摘要：房地产开发项目具有开发周期长、投资多、财务风险大等特点，在项目开发过程中经常会出现财务管理失控，难以对资金流转、成本费用实现实时监控等问题。因此，运用动态财务管理方法对房地产开发项目进行全过程的监控显得至关重要。基于此，本文从什么是动态财务管理、房地产开发项目财务管理存在的问题、动态财务管理的实际应用及动态财务管理的方法四个方面进行了分析。
关键词：房地产开发项目 动态财务管理 方法
动态财务管理方法被越来越多的房地产公司所认可和采纳。通过将项目开发的财务管理工作与项目开发进度管理工作相结合，确定资金的使用额度和流向，确定项目管理目标，根据管理目标和进度指标，分析和计算财务指标的动态特征，最终实现财务的动态管理。这种将财务管理工作与项目开发进度相结合的管理方式，是动态财务管理的最大优势，能够有效地控制开发成本和资金流向，防止财务管理的混乱，提高企业的经济效益。
一、房地产开发项目动态财务管理的内涵
笔者借鉴已有的研究成果，将动态财务管理（DFM）定义为一个整体的财务信息的动态管理过程，其通过对未来财务状况和经营成果的模拟，运用一系列动态财务指标以及一整套辅助管理工具和动态分析方法，反映财务信息随制约因素变动的过程。因此，对房地产开发项目的动态财务管理可以理解为：在项目开发过程中，通过对项目未来可接受的内涵报酬率及目标成本、财务状况等的设定，运用一系列动态财务指标，借助现代信息化管理手段和动态分析方法，反映在各种不确定因素影响下的项目经营成果，从而实现动态目标与预设目标的实时对比，以达到现实项目投资目标的财务管理过程。
二、房地产开发项目财务管理中存在的问题
财务管理的问题在房地产开发项目中普遍存在，主要表现为：财务管理制度不健全、财务管理意识淡薄、参与项目管理意识不足等等。下面从四个方面展开：
（一）财务管理制度不健全，没有建立完整的财务资金集中管控体系和动态成本管理体系
经常出现财权分割、多头开户和资金分散管理等问题，导致资金的管理混乱；目标成本管理体系、责任成本及动态成本管理体系缺失，使得开发成本得不到有效的控制；没有进行动态财务管理，项目的开发进度不能有效把握，建设期无限延长，资金占用时间延长，财务成本大大增加，企业的利润空间被挤占。
（二）财务管理意识淡薄，参与项目管理的意识不足
前期阶段的项目经济评价、盈利目标测算很少有财务人员参与；设计阶段的目标成本策划、成本概预算更不是财务人员的专长；招标阶段签订合同过程少有财务人员参与，在施工阶段财务人员常常扮演记账员的角色，业务发生以后记录业务发生的轨迹，是财务人员的全部工作；在营销阶段，定价政策没有财务人员参与，土地增值税成本增加、增值率价格临界点销售价格无效区更是无人关注。所以项目投资的财务可行性研究、财务风险缺失评估，开发过程中实现对土地成本、前期费用、工程建安成本、管理成本及财务成本的控制更是遥不可及。
（三）未进行事前计划，事中控制，而是盲目运作
很多房地产企业不做事前预测工作，盲目拿地。拿地以后由于准备工作不充分，迟迟开不了工，土地成本占到整个项目开发成本的50%左右，资金时间价值被忽略，资金成本隐形增加。同时事前没有制定目标成本，事中各项成本费用发生时，没有控制标准，更谈不上成本控制。
（四）内外部环境发生变化时反应迟钝
由于房地产行业投资大、开发周期长的特殊性，使得开发项目受内外部环境影响极大。所以在项目开发过程中，需要所有部门，如开发前期部、设计部、工程部、销售部、财务部等部门紧密配合工作，开发项目的进度把握以及开发过程中突发事件的应对策略，需要快速准确的做出反应。
三、房地产开发项目动态财务管理的方法
房地产开发项目的动态财务管理要从前期的准备工作入手，随着产品定位策划进行前期成本测算、目标利润测算；根据目标利润指标在设计阶段确定目标成本指标，建立完整的目标成本管理体系；在招标、施工阶段建立动态成本控制体系，以加强开发成本控制，整体构建房地产开发项目的动态财务管理系统。
（一）房地产企业实施动态财务管理的分析
企业在开展动态财务管理构建期间，首先要明确动态财务管理构建的设计原理。从动态财务管理的概念可以得出构建的设计原理就是要通过对投资项目的未来财务指标预先设定，借助于现代化信息管理平台将实际运行过程中的动态财务指标与预设指标进行对比，随时调整、纠偏，以实现财务目标。这个现代化信息平台的应用需要各部门参与，各负其责。如成本业务部门负责各自发生的成本信息的录入，提出目标成本调整要求；合同造价部门负责对工程类成本进行拆分，执行监控工程目标成本，分析工程成本控制中存在的问题，并组织纠偏；财务部门负责资金预算执行情况的控制，监控目标成本，组织资金平衡会议和成本协调会议，分析资金管理和成本控制中存在的问题。
（二）房地产企业建立动态财务管理的思路
不同企业其内部财务管理模式有所不同，所以房地产企业需要根据企业自身财务管理的特征，构建合理的动态财务管理系统，并规范财务管理的操作流程。建立健全财务管理制度是前提，设置科学的财务指标体系是保证。财务指标设置与业绩评价指标相挂钩，各部门各层面的指标间应具有因果关系。如项目预期利润指标设置为项目净利润；项目盈利能力指标设置为投资收益率、项目销售毛利率、项目销售额、销售均价等；控制成本费用、优化成本结构指标设置为土地成本比重、单方建安成本、单方管理费用、单方销售费用等；项目资金利用率指标设置为土地储备周转率、单方开发面积的资金成本、应收账款回收期、商品达到可销售状态的时间、每年可销售商品房数量等等。将财务指标设置与业绩评价指标相挂钩，在过程控制中更容易实现财务管理目标。
四、房地产企业如何设计财务动态管理系统
房地产企业实施动态财务管理系统设计的重心在于设计科学的财务管理信息平台，将整个企业的各个职能部门的财务管理工作都纳入同一系统，实现财务业务的无缝对接。对企业的财务管理系统进行科学有效的设计，可以通过以下几个方面实现：
首先，对企业动态财务管理系统的功能需求进行分析。通过分析企业的财务管理以及发展战略目标，结合企业现状和存在的问题，以确定动态财务管理系统未来需要具备的功能，从而对系统功能模版进行完善。在通常情况下，企业实施动态财务管理，主要是为了达到资金和成本信息的实时控制，包括对信息查阅、分析、汇总、结果测算、调整等方面，也包括对于整个房地产企业各个具体项目的财务状况进行及时的信息收集反馈，对各个项目财务的运行情况进行综合评估以及统计分析。
其次，对动态财务管理系统进行系统模版设置。在理解动态财务管理系统的功能需求后，就需要对该系统的功能模版进行设置。大多数房地产企业的财务管理系统主要以基础信息、成本控制、财务可行性分析以及企业的业绩评价等几个方面为主。在这个环节，企业可自行开发动态财务管理信息系统，也可以委托专业机构来开发。
再次，运行企业动态财务管理系统。企业的财务管理系统设置完毕以后，可以正式运行，其中主要有运行目标利润的预设、目标成本层层的分解、责任成本的落实、开发成本的监控以及计算等环节，各个环节间应彼此配合。只有动态财务管理系统真正有效运行，才能够达到提高财务管理水平，实现动态财务管理的目的，最终起到提高企业经济效益的作用。
最后，对财务管理系统进行集成管理。动态财务管理系统正式运行后，需要对系统各项功能进行整合，规范操作流程，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。
总之，房地产企业采用动态财务管理模式不仅具有现实性，而且具有可行性。动态的财务管理是根据房地产企业的实际情况而实行的一种财务管理模式，它在降低项目开发成本、提高资金使用安全性、提高工作效率和工程质量方面有着非常重要的优势，使得企业能够在日益激烈的市场竞争中更好地把握市场动向，增强市场竞争力。
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（作者单位：江苏郡宇集团有限公司）