在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象存在；另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。要实现两者协调发展，城市规划应具有前瞻性，房地产开发应按城市规划的指导而进行。城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。
一、房地产开发与城市规划的相互规范
1、城市规划是调控房地产开发的宏观依据。城市规划是一种整体的、长期的行为，而房地产开发是一种个体的、短期的活动。城市规划对房地产开发的影响主要体现为：
城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因为在市场经济条件下，房地产开发商由于受到自身利益的驱使，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。在具体的开发过程中体现为部分房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。2010年8月，湖南省长沙市就发生了因开发商擅改容积率致使500户居民告规划局不作为的事件。长沙市广汇房地产公司在原告们居住的小区附近新建了一个名叫兰亭峰景的楼盘，楼盘有4栋高楼，其中3栋为连体楼盘。这些高楼几乎都存在楼层加高、与原告们居住小区距离太近等问题。自从这些30多层的“摩天高楼”建起来之后，原告们大白天都要开灯才能够生活。特别是冬季，寒冷的北风本来就让人难受，回流过来的北风更是雪上加霜。原本日照、采光、通风都很好的情况不复存在，严重影响到原告居民的正常生活。成为因擅自改变建筑容积率、被国土资源部披露并挂牌督办的湖南协力房地产开发(集团)有限公司开发的“铂宫”案后的又一社会反响强烈的事件。因此，有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
城市规划影响房地产开发效益。影响房地产开发效益的因素很多，城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。城市的性质、职能、规模，城市土地配置的合理程度、用地功能布局以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低，这些因素主要都是由城市规划决定的。
城市规划指导和促进房地产开发。由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此，城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的，具有一定的前瞻性和指导性。
2、房地产开发是实现城市规划合理化的有效手段。房地产开发是实现城市规划的有效手段。房地产开发，尤其是房地产综合开发，由于能够较好解决规划和实施的矛盾，从根本上克服分散建设的不足，成为实施城市总体规划的有效手段。在市场经济条件下，城市规划在实施过程中可借助房地产开发这一经济手段来调节和促进城市的用地结构、布局形态和功能分区等趋于合理。
房地产开发可以促进城市用地结构的合理化。在计划经济体制下，我国的城市用地结构极不合理和土地资源得不到合理配置。房地产开发热的兴起和城市土地的有偿使用在很大程度上改变了这种状况，促进了城市规划的发展。地价促进了城市用地结构的合理化，通过集中合并，综合开发等途径，提高了城市土地的经济效益和利用效率。
二、房地产开发与城市规划的相关性分析
1、从城市规划和房地产开发内涵、性质不同来看。在编制城市规划和进行房地产项目开发过程中，各自考虑问题的侧重点也不同。从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地產开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。所以，城市规划和房地产开发是宏观和微观、整体与局部、长期与短期关系，后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成关系。又因其侧重点不同而产生矛盾。如何处理两者的关系影响着城市未来的建设和发展。
2、从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
三、房地产开发与城市规划协调发展的路径
随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立，追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标，城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此，在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径，已经成为当前城市建设工作的重点之一。
1、城市规划应加强对房地产开发的管理。必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间、思想和物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，超前规划，并注重城市规划的法律效力对房地产开发全过程的宏观制约作用发挥。以嘉定新城建设为例，政府从嘉定可持续发展角度，超前制定了符合城市长期发展的总体规划，合理配置多项城市配套功能，努力规划建设生态优美、产业繁荣、配套完善、交通发达的宜居、宜业、创业、创新的现代城市。在超前规划的同时，新城建设还进一步强化了详细规划的编制和管理，从而引领和促进各类资源集聚。目前、新城建设“千米一湖、百米一林、河湖相串、荷香满城”的景观生态系统已现雏形；汽车产业集聚和区域总部的引入，打牢了
新城的产业地基，产城融合已稳步推进；酒店集聚区、大剧院和各类名校等配套功能性项目相继开工以及轨道交通11号线正式开通运营，已初显新城宜居城市的魅力。嘉定新城始终坚持“规划设计先行、基础设施先行、功能性项目先行”的开发理念：在建设管理上坚持“三名”即“名人、名牌、名城”的原则，邀请名师设计，引进名牌企业，建设名牌项目，为打造了生态宜居、产城融合、功能完善、富有内涵的江南名城提供了先决保障。
2、房地产开发要符合城市规划。房地产开发要符合城市规划，就要配合政府宏观调控和规划，不能违规操作。其次，在政府领导下，小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面，也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市人文文化和风土人情。例如，在“绿洲香格丽花园”项目开发时，根据详细规划，我们在尊重自然生态和环境保护的前提下，结合原有河道系统和人工创造的景观体系，最大程度地拓展水体在小区内的存在价值和主题内涵，营造出极具浓郁地域特色的嘉定水乡生态居住区。并根据产品定位，大膽采用建筑复合保温系统、天然植物湿地污水直洁技术、太阳能路灯系统、地源热泵系统、室内新风系统和中央除尘系统等一系列新技术、新材料、新能源，充分体现了低碳、节能、环保理念，充分满足了嘉定城市规划要求的具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区建设目标。
3、符合城市需求，达到可持续发展。将项目开发与城市运营结合起来，自觉围绕城市的总体发展目标，获得可持续发展，而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么，就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求，也要符合片区消费的需求。万科集同在杭州市西北部开发建设“良渚文化村”时，充分利用紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境以及得天独厚的文化、生态旅游资源与便捷的水陆交通。经过切实的保护与开发，建设了白鹭郡、阳光天际、竹径茶语等居住社区以及良渚文化博物馆、良渚五星级度假村、良渚风情街、良渚生态森林公园等多元丰富的旅游休闲项目，将良渚文化村建成了集文化、人居、旅游为主的三大产业资源优势为一体的，具有世界级影响力的田园卫星城镇，并成为项目开发与城镇可持续发展有机统一的典范。
4、重视市场需求，促进城市运作。现代城市规划除了注重其系统功能，形象功能，商业功能，居住功能，交通及其基础设施等常规功能外，还应重视其经营和市场需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关，对一些重要的城市中心区建设工程项目，应注意规划部门与房地产商的协同与配合。在嘉定新城开发中，通过规划部门与房产企业协同配合，嘉定新城与上海保利、平土集团、龙湖地产、世贸集团、广东中长信、上海中导等6家公司签约投资建设五星级酒店。这6家公司将携手世界著名酒店运营公司，在嘉定新城重要地块兴建五星级酒店或同等档次的专业特色酒店，使新城不仅建设成上海的休闲度假酒店聚集地，更能为辐射长三角经济圈服务。
5、城市规划应具有弹性。现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的，为适应这种变化，提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下，局部应具有一定的可调性，这样可促进城市与环境也应注重创新，特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合，增强城市的吸引及辐射功能。另外，在规划指导下的房地产开发经营公司，也必须构建不断创新的经营理念，以独特的环境文化，经营文化，经营技巧的运作手段提升自身的核心优势，增强自身竞争能力。
四、结语
在探索房地产开发与城市规划的协调发展时，必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性。城市规划和房地产开发因主体和目的不同，故它们之间存在一定的矛盾。由于两者是城市建设的不同阶段，所以其关系联系紧密，相辅相成。城市规划具有前瞻性，房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设，实现科学发展的观念。
(作者系上海绿洲投资控股集团有限公司董事长)