摘要：在房地产开发项目投资决策过程中，房地产开发商除需要评价该项目投资的经济效果，还必须考虑用于该项目投资资金的来源，确定资金结构并制定资金筹集方案。房地产开发资金的筹集过程较为复杂，筹集方式也有很多种，下文中将对售后回租从其特点、优势等方面对售后回租进行逐一阐述，并与其他的方式进行必要的比较。
关键词：售后回租，比较，问题
上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，此举使该房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
从上例看出，所谓的售后后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，它是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。
1. 售后回租融资方式的特点
售后回租使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。同时对于开发商而言，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金，并且充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。
2. 售后回租与贷款融资、债券融资、股票融资的比较
2.1贷款融资
银行贷款融资是指证券公司通过向银行借款以筹集所需的资金。银行贷款融资的优点是方便灵活，类型多、可供选择的期限不等，但是申请手续比较麻烦，筹集资金的数量有限。
与贷款融资相比，售后回租并不受筹集资金数量的限制，除了需要支付相应的租金外，并无其他的利息支出，因此相应所需的成本较低。
2.2债券融资
债券是企业为筹资资金所发行的，且承诺按期向债权人支付利息和偿还本金的一种有价证券。发行债券是企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式，属于直接融资。
售后回租与债券融资相比，其优势在于没有固定的到期日，也没有承担按期还本、付息的义务。而且限制条件也没有债券融资那么严格，对筹资数量没有特殊的限额。
2.3股票融资
发行股票是股份有限公司筹集长期资金（或资本金）的基本方式。通过发行股票，筹集企业设立时所需的股本金（资本金），或者为扩大经营规模和业务范围以及开发新项目，增资发行股票筹集所需资金，或者为改善资本结构以及配股转增资本金，因此发行股票是股份有限公司筹集各种用途资金的主要方式。
售后回租与股票融资相比，其在售回租交易中得到纳税的财务利益，比股票更节税，资金成本较低，资金周转较快，能很好的满足融资需求。售后回租不像股票融资那样容易分散控制权，并且这种方式不会像股票融资那样降低普通股的净收益，引起本公司股价的下跌。
结语
虽然融资渠道多种多样，融资方式更加合理，但是我国房地产市场融投资渠道还不是很畅通，尤其是在国家实行宏观经济调控采取紧缩的货币供给政策时， 房地产出售回租作为一种融资方式就有着重要的意义。但是， 本文认为国房地产出售回租的发展还存在一些问题，可以从以下几个方面着手应对：
1） 租售双方签订严密平等的买卖租售合同。
2） 建立和完善企业信用制度， 只允许达到一定信用级别的企业采用出售回租方式。未达到信用级别的企业必须购买保证保险，以确保承诺租金的支付。
3） 应选择有丰富经验和雄厚实力的大型运营商承租物业。[3]
参考文献
[1] 丁烈云. 房地产开发（第三版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2008
[2] 屈永山，张 星. 房地产出售回租探析[J]. 山西建筑.2005年1月第31卷1期.136-137.
[3] 周颖，王自和，杨琼.浅谈融资租赁的几种功能[J].技术与市场.2008年9月.79-80
[4] 寇慧丽.房地产金融[M]. 北京.人民交通出版社，2007.
作者简介：刘奇佶（1992-）男，汉族，陕西西安人，长安大学建筑工程学院，土木工程专业，2010级本科生。