摘 要：中国居民传统的思想是以安家置业作为成功的基本条件，随着我国经济的发展，人们物质生活水平的提高，应该拥有一套属于自己的房产的思想更加在百姓的心中根深蒂固。在全球经济危机后，房地产渐渐成为我国的经济支柱，房地产行业持续向好。房产价值迅速增值，往往一套房产在一年内可以增值1倍，使百姓心中始终持有投资房产是最好的投资方式的理念。房地产市场的火爆催生了大量房地产商涌入市场，大规模的购地建楼，房地产市场经历了黄金十年。但是由于土地获取价格不断升高，以及地产开发前期投入资金较高，房地产商往往无法依靠自有资金进行项目开发，实践操作中普遍选择向银行等金融机构进行融资，解决资金问题。现阶段，我国的房地产企业的融资现状存在着较大的问题，本文首先结合了新形势背景下我国房地产企业多元化融资渠道的必要性，分析了我国房地产企业融资渠道的现状以及存在的一些问题，阐述了在新形势背景下我国房地产企业多元化融资渠道的选择，最后提出了拓展房地产多元化融资渠道的应对对策。
关键词：房地产 新形势 多元化 资渠道 问题 选择 应对对策
一、新形势背景下我国房地产企业融资渠道的现状以及存在的问题
1.我国房地产企业融资渠道现状
经相关的数据调查显示，自2013年以来，我国已经有60%以上的人选择购房，而房地产开发商的到位资金多达12万多亿元，至今为止每年都呈递增的趋势。然而这些资金的组成中，有80%都来自国内的贷款，每年也在呈递增的趋势，由此可知，对于房地产行业大部分的资金都是来自于国内银行的贷款，而购房者依据国家的政策，采取个人按揭的方式，根据自己的征信向银行贷款，最长时间可以多达30年，只需要每年向银行还一部分钱并且支付相应的利息即可。房地产项目由于开发及销售周期较长，房地产开发商需要大量资金，因此也选择向银行等金融机构融资，整体房地产行业对银行信贷的依赖程度已经高达80%以上。
2.我国房地产企业融资渠道存在的问题
房地产作为我国的经济支柱型的产业，自然受到了国家的高度重视，国家从中获取的税收也是不可估量的。但是作为房地产企业，考虑到现金流流转等因素，本身是拿不出这么多的自有资金来支付土地价款和开发建设资金的，大多数的房地产开发商都是选择通过多种渠道进行融资，但渠道仍然相对较少，最主要的方式还是通过银行贷款的方式，但是我国房地产企业的融资存在着以下两点问题：①传统的银行贷款受政策影响较大，无法及时到位。房地产行业作为一种资金密集型的产业，对于资金量的需求大。根据各地政策不同，普遍均在取得两证时已开始进行土建施工等，房地产公司需要前期垫付大量资金。同时，随着房价的上涨，拿地成本不断上升，这使房地产公司前期资金压力加剧，但银行资金需要取得四证后方可发放，由于取得四证时间较长，房地产公司很难在银行及时取得贷款。同时，近年来国家政府多次对房地产行业贷款提出的风险警示，将银行存款的准备金率逐渐上调，逐步提高对房地产贷款的手续要求，压缩、控制银行对房地产行业的投放比例。在较少的城市房地产公司可以在未取得全部手续时销售房屋，通过个人购买者的资金实现现金回流。在鼓励购房的城市也出现了贷款的优惠，个别城市甚者出现首套房7折优惠的福利，融资成本与理财收益实现倒挂，房地产公司通过这种方式实现项目盘活。但各个城市的普遍要求仍然为开发商取得预售或现房销售许可证后才可以开始销售房屋，且随着国家政策的调整，逐步加强了各城市的销售要求，提高了购房资格及贷款利率。一些大城市也兴起了退房的热潮，房地产公司出现危机，房地产公司在融资及房屋的销售方面陷入困境;②房地产开发贷款到期后无通畅的融资渠道进行再融资。从本质上来说，房地产开发商始终无法脱离从银行进行融资的这种模式，只有这样的方式才能满足房地产开发商对于大量资金的需求。但如已经均被验收具备可售条件的现房商品房出现空置的状态，长时间进行积压，无法及时在贷款到期前进行变现，将出现流动性风险。根据近年来我国金融领域的数据情况显示，资本市场的规模在逐渐的缩小，一些企业的融资渠道慢慢的演化成直接融资的方式，虽然现阶段我国的直接融资市场发展相对较为迅速，但是在短时间内仍然无法改变房地产企业以间接融资方式为主的主要格局。如房地产开发公司可以利用空置资产进行住宅房屋资产证券化，即可实现有效开拓了新的融资渠道，降低了房屋滞销无法偿还到期贷款的风险。
因此，面对这样的市场形势，房地产开發商更应管控好自身的现金流，优化项目手续取得时间，通过与各大金融机构合作，尝试新的融资方式，开拓多种融资渠道。
二、新形势下我国房地产企业多元化融资渠道的选择
1.私募股权融资
自上个世纪以来，美国经历了全国储蓄和贷款行业的崩溃和瓦解，房地产的私募股权基金就随之而诞生了。私募股权房地产投资基金通常情况下是一些基金公司发行的一些证券收益的凭证，这可以帮助一些需要融资的人募集资金，最后基金公司将这些获得的资金交由专门的投资管理的运作的人进行运作。这些投资的管理者就是房地产的开发商，房地产开发商将这些资金全部投入到房屋的建设当中去，通过相应的资本增值而获得相应的收益。这样的方法不但能够有效、科学的帮助房地产开发商募集大量的资金，并且使得投资者也能获得许多的收益，这在一定程度上实现了双赢。实际上，私募股权基金的投资周期相对比较长，正好符合了房地产开发工程周期长的特点，由于这些资金主要是来源于长期的投资，这些投资者基本上都是由养老基金、保险公司以及相应的政府机构组成的，与一定的保障。近年来，我国颁布并且已经实施了《合法企业法》，为我国私募股权基金打下了坚实的法律基础，为私募股权基金的发展提供了法律支持，因为在这个法律内中融入了大量有限的合法方式，但是由于承担责任的人是无限的合伙人，并且还需要将出资人分配的利润分配给合伙协议，这就为资本的合理退出创造了有利的条件。尽管私募股权基金存在着许多的问题，但是对于我国的房地产开发企业仍然具有很大作用，私募股权基金区别于银行等融资机构的信贷资金，它受银监局监管相对较小，由于资金直接投资房地产开发商的股权或者进行明股实债，因此资金用不受限制，可以有效解决项目的拿地资金、资本金及在手续不齐时支付工程款。私募股权基金由于投资股权，因此也伴随着一定的风险，但高风险与高收益并存，他的收益要远高于银行储蓄的的利息收益。但是现今社会中，由于私募基金发展历程较短，大多数的人不相信社会中的一些理财机构，认为他们都存在一些非法集资情况，都选择将钱存至银行当中，如能解决该问题，私募股权基金将成为一个有效补充房地产行业资金的较好的方式。
2.房地产信托
房地产信托主要是起源于美国，在美国的房地产信托资金主要采取的是公司或者是信托的组织形式，通常是需要集合多个投资者，对房地产行业进行投资或者是收购一些持有收益类的经营性物业。最为常见的就是一些写字楼、公寓、商务中心和酒店等等，这些股票一般都是在证券市场上进行交易的。根据有关的数据显示，在美国的大部分的商业类型的房地产都以房地产信托形式进行融资，然而房地产信托同样也占据着相关的机构投资者所持有的房地产份额。由此可知，此类的房地产信托的模式对于房地产产业的发展具有巨大的推进作用，各个国家都选择将这个比较适用的模式引入到国内实行，我国同样也不例外。房地产信托引进的初期，我国房地产信托的规模并不是很大，但是在这整个市场中的发展空间巨大的。近年来，多元化的发展趋势已经出现在国内的房地产信托市场，并且占据着重要的地位，最主要是置业购买信托、债权信托、股权型信托、资金贷款型信托等等，并且这些种类的信托募集资金可达数亿至数十亿元。信托资金的用途宽泛，受监管影响相对较小，可以有效解决房地产开发商由于房屋滞销所应导致的无法按时偿还银行项目开发贷款的问题，延长房地产开发商销售房屋的时间。
3.现房商品房证券化
在当前的社会背景下，我国所推行的现房商品房证券化的条件已经初步具备，在这其中有力的条件主要包含：①可以借鉴国际中房地产证券化的成功经验;②国内具有巨大的房地产市场且现房持续增加;③我国的房地产金融市场在突飞猛进的发展;④我国的证券市场已经初步的走向成熟与发展，如果政府对入市的一些产品条件放低的情况下，这也就意味着我国的证券市场已经逐渐的走向成熟;⑤相应的制度条件目前已经逐渐的走向成熟，例如生活中的银行、证券以及个别地区房地产领域的法律体系机构已经初步的建成，这就意味着现房商品房证券化存在于法律的环境下，受到法律的保护，同时在一定程度上有利于促进房地产产业规范化的发展。我国目前已经实现了对商业房地产的资产证券化业务的有效推广，即CMBS。该种产品的推广有效的盘活了商业物业持有者的资产，增加了持有者的现金流，实现了资产的有效再融资，为资产持有提供了资金的灵活性。现房商品房具有一定的市场价值且价值相对平稳，随着二胎政策的放开，我国的商品房的需求量仍然可期。同时，为了解决部分人群居住问题国家推行了公租房政策，解决无法购房的问题。如能通过法律手段将发行的产品附加一定时间居住的权利，该模式将具有极大的可行性。将闲置的现房商品房进行资产证券化，发行产品进入市场不但可以解决房地产开发商的再融资问题，更可以使证券产品的购买者有机会享受相应的一定时间的居住权利，这与国家推行的公租房政策相呼应。如能打通该融资渠道，房地产开发商将会具有极强的再融资能力，房地产行业将迎来新的机遇。
三、拓展房地产多元化融资渠道的对策
1.根据企业的需求情况选择合适的融资渠道
对于不同的房地产企业来说，融资的目的是不同的，对于需要进行开发建设的且手续齐全的项目可以向银行申请房地产项目开发贷款，能够保证房地产企业在成本较低的情况下获得资金支持。对于房地产公司需要项目资本金或者在四证不齐的情况下需要资金支持时，可以选择引入私募股权的融资方式以及供应链融资等方式。其中，此私募股权融资资金使用时间较长且不受手续的限制，可以有效的支持房地产企业在银行资金无法到位情况下需要支付工程费的需求。同时，当项目取得四证后可以用银行的贷款置换前期私募股权融资支付的除资本金外的工程款。当房屋建成后出现滞销现象无法及时回收现金流偿还到期的银行融资时，可以通过向信托公司申请融资，置换前期的银行融资，解决到期的偿付压力。同时，如能打通现房商品房的直接融资渠道，把闲置的现房商品房进行资产证券化，获得长期资金，不但可以償还到期债务，更可以降低偿债压力，缓解企业的现金流压力。
2.关注融资后对于控股权的影响
通常情况下，不同的融资情况对于控股权都有着不同程度的影响，不同的融资结构对于控股权也有着不同的要求。例如上文提到的私募股权融资在一定程度上会稀释控股股东的股份，对于其控股权造成一定的影响，如果当控股的股东持股具有绝对优势的时候，私募股权融资对其控制权的影响就会比较薄弱。相反，如果当控股股东持股失去优势的时候，这就意味着私募股权对于控制权的影响就会比较大，但是目前对于持股比例具体的数值是否具备优势，并没有明确的规定，因此控股的股东只能根据企业的经济形势来判断股东所持有的股份是否占据着绝对的优势。因为，不论是有限责任公司还是股份有限公司中，股东所持有股份的比例，直接影响到股东在开发公司的操盘地位，为了避免因私募股权融资让渡股权而影响到开发公司的经营管理，可以以协议的形式对股东各方的职权进行明确。
3.房地产企业通过提升自身实力来提高企业竞争力
现今我国房地产市场规模较大，大量的房地产开发商参与市场竞争，要想在如此严峻的市场竞争压力面前降低融资成本，提高企业自身的市场份额，首先需要企业扩大地产开发规模，创造更大的发展空间。进而在进行房地产融资时能够获得更多的操作空间;其次要切实提高企业内部的管理水平，从财务预算、税收筹划以及企业账本透明化等方面精简企业机构，将办事效率最大化、合理化，长此以往形成良性的企业运作流程;此外，房地产企业还要在公司内部设立科学合理、公平公正的奖惩机制和相对平衡的监督管理机制，增强员工的竞争意识，以此来提高员工的工作热情，为企业的长远发展做好铺垫。
四、结束语
综上所述，在面临融资问题时，大多数房地产开发商都会选择向银行融资的方式，但是银行融资存在受政策影响较大，需要手续齐全方能放款等问题，无法及时有效的满足房地产企业全部需求。房地产开发商应该拓宽融资渠道，运用好融资工具。在如今复杂的市场环境下，在出现资本金问题、手续取得不及时问题、房屋出现滞销无法到期还贷等问题时选择恰当的融资方式，搭配使用银行贷款、信托融资、私募基金融资、房屋资产证券化等产品，解决融资难题，才能使经营的企业稳健、可持续的经营下去，这才是我国房地产企业的应对目前市场的融资出路。
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