摘 要：房地产行业作为我国国民经济的核心支柱产业，对我国经济发展有着显著的影响。随着房地产企业的不断发展，在税务筹划上的问题日趋突显。本文将对会计政策下房地产企业税务筹划存在的问题进行了深入的研究，并以Y企业为实例对房地产企业税务筹划进行剖析。
关键词：房地产企业 会计政策选择 税务筹划
一、房地产企业税务筹划和会计政策选择的研究
在中国，税务筹划在企业中的使用还处于起步阶段。事实上，税务筹划能够帮助企业减轻自身的税务负担，并为企业谋取利润最大化。因此，纳税筹划对于企业的发展来说尤为重要。企业必须依照相关法律法规和国家政策进行税务筹划，结合自身的情况编制出完善的税务筹划方案，让企业在减轻自身税务负担的同时还能对企业的各项财务对象进行规划。同时，企业在进行税务筹划时必须重视其合法性、可调性以及真实性，企业的税务筹划只有在合法、真实、可调的情况下才能取得发展与进步，才能真正的实现企业利益最大化。对于企业而言，企业在进行税务筹划时的会计政策选择显得尤为重要，由于企业是社会盈利的主体，税务对企业的影响是很大的，虽然我国针对税务筹划制定了很多的财务会计规则和会计政策，但是企业只有选择最适合自己的才能达到减轻税负的目的。
二、基于会计政策选择下的房地产企业的税务筹划
1.会计政策选择和税务筹划。
1.1共同理论基础——《社会契约论》。对于房地产企业来说，其各项财务会计活动都必须满足《社会契约论》的相关规定，同时政府也必须作为决策者、合作者和纳税承受方参与到《社会契约论》中来，而在企业和政府同时作为参与者时就能够加强对企业和政府自身的约束，同时增强双方的交流与沟通。企业可以加强与政府的联系，无论是在政策，还是业务上，获得政府更多的支持，从而不断的扩大企业的发展空间和平台，为企业谋取更大的利益。
1.2会计政策选择的经济动机：纳税筹划。对于企业来说，纳税会降低企业的利润，而企业发展的目标却是利益最大化，所以企业在选择会计政策时必须考虑纳税筹划的节税问题，将企业的纳税任务分摊到各个业务中，为企业筹措更多的周转资金，避免因资金不足而造成的各种问题，从而降低资金的浪费程度，减轻企业的税务负担，提高企业的经济收益。
1.3纳税筹划的实现手段：会计政策选择。企业可以根据纳税期间国家所颁布的相关政策对纳税的影响进行深入的分析，并使用会计政策来对企业的盈利和亏损进行计算和详细记录，然后综合两者的结合选择最适合企业自身的会计政策，最大限度的降低企业税负。
2.房地产企业会计政策选择的现状。虽然国外企业的税务筹划已经发展得很好，但是我国的税务筹划目前还处于起步阶段，税务筹划任然没有得到很好的发展。虽然随着税务筹划的引进，我国会计金融行业的人才逐渐增加，但是大家对税务筹划的认识还是不够深入的，所以企业所开展的税务筹划也不够全面。而随着我国经济的飞速发展，企业和管理者也看到了税务筹划的重要性，逐渐的加强了税务筹划方面的工作，引进相关的技术并培养相关的人才，企业正在不断完善着税务筹划。
三、基于会计政策选择下的房地产企业税务筹划实现中必须注意的问题
1.房地产企业的可持续发展和整体效益。房地产企业在选择会计政策是必须重视企业的整体效益和可持续发展，制定出最优的税务筹划方案，同时聘用最专业的会计人才实施税务筹划的相关工作，对企业的各部门和各项目进行规划，避免相互之间造成不好的影响。
2.准确认识税务筹划，合理规避各项风险。房地产企业在进行税务筹划时必须考虑政策、市场经济等各方面的影响，保证税务筹划的客观性，防止虚假信息的出现，避免因税务筹划的不稳定性给企业带来财务风险，最终造成巨大的财务损失。
四、以Y房地产企业为例进行基于会计政策选择下的房地产企业税务筹划问题分析
1.Y房地产企业的主要信息。Y房地产企业于2002年成立的一家股份制公司，注册时资金3.5亿元，被政府划为甲级的地产开发公司。Y房地产企业的主要項目为房地产开发、经营管理和服务，主要营业业务为征地拆迁、规划设计、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理和维修服务。Y企业最近发展较好的是配套设施方面，一年的销售收入大约为8亿元。
2.Y房地产企业最优税务筹划方案的设计。
2.1房地产企业开发阶段。在房地产企业开发阶段，企业所得税税务的主要影响因素是开的成本归集方式的选择，企业只有选择有效的、合理的归集办法，才能真正有效的达到企业的税务筹划目标。房地产企业一般情况下再建造商品房住宅时都会配套建设一些休闲娱乐设施来吸引消费者的眼球，但是房地产企业必须在开发商和房屋业主的商品房购买合同中注明休闲会所的所有权，如果房地产企业没有注明，那休闲会所的所有权则属于开发商。对于房地产企业来说，建设会所成本的不同核算方法会导致企业所承担的税负不同。
若Y企业在2010年完成了建设开发某商品房的一个会所，会所面积为600平，成本300万，而所建设的会所没有进行出售和招租，并由Y开发商来指定物业管理公司来进行管理和维护，所以会所的所有权属于开发商Y企业。针对这种情况进行核算，如果将建设会所所需的成本规划在“在建工程”这一科目中进行核算，工程建设完成之后将成为固定资产，Y企业将固定资产以计提的方式折旧费用并加入期间费用，则折旧后为10万元，可以抵扣的税费为2.5万元；如果将建设会所所需的成本纳入“开发成本”这一科目中进行核算，这样一来在会所建设完成后将作为“开发产品”结转到销售成本，记入300万元，所以会所虽然是由Y企业管理的，但实际上却没有结转销售收入，可是这样的核算方法能使得会所的建设成本可以抵扣企业75万元的税费。
2.2房地产生产管理阶段。
2.2.1建造房产售价方式的筹划。虽然我国相关政策明确了企业会计核算必须满足于客观事实，但是各企业可以咋爱这一基础之上选择最适合自身的会计核算方案，所以企业必须学会根据国家经济变化情况来进行商品房成本结算方案的调整。对于Y房地产企业来说，可以采用将先进行企业仓库的商品销出的先进先出的计价方法，最后对发出的存货和结存的存货进行进价，这样的计价方法能够将开发商缴纳税费的时间延长。
2.2.2合资建房经营机制的筹划。合资建房分为两种，一种是由一方来出资金，另一方提供建设土地，最后建成的商品房根据双方所签合同中的比例分配拥有权；一种是由双方共同出资成立一个新的公司来实现双方的合作，双方按照所签合同的比例分配利润，而目前我国并没有对这种形式的合作方式进行营业税的征收，同时，双方企业在转出股权时也不需要缴纳营业税，所以这样的方式能够避免一定的税费。假如Y房地产企业目前有一块土地，有一家公司和Y企业合作建设房屋，Y企业将土地作为股权，而这家公司则是出资，双方各持一般的股权。房屋建成后的市场价位2000万元，双方各有1000万元，而对于Y企业来说，由于Y企业将土地作为股权，即获得房屋一半的所有权，实质上是进行了无形资产的转让，所以Y企业必须缴纳5%的营业税，即50万元。
2.2.3商品混合销售阶段的筹划。假如Y企业承包了一个建筑的开发和建设，则企业需要负责从材料采购开始的所有工作，而材料采购这些都会纳入税收范围，如果合约中规定金属门窗300万元，安装价200万元，材料购买100万元，劳务费200万元，通过计算之后，Y企业需要缴纳63.06万元的增值税税费，如果合约有明确规定劳务价为200万元，通过税务筹划之后，企业可以规避23.06万元的税费，实际上只需缴纳40万元的税费。
五、结语
房地产企业的税务筹划和会计政策的选择有着密不可分的联系，特别是在企业所得税的筹划方面，企业在进行税务筹划时必须根据自身的实际情况来选择适合会计政策，同时企业需要在商品开发、生产管理等的不同阶段使用不同的筹划方法，保证税务筹划和会计政策的选择适合企业各阶段的发展，并制定出最优的税务筹划方案，从而最大限度的减轻企业的税务负担，实现企业利益最大化。
参考文献：
[1]殷栋华. 论房地产企业税务筹划与会计政策选择[J]. 现代商贸工业，2014，01：133-134.
[2]符敏. 房地产企业税务筹划研究[D].陕西师范大学，2013.
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