摘 要：随着房地产行业在国民经济中所占比重的逐渐增大，房地产开发工程中的项目管理问题也逐渐的显露出来，当前一个时期，首要的任务就是要深刻认清房地产工程管理中存在的问题，积极的寻求应对措施，促进房地产行业在我国国民经济发展中的积极作用。
关键词：房地产开发；建筑工程；工程项目管理
前言
房地产开发以及建筑企业对房地产工程管理的有效程度，直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后续服务，因此，房地产开发与房地产建筑施工企业必须吸收以往成功的经验，制定科学有效的管理模式，加强对房地产开发工程的项目管理工作，使房产建筑工程质量与社会利益得到保障。本文将针对目前房地产开发工程项目管理中存在的问题以及解决措施做简要的论述。
1 房地产开发工程项目管理现存问题
1.1 各自为政，合作意识差
房地产开发工程的特点是，建设单位多、施工单位多、设计单位多、施工工作交叉作业多，由于这些特点导致各个单位进场与退场的时间各不相同，由于其中一些单位之间并不存在合同从属关系，导致各方依各方的习惯、进度办事，互相之间并不沟通，出现问题也不寻求解决的方式，合作意识极差，这就导致工程施工现场一片混乱，所有单位都想各自为政，这种现象的存在不仅严重阻碍了房地产开发工程的施工进度，还会造成项目成本的增加。
1.2 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险主要包括：政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、财务风险、经营风险、信用风险，无论其中哪一个风险没有被合理的管理和控制都会给项目带来巨大的危害。尤其是对决定着房地产投资走向的政治风险，决定着房地产施工质量的环保风险，决定着房地产开发工程资金安全的金融风险，决定着企业投入资金运转的财物风险等，无论其中哪一个环节出现问题，房地产开发工程都难以顺利实施，但是就目前的情况分析，房地产开发企业对这些项目风险的管理意识还比较薄弱，没有从思想上深刻认识其重要性，这是很严重的潜在危险。
1.3 项目设计资源整合不足
设计资源整合不足会严重影响工程设计文件的准确性以及工程施工事项接口等工作，从而影响项目管理。目前的房地产开发项目有一种向精装修发展的趋势，如果项目设计资源整合不足，就会导致房产建筑交付标准不明确，使得装修设计滞后，而后期为了满足交房时间又仓促装修，使房产建筑的质量遭人质疑。
1.4 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段、设计阶段，还是房地产施工阶段、施工完毕验收阶段，每一个阶段都涉及到工程造价，因此优化项目成本管理的意义重大。目前，由于房地产开发企业在决策阶段做出的错误决策，导致工程投资增多的现象比比皆是。除此外，在工程的招投标中，一些企业为了赢得工程，往往忽视所有实际问题降低造价，只为满足招标方的要求，这将导致在后期的施工中会有很大的设计变更，一方面造成成本的增加，一方面又会造成工期的延误。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
加强项目的风险防范与风险管理，能够使房地产开发工程隐蔽的风险损失降低，保证了房地产开发工程的经济效益。风险管理主要包括以下两个方面：
2.1.1 风险回避：风险回避就是指采取类似放弃投资决策等有效措施来规避相关风险，风险回避属于一种消极对待房地产开发工程中所存在风险的方法，因此必定会使开发工程的经济利益受到损失，所以只有在紧急或是迫不得已的情况下，才建议采用。
2.1.2 风险转移：风险转移就是采用合法、正确的防范措施，将某种风险以某种特定的方式转移成无形。在当前的房地产开发工程管理中风险转移使用的非常广泛。
风险转移常用的形式主要有：
①签订的合同；即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生何种风险，都有合同执行方来承担；②保险的购买；即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是相比于带来的收益，完全可以忽略其成本。
2.2 加强项目前期投资决策阶段的可行性研究工作
项目实施前期的可行性研究是项目的灵魂，必须要给予重视，要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的投入，要建立并完善决策支持机构，收集并整合决策支持性资源，完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2.3 全面完善项目成本管理
房地产开发工程项目的成本管理是所有投资者所关注的重点，必须采取手段加强对房地产开发工程决策、招标、设计、施工、验收、维护等全过程的成本管理工作。在各个阶段的成本控制中，要注意采用科学的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整个工程项目的质量以及其它重点控制内容。房地产开发工程的决策阶段和施工阶段是成本控制的重点阶段，在房地产开发项目的投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各阶段的相关预算，对各个阶段的施工量进行精确的核算。工程项目施工阶段的成本控制是整个项目成本控制工作的重中之重，在工程施工阶段必须严格控制工程设计变更，以降低工程设计变更造成的施工成本增加；必须严格控制建筑材料的质量和数量，以降低材料浪费造成的施工成本增加；必须严格控制施工工期，以降低工期延误造成的成本增加。总之，建筑单位必须严格按图纸施工，按进度施工，按管理条例施工。
2.4 全面主抓项目质量管理
房地产建筑的质量深刻影响着建筑的后期使用，房地产开发企业要通过各种手段措施来完善开发工程项目管理中的质量管理，以保证施工的质量以及竣工后建筑的质量。房地产建筑质量的影响因素有很多，如施工人员的素质、工程材料的质量、工程施工方法、施工环境等，要对影响建筑质量的各因素加以分析，并采取有效的措施进行防范。此外，对建筑的结构、给排水、采暖等方方面面也要加强质量的控制与管理。
2.5 重视项目收尾阶段的项目管理工作
房地产建筑工程在收尾阶段的管理工作往往是最容易被忽视的，因此，在工程项目的收尾阶段可临时组建一支由工程主管领导带头的队伍，队伍中包括工程管理人员、技术人员、设计人员、物业管理人员以及材料采购人员，由这些人员相互合作，相互监督，共同完成工程收尾阶段的项目管理工作，保证工程的移交质量。
3 结束语
在房地产建筑开发与建设的过程中，房地产开发及相关施工企业只有深刻认识到项目管理工作的重要性，并采取措施加强对施工项目的管理，才能保证房地产建筑工程的有序施工，才能实现建筑工程带来的经济效益。所以，房地产开发企业，必须要挖掘自身的潜力，提高项目管理的水平，并要不断开拓与创新，使企业在建筑市场中立于不败之地。
参考文献
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