摘要：近年来，由于受宏观调控影响，房地产市场购买需求降温，房地产企业资金供应不足，出现了大量违约、毁约、违规现象，导致房地产纠纷不断增多。有些纠纷因为矛盾尖锐无法调和而被迫进入司法诉讼，造成一定的法律风险。因此，研究房地产纠纷中面临的法律风险及其防范，对促进我国房地产市场的发育和完善具有重要意义。
关键词：房地产纠纷，法律风险，防范
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2012）06-0041-44 收稿日期：2012-05-02
房地产纠纷中的法律风险，是指房地产开发、经营、销售、管理等过程中所实施的一系列行为与现行法律规定相悖或直接违反法律规定而导致的市场声誉损失或经济损失。近年来，由于受宏观调控的影响，房地产市场购买需求降温，房地产企业资金供应不足，出现了大量违约、毁约、违规现象，由此导致房地产纠纷不断增多，有些纠纷因为矛盾尖锐无法调和而被迫进入司法诉讼，造成法律风险成本的巨大支出。因此，研究房地产纠纷中面临的法律风险及其防范，对促进我国房地产市场的发育和完善具有重要意义。
1 房地产纠纷中出现法律风险的阶段及类型
房地产开发建设项目是一个工期长、资金大、风险高的系统工程，从土地受让、成立项目公司、房屋拆迁人员安置、市政配套到合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售租赁、按揭抵押担保、物业交付与管理等每个环节都需要防范疏漏和失误，才能保证房地产项目的健康运行，最终实现盈利目的。从司法实践看，房地产纠纷中的法律风险在法规政策宏观层面和实务操作微观层面都有体现，具体表现在以下方面。
1.1 宏观法规政策层面的风险
1.1.1 法律、法规的滞后以及政策不确定性变化导致的风险
由于房地产业快速发展，而国家在房地产开发方面的法律法规尚不够完善、严密，从而使开发商面临立法滞后带来的巨大风险，开发商已经实施或正在实施的某种开发行为，现行法律法规对此没有明确规定，但有可能在今后被法律或法规所禁止，这很容易给开发商带来无法预料的巨大损失。政府为了保护日益稀缺的土地资源和平衡市场主体之间的利益分配关系，可能会随时出台宏观调控政策，由此给企业带来不确定性风险。此外，相关产业的政策变化，如经济体制改革、产业政策的调整、金融政策的变化、环保政策的出台等也可能导致土地使用权被政府收回或土地受让与转让均丧失商业意义的风险。
1.1.2 城市规划方案的调整和区域经济发展规模及速度导致的风险
因城市规划方案发生改变而调整相应区域的土地用途时，会对已经建成或正在建设抑或将要建设的房地产商品的价值产生影响，有的甚至会突然面临被拆迁的巨大风险。而区域经济发展的规模和速度也会给房地产开发商带来风险，比如：当相邻区域新开通交通干线、增设商业服务业中心、增添生活服务设施等，便会带动该地区的房地产价格上升；反之，则房地产价格可能会下降。
1.2 微观实务操作层面的风险
1.2.1 土地使用权出让、转让过程中的法律风险
房地产开发项目土地使用权的取得方式包括以出让、转让、合作开发、收购房地产项目公司等，该阶段可能发生的法律风险主要包括土地使用权权属瑕疵、因拆迁补偿安置不畅陷入僵局、因土地使用权出让合同问题导致转让合同无效、因土地使用权转让变更登记过程中出现障碍等。在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方为达到毁约目的而钻法律空子主张合同无效。还有的公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目之目的，但在收购后却发现项目公司存在一系列负债，由此陷入进退两难的泥潭，难以自拔。
1.2.2 项目建造过程中因施工质量和资金不足而产生的风险
该阶段常见风险有：由于缺乏严格招标管理制度而导致选定总承包商、分包商、材料供应商缺乏经济实力或信用度；由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订不严密、履行不彻底而产生争议；由于设计错误、工期延误、质量不良等问题而产生纠纷；因承包商违法分包、工程质量安全事故、欠付农民工工资等问题而产生风险；因中间验收、竣工验收及工程移交、工程质量保修、欠付工程费而产生的法律风险；因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险。
在项目融资投资问题上，存在因国家货币政策、信贷政策变化、虚假融资或盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
1.2.3 项目销售阶段因广告策划、委托代销等行为产生的风险
项目销售是实现投资利益的关键阶段，该阶段常见的风险有以下几个方面。（1）广告策划方面： 因广告策划合同签订及履行产生歧义、因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权引发诉讼、因虚假广告或广告内容不实引起消费者投诉等。（2）与销售中介公司委托代销：因销售代理合同签订及履行产生歧义；因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引发投诉等。（3）违规销售产生的法律风险有：未取得商品房预售许可证而提前销售；因销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的争议；违规收取、使用预售房款等。（4）按揭还贷风险有：购房合同主体与实际购买人不一致、抵押贷款资质条件不具备产生的纠纷。（5）与购房者个人利益直接相关的法律风险：因设计方案变更或房屋质量问题导致延期交付产生的法律风险；因延期办理房地产证产生的争议。
1.2.4 物业管理阶段因托管不明、公共权益共享不均、保修服务不到位产生的法律风险
该阶段直接与购房业主个人的利益紧密相连，风险主要有：（1）开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱导致的法律风险；（2）前期物业管理合同签订和履行中的风险；（3）未经竣工验收交付房屋导致房屋质量问题引发的投诉纠纷；（4）业主主张使用公共物业用房等其他公共设施设备、公共绿地、公共停车场等权利引发的争议；（5）与建设公司工程保修发生的纠纷等。
2 关于防范法律风险的建议
笔者以为，防范和控制法律风险要着力培养四种理念。
一是树立学习理念，关注房地产业的立法动态，强化相关法律法规的学习和培训，从整体上提高法律意识和防范法律风险的能力。
房地产行业从业人员必须认真学习、研究与房地产经营管理相关的法律、法规以及规范性文件，培养法律意识和风险防范意识，促使从业员工的行为及语言表达严谨规范，防止产生歧义。要积极加强与政府相关部门的交流，及时掌握重要信息，研习市场风向，及时调整目标。要对职工进行业务技能培训，提高从业人员运用法律知识解决实际问题、防范风险的能力。
二是树立诚信理念，建立完善的项目运作管理体系，实现诚信高效运营。
诚信是市场主体安身立命之本，也是规避法律风险的基石。树立诚信理念，完善项目运作管理体系，才能实现高效运营。在具体操作上，要做到以下几点。
第一，调查合作各方的资信状况，为诚信履行合同提供保障。由于房产开发项目投资大、周期长，稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行，造成巨大经济损失。因此，合作各方均应对合作对方的资质、资信进行充分了解，尤其是对提供资金一方的注册资金、经营管理能力和融资能力进行全面、认真和细致的了解，为合同诚信履约提供财产保障。
第二，调查土地使用权状况，以确保土地使用权的完整性和无瑕疵性。对提供土地使用权的一方，要着重调查土地使用权是划拨还是出让，土地的规划用途及详细参数，土地使用权有无其他共有人，土地使用权是否被司法机关查封冻结、是否用作抵押及其他法律纠纷，以确保土地使用权的完整性和无瑕疵性。
第三，及时办理项目开发的各项手续，确保项目的合法性。项目的开发建设到完成，涉及立项、规划、拆迁、施工、验收、销售、产权过户等多个环节，任何一个环节出现问题，都有可能影响项目开发的顺利进行。特别重要的是在预售商品房时应保证“五证”齐全（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证），让消费者买得放心，避免发生争议。
三是树立证据理念，建立完善的合同管理体系，保留重要的法律文件。
证据是客观呈现交易双方真实意思表示的载体，它对于防止纠纷、界定当事人之间权利义务范围有着极其重要的意义。合同书就是一种书面证据。司法实践证明，许多房地产法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。因此，建立完善的合同管理体系，保留重要的法律文件材料对防止纠纷意义重大。完善的合同管理体系包括：对合作对方履约能力的审查判断机制；对合同的定价管理机制、招投标程序、审核价制度；制作各种规范性的固定合同范本便于重复使用；建立合同跟踪服务、付款的监督制约机制。合同管理中特别要注意审查排除法定禁止性无效条款，确保约定的意思表示真实合法有效。
四是树立专业理念，创建行业品牌，提升风险免疫力。
市场经济的竞争，其实就是专业实力和行业品牌的竞争。越专业越能打造出品牌特色，越有品牌特色，越能占据并开拓更大的市场份额。在专业能力提升上，可在企业内部设法务机构进行日常合同事务管理，在外部可借助律师的专业服务，帮助解决企业的重大谈判事项、处理危机、参与重大诉讼等，通过内外法务人员的相互配合，准确、快速、高效地预防风险、解决纠纷。
作者简介：
吴玉梅，就职于天津滨海新区大港法律援助中心。
Real Estate Dispute， s Legal Risk and Prevention
Wu Yumei
Abstract： In recent years, due to the influence of macro-regulation, the buying demands for real estate market having been declining, and real estate enterprise funds are in short supply, a large number of real estate disputes are increasing , such as breach of contract, release, violate compasses,some disputes because of the conflicts are forced into judicial action, cause certain legal risk. Therefore, it has important meaning to research the real estate dispute, legal risk and prevention to promote real estate market development and perfect.
Keywords: Real estate dispute, legal risk, Prevention
李求军/责任编辑