[摘 要]房地产开发项目成本内容复杂，由其构成的住房价格又对社会的发展稳定影响巨大。本文就对房地产开发项目的成本构成体系及成本对最终的房地产价格的影响进行了分析。
[关键词]成本构成 比重分析 价格指数
房地产项目的成本构成了住宅的价格，而住宅价格又是房地产市场的晴雨表。当前的房地产市场上，一方面消费者认为房地产是暴力行业，购房者觉得房价居高不下，认为当今的房地产开发商赚的盆钵满盈；另一方面房地产开发商认为在目前的宏观调控及经济形势下，开发成本上升，利润空间下降，甚至对于某些经济适用房出现无利可图的局面。我们要想实现整个房地产市场体系的良性互动和健康发展，要想真正把握房地产市场的运行规律，就有必要全面了解房地产开发项目成本构成体系及各种成本之间的相互关系。
一、房地产开发项目成本的构成
从房地产企业的会计科目上看，房地产开发项目的成本、费用列项基本包括以下几个一级科目：
（一）开发成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费。 其中土地征用和建筑安装工程费是开发成本中的主要构成项，它们成本的高低直接影响到最终的房价。
（二）开发间接费用，所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）管理费用，是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。
（四）财务费用，包括开发经营期间所产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用等。
（五）销售费用，为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：市场营销策划咨询、广告宣传、项目形象建设等。由于市场条件的不同，这个费用会随着市场的变化而变化，市场好了，这部分成本就低，市场不好，这部分成本会非常高。
（六）营业税金及附加，简单说就是房屋销售的营业税及城建和教育费附加等流转税金。
按照房地产开发项目的成本费用列项可知，房价基本上是由土地成本、建筑安装工程费、相关的税费(开发间接费+管理费+财务费用+销售费用+税金)和利润等组成的。
在以上成本构成项中，开发成本是开发项目中的关键性支出，同时也是企业所关注的重点成本项，它的高低关系到整个项目成本水平的高低，更对销售价格的制定起着决定性的作用，尤其是在市场情况不理想的时候，这部分成本的水平更直接关系到企业的生存和长远发展。
在这里，当建筑安装工程费、相关的税费没有大的波动时，地价就成了房价的主要成本之一，地价越高，房价也越高。由于近两年通货膨胀连续上涨，CPI指数居高不下，导致房地产开发成本逐渐提高，成为企业不可控的因素。因此本文主要对影响开发成本最重要的两大项土地成本和建安成本进行了分析。
二、目前北京市场上，房地产价格中，房地产开发成本所占的比重分析
（一）土地成本分析
房价从构成角度看主要包括地价、建筑成本、税费和利润等。从市场角度看，市场是决定价格的唯一主体，地价和房价均由供求关系决定。土地的供求关系决定地价的高低，房地产的供求关系决定房价的高低。因此“地价和房价的最终表现形式都是市场价格”。那么我们就可以利用市场上已经发生的房价与地价数据及房地产开发过程中的成本构成，分析地价与房价的变化规律以及地价占房价的比例。
北京市的监测地价主要分为综合用地、商业用地、居住用地和工业用地四类。本文主要分析的是住宅项目的开发成本，因此下图所选取的数据是北京市居住用途的平均地价。
数据来源：中国城市地价动态监测系统（.cn/）
图一：近年来北京市居住用途的平均地价
据以上的统计结果可以明显看出，地价的增长是相对平稳的， 但2004年是土地价格增长的转折点，原因是2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。当“价高者得”成为土地取得的主要方式时，不难发现，土地取得成本的逐年增长。
最终在市场上的土地成交价格是介于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间，而且，随着土地出让市场中需求竞争程度的增强，价格越接近后者，土地价格在房价中所占的比重就越大，开发商的利润空间就越小。
（二）建安成本分析
建筑安装工程费包括直接工程费、间接工程费和计划利润及税金组成，目前我国建安工程费用主要采用定额测算，包括的费用项目众多。在目前的统计资料中，没有单纯以建安成本为基础编的指数，而较常用的固定资产投资价格指数作为反映固定资产投资额价格变动程度的相对数，主要由建筑安装工程投资完成额、设备、工器具购置投资完成额和其他费用投资完成额三部分组成，因此本文以固定资产投资价格指数代替单一的建安成本指数进行分析。
房地产的销售价格我们选取了房屋销售价格指数，它主要是指房地产销售价格总水平变动趋势和程度的相对数。以上数据均来源北京市2004~2007年统计年鉴。
由于所选取的房屋销售价格指数、固定资产投资价格指数和土地价格指数之间统计口径和计算方法不一致。因此我们将北京市房屋销售价格指数和固定资产投资价格指数按照成交时间，统一修正到2000年年初，测算出相应的环比价格。从而使土地成本、建安成本和房屋销售价格具有可比性。
修正后的数据如下：
数据来源：三者数据均来源于北京市2004~2007年统计年鉴，其中房屋销售价格指数和固定资产投资价格指数经过调整，环比计算后得到。
图二：北京市房地产相关价格指数增长
从北京市房价、地价和固定资产投资价格指数的时间序列数据折线图可以看出：随着时间的推移，固定资产投资价格指数的变动幅度不大，房价与地价按不同的比率增长。随着城市经济的增长，城市土地供给的紧缺，地价的增长幅度已经超过了房价的上涨幅度。
这可以看出目前北京市场上，房价的大幅上涨，其中一部分是由地价上涨引起的。这与北京市的情况基本相符。
三、房地产开发成本构成的各因素分析
从房地产开发成本形成的各因素比较来看，我国不同地区基本有着较为类似的构成情况，即土地成本、建安成本和相关的税费是房地产开发成本的主要构成因素，这与我国房地产市场处于起步发展阶段、土地制度逐渐变迁、市场逐渐走向规范化和制度化的变革时期及房地产行业作为国家的主导产业，国家对其的宏观调控密切相关。为了让分析更具客观性，本文选取了两个中等发展的城市，长沙和西安，来说明房地产项目成本构成的情况。
为了横向比较以及分析的方便，在对房地产开发项目成本构成的因素对比时，将项目成本构成因素进一步归纳为土地成本项、建安成本项、相关税费项。为了更明确地看出房地产价格的构成，我们添加了利润项。经计算三项对比份额分别约为10%，55%和20%，税费成本达到20%，建设成本占到房价的二分之一。房地产开发项目的利润在15%左右。
资料来源：湖南富湘房地产开发有限公司
资料来源：西安市房地产统计信息网
可以看出，我国目前房价主要以建安成本为主。其中税费成本和土地成本也是构成大项。在我国目前的国情下，一般成熟市场的行业回报率与社会平均回报率相当，约为8%左右，而我国房地产市场却是一个高回报的行业，行业回报率达到了15%。这也说明了我国房价构成存在着明显的不合理性。
四、结论
我们分析过房地产的价格是由土地成本、建筑安装工程费、相关的税费及开发商利润等构成，其中土地成本、建筑安装工程费、相关的税费是住房价格最主要的组成部分。由于住房价格包含许多构成因素，房价与地价、建安工程费和相关的税费之间比例究竟是多少才合理，这是一个很难回答的问题，有些地区比如西安、成都地价较低，但由于房屋建造质量高，建筑成本高，房价也偏高，因此它们之间没有一个评价合理与否的固定标准。
合适的比例是房地产行业可持续发展的重要条件，这要求政府与开发商共同努力，相互配合，既要控制建筑成本的上升，又要控制土地成本的增长，同时政府对房地产行业的税费改革也需要跟整个房地产行业的稳定发展保持一致。
参考文献
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