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2010年初春,中国政府出台了一系列房地产宏观调控政策,极力打压不断飙涨的房地产价格。但值得玩味的是,一方面房地产市场价格早已超出了普通居民的承受能力;另一方面土地价格高得令人咂舌。人们不禁要问,中国的房地产市场究竟出了什么问题?
实际上,到2003年,中国的房地产市场已经进入非理性阶段,大中城市的房地产市场价格一发而不可收拾。到2007年末,一些特大型城市房地产市场价格超过了世界其他重要城市如东京、纽约等。2008年世界金融危机爆发,为了避免中国经济发展速度过快下降,中央政府出台了一系列刺激经济的政策,中国的房地产市场价格又开始了一路飙涨,房地产业进入疯狂状态。
一些金融学者和房地产分析专家认为,中央政府出台的一系列信贷、财税宏观调控政策之所以难以奏效,根本原因就在于没有顾及地方政府的财政收入问题,这种分析非常到位。事实上,绝大多数学者认为,中国的房地产市场之所以快速发展,根本原因就在于中国正在进入城市化的进程。
其实,中国的房地产市场不同于西方国家的房地产市场,中国的房地产市场是建立在土地公有制基础之上的房地产市场。中国房地产市场发展必须优先满足土地所有权人的需要。如果公民通过政府出让土地之后,不能依靠合法收入获得住房,那么,这样的房地产发展政策必然会出问题。
从实证的角度来分析,中国当前居民自有住房率大约在70%左右,只有30%左右的居民没有属于自己的住房。中国当前房地产市场发展最大的问题在于,投资性住房需求过旺,而消费性住房供给不足。绝大多数中下层居民要想依靠个人能力购买住房,几乎是天方夜谭,而城市住房空置率30%以上。这就意味着中国绝大多数城市中,30%的住房没有人居住,而30%的居民需要住房却买不起。解决这个问题的办法就是千方百计地减少投资性住房,增加消费性住房。
中央政府的宏观调控政策应该包括两个方面:一方面增加社会保障性住房,让30%的中下层收入居民可以获得政府的保障性住房;另一方面则提高商品房保有阶段的成本,迫使那些投资性的需求逐渐减弱,从而提高土地资源的利用效率。
从理论上来说,投资性交易和消费性交易遵从不同的规律。投资性交易遵从的是风险收益规律;而消费性交易遵从的是供求规律。投资性交易风险越大,投资商品的价格也就越高。所以,中央政府的宏观调控政策出台之后,房地产开发商拼命地夸大房地产市场交易风险,以此来鼓励投资者加大投资,从而获得更多的回报。譬如,中央政府增加房地产交易成本之后,房地产开发商通过自己的代言人在新闻媒体上鼓吹,今后租房的成本要远远大于购买房屋的成本,迫使许多准备租赁房屋的消费者不得不竭尽全力地通过按揭购买商品房。中央政府出台的宏观调控政策越多,全国各地房地产市场价格上涨的速度也就越快。
从本质上来说,中国的房地产市场是一个典型的租赁市场。在土地私有制条件下,商品房所有权是一种绝对权,只要商品房没有自然灭失,购买人就享有所有权。而在中国土地使用权期限到来之后,购买人就失去了房屋所有权。所以,中国的房屋所有权人实际上是一个长期租赁人。不仅如此,房地产开发商人为地缩短商品房的使用寿命。据建设部统计,中国的房屋平均寿命只有30年。从表面上来看,中国的消费者购买的是房屋所有权,但是从本质上来说,中国的消费者购买的只是商品房租赁权。
问题的严重性还不止于此,房地产市场是一个地域性很强的市场。房地产市场的发展必须优先满足本地居民的住房需要。房地产市场吸引大量外来投机者,不仅会损害本地居民切身利益,而且会导致房地产市场泡沫扩张。现在一些大型城市房地产市场价格居高不下,就是因为少数投资者批量购买商品房。这种投机性的购买行为,在短期内能够刺激当地经济,增加地方财政收入,但从长远来看,会破坏房地产市场的发展秩序,助长中国房地产市场的泡沫现象。
有学者抱怨,中国的房地产市场之所以会成为一个投资性市场,根本原因就在于中国缺乏资本投资渠道,富裕起来的人们不得不把房地产作为投资领域。这种观点与其说是为中国房地产市场的畸形发展开脱责任,不如说是在批评中国的决策者没有建立完善的资本市场。如果一个国家投资性的住房需求过旺,不仅会导致经济畸形发展,而且大量的资金进入房地产业,会在一定程度上抑制中国的正常消费,降低居民正常消费能力,恶化居民的生活品质。
解决中国房地产市场中存在的问题,不能只依靠市场经济。房地产宏观调控需要解决以下问题:首先,必须解决中央政府与地方政府的财政关系问题。长期以来,地方政府需要做大量的事情,但只有很少的财政收入。如果不加快税收体制改革,解决各级地方政府财政收入不足的问题,房地产宏观调控政策很可能会遭遇地方政府的懈怠。所以,中央政府采取的房地产宏观调控政策,从短期来看,这项政策可能会收到一定的效果,但是从长期来说,有什么效果,人们还需拭目以待。
其次,必须改变我国房地产市场格局。房地产市场可以分为消费性市场和投资性市场。房地产市场改革的优先目标是,发展消费性市场,通过加大社会保障性住房供应,解决我国普通居民的住房需求。今后可以考虑实行国有土地的无偿供应政策,凡是需要增加城市居民住房供给的,政府可以无偿划拨土地,用于廉租房建设,然后分配给城市居民。这项改革不是恢复到原来的“计划经济”时代,实行最低限度的住房福利保障政策,而是要在土地公有制的条件下,优先满足土地“主人”的住房需求。
曾经有一些学者提出,我国应当大力发展经济适用房,让普通居民购买房屋的所有权。这是一种非常理想的房地产市场发展模式。但是,报道中可以看出,部分经济适用房变成了公务员及部分社会富有阶层的经济适用房。在监管不到位的情况下,发展经济适用房并未达到预期效果。
在社会保障性住房建设之外,政府应当提出合理的规划。今后政府可以在城市郊区或者城乡结合部,大面积的修建商品房。但是,房地产开发商必须承担由此产生的一切社会成本,譬如,道路交通建设的费用、公共设施配套的费用等等。房地产开发商可以提高商品房的价格,但是,国家应征收房地产保有阶段房地产税,凡是购买商品房的业主,都必须按期向国家缴纳房地产税,购买房屋越多,居住面积越大,缴纳的税收就越多。这样做的目的是:一方面限制房地产投机行为;另一方面则是提高土地资源的利用效率,防止部分投资者囤积居奇,牟取暴利。
部分学者担心,政府增加房地产保有阶段的税收,加大房地产交易的成本,会导致房地产市场价格居高不下。从理论上分析,商业风险越高,获得的收益也就越大。但是,中国的房地产市场实际上是一个土地国有制条件下的“租赁市场”。当社会保障性住房供给不断增加,政府廉租房的租金与投资商品房的租金相比差距越来越时大,就会有更多的投资者选择其他的投资渠道,会有更多的商品房购买人转而申请政府的社会保障性住房。因此,中国房地产市场改革的目标应该是,彻底改变我国房地产市场疯狂投资的局面,逐步实现从投资性市场向消费性市场的过渡,让中国的房地产市场真正变成一个满足居民住房需求的市场。
第三,必须重新审视房地产市场的金融特性,在发展资本市场的同时,注意房地产市场的风险性。从本质上来说,中国的房地产市场具有金融特性,承担了一部分融资功能。但正如我们所看到的那样,中国的房地产市场与其他国家的房地产市场区别就在于,中国的房地产市场的是一个典型的初级市场,投资者只能通过房地产按揭购买、抵押等方式获取一部分资金。商业银行为了降低经营风险,往往对房地产的融资贷款设置许多条件,投资者要想借助于商品房大规模融资,几乎难于上青天。西方一些市场经济国家之所以把房地产市场看作是金融市场,就是因为他们不断地开发房地产金融衍生产品,通过抵押、保险、证券化、杠杆交易等手段,放大房地产金融风险,从而获得更多的收益。美国房地产市场危机发生之后,人们猛然发现,围绕着房地产市场,居然形成了一个非常完整的利益链条,无论是信用担保、资产评估,还是证券承销、金融衍生产品开发,美国的投资银行在房地产金融市场发展中扮演了极不光彩的角色。随着一个个投资银行的破产,人们清醒地意识到,房地产市场已经成为少数金融寡头牟取暴利的市场。中国的房地产市场是一个刚刚兴起的市场,中国政府的房地产宏观调控政策既不会影响其他国家的金融稳定,也不会给本国经济带来毁灭性的打击。只要中国政府采取坚决有力的措施彻底整顿中国的房地产市场,中国的房地产市场就会成为中国经济稳定发展的基础,成为改善民生的重要保障。
现在人们困惑的是,这场轰轰烈烈的房地产市场改革究竟向何处去?在经济形势及既得利益集团的强大压力之下,宏观调控的方向会不会改变?
中央政府的此次宏观调控政策,对于地方政府来说,仍有回旋的余地。地方政府虽然短期内不能从房地产交易中获得更多的财政收入,但是完全可以通过调整城市规划,增加土地供应面积,直接或间接地从土地收益中获得收入。一旦政策松动,他们可能会采取措施,到那个时候,会不会出现新一轮的宏观调控,我们不得而知。
事实上,现行的城乡规划法规定城市规划必须报请人民代表大会审议批准。但在现实生活中,人民代表大会并没有起到这个作用。一些地方政府可以根据自己的需要修改城市规划。在这种情况下,借助于信贷政策打击房地产投机活动并不是理想的宏观调控政策。最根本的办法是,严格按照城乡规划法的规定实施城乡规划,并且编制实施方案,免费发放给城市居民,向城市居民说明城乡规划的具体内容,让人民群众监督地方政府的行为。全国人大常委会也应该尽快修改城乡规划法,保障人们的权利。
现在有一些房地产开发商提出了一系列令人感到莫名其妙的理论,譬如,中国房地产市场价格快速增长,是因为丈母娘逼迫未来的女婿买房;中国的房地产市场价格之所以过快增长,是因为农民问题的存在,中国不缺少土地,应该把农民的土地用于房地产开发;中国的房地产市场价格之所以快速增长,是因为中国出现了所谓的刚性需求,在城市化过程中房地产需求过于旺盛,供给严重不足。这些把中国房地产市场存在的问题归咎于消费者、归咎于农民、归咎于中国城市化的观点,掩盖了中国房地产市场的真相。
部分新闻媒体工作者没有看到中国房地产市场的本质所在,把批评的矛头对准房地产开发商。其实,绝大多数房地产开发商之所以不敢公开自己的成本,根本原因就在于,房地产开发商必须将自己纯利润中的一部分用于所谓的公关。解决房地产市场中存在的问题,不能仅仅在房地产市场上做文章,还应该防止腐败,降低房地产开发成本,实现房地产资源合理配置。
沉睡千年的土地,身价暴涨,而土地上的居民却只能望房兴叹。笔者估计:假如扣除房地产价格因素,中国经济年平均发展速度不超过5%。换句话说,正是由于实行了房地产市场的推动,中国经济年平均增长速度才超过8%。但我们必须承认,这样的发展不具有可持续性。假如我们仍然把房地产业作为支柱产业,依靠房地产业拉动相关产业的增长,那么,中国的经济必然会出现严重失衡的现象。
当前绝大多数房地产开发商获得的利润不是来自于“建筑安装服务”方面的利润,而是来自于土地价格增值部分。在现实生活中,许多房地产开发商根本不参与商品房的修建,他们通过倒卖项目,从承包商、商业银行获取巨大的资金,然后利用杠杆原理,在房地产市场兴风作浪。
总而言之,当前围绕着宏观调控的种种议论,实际上掩盖了中国房地产市场存在的深层次矛盾。消费需求不是房价快速上涨的原因,因为中国的房地产市场遵从的不是供求规律;资本市场不健全也不是房价快速上涨的原因,因为中国的房地产市场是一个初级市场;中国的城市化进程,也不是房价快速上涨的原因,因为中国城市商品房的空置率居高不下。分税制改革不完善导致地方政府财政收入匮乏。中央政府的宏观调控政策要想取得实质成效,必须有的放矢,综合治理。当然,解决这些深层次矛盾还需要继续推动政治经济体制改革,从制度上化解这些矛盾。
(作者为中南财经政法大学教授、社会发展研究中心主任、当代改革与发展研究中心特约研究员)