摘要：本文从房地产开发商的角度出发，对房地产开发活动中存在的风险因素进行了分析，并阐述了房地产项目风险管理的基本过程，以期具有实践指导意义。
关键词：房地产项目；风险分析；风险管理
中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02
众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响。这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大。因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。
一、房地产开发项目风险的内涵及特征
房地产开发项目风险是指项目在投资建设过程中，由于客观条件的不确定性而导致该项目成本增加，效益减少，甚至出现投资失败的各种风险因素发生的可能性以及造成损失的危害程度。由于房地产的开发建设受许多因素的影响，导致项目开发存在许多不确定性因素，这将会使房地产项目在开发过程中的成本增加和效益降低，从而导致项目开发的实际效益与预期效益不相一致。
房地产开发项目风险具有以下特征：
1.隨机性和必然性
风险的随机性，指的是某具体的风险发生都是随机的，偶然的，受到诸多风险因素和其他一些非风险因素共同作用的结果。虽然对于个别风险事故发生是随机性，没有规律可言，但是采用概率统计法，通过统计分析与研究大量的风险事故数据，可以发现风险的发生并不是无章可循的，而是表现出显著的运动规律。
2.普遍性和客观性
普遍性表现在建设项目的整个寿命周期中，风险是随时随地都存在的，而在工程项目建设中，风险的客观性体现在风险损失的发生具有不确定性，是不以人的意志为转移的，并独立于人的主观意识之外而存在的客观实事。我们只能在有限的时间和空间内对风险存在方式以及发生条件进行一定的改变，不可能完全消除风险，只能降低风险发生的频率以及减少风险损失的程度，也就是说，风险只能得到控制而不能被彻底消除。
3.可变性
任何事物在一定条件下都是在不停的变化着，建设工程项目风险的可变性指在建设项目中，各种风险不管是在质上还是在量上都会在工程项目进行过程中发生改变。在整个过程中，有的风险会得到控制，有的风险会得到有效的处理而随之消失，与此同时，在工程项目建设的每个阶段，也可能有新风险的产生。项目风险的可变性主要体现在：风险的后果及性质变化；风险因素数量消减以及新风险的出现。
4.多样性和多层次性
建设项目风险并非是唯一的，而是多种多样的风险类型共存，它们之间相互依存、相互关联。大型建筑项目通常具有规模大、周期长、涉及范围广以及风险因素数量居多等特点，在其生命周期内，存在着更多样的风险，而正是有大量内部关系复杂的风险因素以及各风险因素和外界因素相互交叉影响，才构成了风险的多层次性。
二、房地产开发项目风险因素分析
1.政策环境风险
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。
2.社会环境风险
社会环境风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性，包括房地产项目所在城市规划的调整风险、项目所在区域的发展风险、公众干预风险等。
由于城市规划要确定城市的发展方向、规模和布局，对于城市经济的发展和合理布局、城市的社会效益和环境效益相互协调具重要意义，因此城市规划的调整对房地产项目的价值会产生巨大影响。
区域发展的风险主要来自于项目所在区域经济社会因素和各类基础设施的变化，它会给房地产项目带来一定的风险。
公众干预风险是由于房地产的投资建设会影响到周围公众的利益，使相关公众对房地产项目进行干预，使项目建设不能顺利进行，从而可能给项目开发商带来各种损失。
3.经济环境风险
经济环境风险是指由于宏观经济环境变化及经济发展因素所引起的不确定因素对房地产行业和项目产生的风险。
经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。
市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中开发商所承担的这种风险比一般的行业市场风险大很多，这是整个房地产项目中最重要、最直接的风险之一。
财务风险。财务风险主要是由于各种财务因素、现金流状况发生变化而给项目开发带来的各种可能的损失。由于房地产开发项目周期较长，开发期间的各类开发费如建筑安装工程费、区域配套工程费等，都会随着时间推移和项目发展发生变化，从而给投资带来成本上升风险；房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售，由于利率的调整、税率变动，也会给房地产开发商带来成本上升的风险。
通货膨胀风险。投资完成后所收回的资金与初始投资入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，叫通货膨胀风险也称购买力风险。只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险，因为房地产投资周期较长。
4.技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关建筑施工设备故障和建筑材料的更新给房地产开发项目可能带来的损失。房地产开发项目中的技术风险主要体现在项目设计和建设过程中，包括建筑设计变更风险、建材发展的风险、施工技术风险、施工事故风险等。
5.自然风险
自然风险指在开发期内由于不可控制的自然灾害因素给房地产开发项目造成影响和破坏，从而形成开发商经济上的损失。通常情况下自然灾害风险因素包括：火灾、洪灾、地震、塌方、气候异常等。
三、房地产开发项目风险管理的过程
房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。
1.风险识别
是风险管理的第一步，在整个风险管理中占有重要地位，只有正确识别出风险，才能对风险进行分析，使風险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的重要内容包括：项目的技术、经济和社会价值，市场风险与竞争背景，开发环境与开发者素质，开发计划的合理性与可行性，其他可能等。
2.风险评估
是对风险发生的可能性大小以及风险事件发生造成的损失进行量化，是通过一定的风险评价方法，对项目总体风险水平进行估计。风险评价的目的在于对各种风险事件发生的概率及其影响进行事前估算，作为风险应对策略选择的依据
3.无论是识别风险还是评估风险，都不是风险管理的最终目的
在识别和评估风险之后，还必须进入第三阶段——风险应对，才能达到风险管理的目标。风险应对措施有多种，应用较多的有风险回避、风险转移、风险控制和风险自留等。对不同的风险要采取不同的措施来应对，对同一种风险有时要采取一种或多种措施综合运用来进行处理，以尽可能降低风险，获得最大利益。主要的风险应对方法有：风险回避、风险转移、风险控制、风险自留。
4.制定了风险防范计划后，风险并非不存在
在项目推进过程中风险还可能会增加或者衰退。因此，在项目执行过程中，需要时刻监督风险的发展与变化情况，确定随着某些风险的消失而带来的新的风险。
参考文献：
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