【摘 要】目前，我国土地转让现象出现的频率较多，出现在各个行业，如工业、农业、交通运输业等行业。在土地的实际转让过程之中，往往会存在一些问题，而这些问题又在很大程度上阻碍了土地转让的正常运行。在这些所出现的问题之中，程序问题就是其中一个较为突出的问题。本文就是以举例的形式对土地转让过程中所存在的程序性问题进行细致、深入地分析，然后根本这些问题提出相对应的处理对策，旨在为土地转让的科学化、规范化提供一定的借鉴与参考。
【关键词】土地转让；程序问题；处理对策
引言
早在1999年的时候，党中央、国务院提出用3年左右的时间搞活国有大中型企业的任务，在实现这一目标的过程中，如何发挥国有企业现有资源是一个值得研究的课题。由于历史上计划经济条件下的土地划拨方式，国有大型工业企业几乎无偿地占用大量的土地，有些土地至今闲置或者利用价值不高。改革开放以后，国家调整了土地使用政策，将所有权和使用权分离，对土地通过批租有偿使用。
在上面的形势下，一些工业企业可利用所占据的地理优势，通过级差地租挖潜改造，取得可观的经济利益，使企业重铸辉煌。国有企业从事房地产开发经营，一般有如下两种形式：一是自己成立房地产公司，利用原有厂房、宿舍，从事开发经营活动。值得一提的是当前国家通过降低税费和提供贷款，鼓励企业利用自有划拨土地进行经济实用房的开发，将经济实用房的开发作为工业企业自办房地产公司的主要经营方向；二是工业企业将原有的土地使用权转让他人，自己获得资金和实物补偿。然而在实际的过程中，也存在着各种各样的问题，其中最为突出的问题就是程序问题。本文就是以举例的形式对土地转让过程中所存在的程序性问题进行细致、深入地分析，然后根本这些问题提出相对应的处理对策，旨在为土地转让的科学化、规范化提供一定的借鉴与参考。
1.企业土地转让过程中存在的问题
当前，有部分工作企业在转让土地使用权过程中经常由于操作不够规范而适得其反。在和房地产开发公司难以很好的合作后或者觉得自己土地转让过程中利益受到了一定的损害而到法院上诉，原本被我们所看好的协议书难以保护好土地转让者的自身利益，反之，法院将大部分的协议视作了无效的协议，最终导致了自己预期所想的利益无法得到，更为可笑的是自己不同程度上增加了损失，结果什么好处也没得到不说，反而提高了损失程度，而导致这种现象发生的因素具体可概括为三个方面，以下进行详细的论述。
1.1双方合同签订的不当
在转让土地使用权时，应编制一套关于土地使用权转让方面的协议或者编制一份安置补偿协议，然而，实际情况是，企业与房地产开发商所签订的协议却是合建与联建方面的，这样一来，就给自己接下来的事项带来了诸多不可避免的麻烦。
1.2所办理的程序手续不够健全
在办理程序手续时，要么是没有考虑办理一份土地用途变更方面的手续，要么是向相关主管部门办理了土地用途变更手续，但却没有依法向相关政府主管部门办理一份完善的土地使用权转让手续，而且在所签订的转让合同与补偿协议中双方约定将土地使用权的出让手续交由受让方进行处理，这样一来，土地使用权变更登记手续的办理更是无从谈起了。
1.3企业资质有待进一步提高
由于工业企业不具备房地产开发经营资质，因此无法开展房地产经营方面的活动，但是，其却和房地产公司间达成了合建与联建协议。房地产开发的实际要求是要具有一定的技术水平与良好的资金条件，但是，这些条件工业企业往往难以达到，即便是达到了这些条件也必须要政府相关行政主管部门的审查及认可。所颁布的《最高人民法院关于（中华人民共和国城市房地产管理法）案件若干问题的解答》中有明确的规定，对于没有房地产开发经营资质的企业在与他人签定了资格后，其合同有效。工业企业在转让土地过程中，如果是将所签订的合建与联建协议作为依托，参与到房地产开发的合法渠道是根据相关法律开展项目公司，而项目公司与普通的房地产公司唯一不同的地方就是其所经营的范围只在本企业涉及到了区域，所以，审批要求十分的简化，这对于房地产开发资质还不够完善的工业企业而言具有重要的意义。不过，其往往忽视了这一重要环节，从而导致对自己利益进行保护的合同是一个没有任何效力的合同。
2.土地转让过程中程序问题的处理对策
2.1土地使用权转让步骤
首先，将土地用途进行变更；把准备进行转让的土地从原来含有的工业用地性质通过企业主管单位及政府行政主管部门将其变成具有商业性质的土地。其次，土地使用权转让合同的签订；土地使用权转让合同主要是转让双方在转让土地使用权额基础上而签订的一份协议。根据相关法律制定的土地使用权转让合同是有效的。如果企业只是对土地使用权进行转让，不与房地产间合作开发的，双方应签订土地使用权转让合同，不应签订合建及联建方面的协议。另外，办理土地使用权出让手续，同时交付一定的土地使用权出让金；必须对相关依法批准的的土地使用权转让进行手续的办理。实际办理过程中，应从两方面着手办理，一方面是工业企业进行办理，另一方面是房地产商进行办理。当合同签订后应在规定的时间内或者双方约定的付款期限内，工业企业或者房地产商应交付相应的土地使用权出让金给土地所在地土地管理部门。对于不需要进行手续办理的出让，工业企业应上缴相应的土地收益金。
实际操作过程中，对于工业企业而言，应采取有效的风险防范措施，也就是要将土地投资迁移费用的谈判过程与实现方法 有效的掌握，这主要是因为，工业企业最终所获取的经济补偿形式属于土地投资迁移费用
2.2规范土地出让程序
土地出让牵涉了土地所有者与土地经营者等各方利益，实际出让时应根据标准的操作程序进行，所签订的出让合同应规范，出让的形式、条件以及双方间的权利、责任等必须明确，合同应交由相关主管部门进行签证。还应办理一份土地出让合同备案，对合同的真实性、可行性以及合法性进行全面的审查，以避免不必要的损失发生。
3.结论
综上所述可知，在处理土地转让时，最重要的环节就是土地出让方与受让方之间所签订的合同，必须根据相关政府部门颁布的法律法规，签订一份效力高的合同文书。合同中要对土地转让范围、回报以及可能会发生的风险问题进行详细的规定，所有补充材料与前提条件都必须和国家相关规范相一致。如果企业为了筹集发展资金而进行土地转让，必须根据相关规定将土地经营权转让。
参考文献
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