摘 要 物业管理是房地产业延伸出的新行业，是房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发相辅相成。受国家政策的变化和宏观调控的影响，人们对物业管理越来越重视。本文通过论述在房地产开发的过程中，从决策立项、规划设计、施工监理到房屋销售等各阶段物业管理参与的重要性，进而探讨了两者的关系。
关键词 物业管理 房地产开发
物业管理是房地产业延伸出的新行业，也是房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设相辅相成。它实际上是房地产开发的延续和完善，在房地产的立项、规划设计、施工监理以及房产销售等各个阶段中都起着关键的作用。
—、物业管理的概念
所谓物业，即在一定的土地范围内，以建筑物形式存在并投入使用的产业。物业一般在一定土地范围内、具有不可移动性且具有一定的价值和价格。物业包含居住物业、商业物业、工业物业等多种形式，如公寓住宅、别墅、办公楼宇、商场店铺、酒店、厂房仓库和学校的教学楼等。
物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，以满足业主需求，并保持和实现物业价值的经营管理活动。物业管理可分为广义的物业管理和和狭义的物业管理。广义的物业管理贯穿于物业的整个寿命周期，涉及全过程的管理和有效的服务；狭义的物业管理，也即物业的日常管理，是指通过进行日常的维护、清洁、安全保卫服务以及开展必要的社区公共关系活动，以达到保持物业设施完好的目的，并使业主能够获得租金收益。
二、物业管理的内容
物业管理的内容包括管理和服务两大类。管理方面，主要掌握房地产的变动和作用情况，及时修复房屋，以使房屋功能得到保持；把房屋的产权、建筑形式、设备使用情况、完好程度况等信息及时准确地记录下来，并随时变更原始记录。服务方面，主要是指充分满足用户需求，及时登门服务，如提前检修暖卫管道、上下管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；对于房屋、设备必须登记完整，建立保管卡，并清楚向用户点交，明确保管责任。
三、物业管理在房地产开发中的作用
1、房地产项目决策立项阶段
随着生活水平的提高，人们对自己住宅的要求不断变化且越来越多，这时，房地产项目的定位就十分困难。房地产项目竞争激烈，且开发周期长，如果由于定位的失误，导致项目完工后的销售惨淡，将会造成巨大损失。而定位房地产行业市场需求的关键是准确把握消费者的心理诉求，这正是物业管理公司的长处。因此，一些开发商在项目定位阶段就会开始与物业管理公司进行合作。物业管理公司直接与业主进行对话，准确分析出消费者的需求所在，使房地产项目开发商制订的开发计划更有针对性。
2、房地产项目规划设计阶段
项目规划设计阶段是房地产开发的源头，设计人员在该阶段主要考虑设计方案的可行性以及能否全面反映业主的使用需求，而物业管理公司均能参与其中。在管理实践的过程中，物业管理公司掌握了很多规划设计上存在的缺陷和不足。比如，室内管线的布局、消防通道的设置、配套设施的完善等，这些信息设计人员很难完全预料，而物业管理公司却非常了解。另外，物业管理公司通过与业主的沟通，可以准确了解业主最满意的建筑形式。
3、房地产项目开工阶段
目前房地产项目在验收阶段大多都有明确规定，如果没有物业管理公司的介入，规划设计方案不可开工。在房地产项目开工阶段，物业管理公司主要起监督作用，但它的监督作用与专业的监理有很大区别。专业监理公司为项目提供有时效的监督，在项目结束后，一般就会取消监督；而物业管理公司为项目提供长效的监督，由于项目完成后物业管理公司将负责所有的管理工作，因此项目质量直接影响项目结束后物业管理公司的管理成本。
4、房地产项目销售阶段
随着选择住宅的标准的改变，消费者在购买房屋时，越来越将物业管理作为重要的考虑因素之一。为了充分体现物业管理在销售阶段的作用，在销售之前，物业方面需要完成组织结构的确定、服务内容和物业配置的规划、财务预算以及全部相关物业管理合同的准备等工作。这样，当房地产项目开始销售时，其物业管理也就开始实施，能够让潜在消费者对该项目物业的管理有直接了解。
四、物业管理在房地产开发中的重要地位
一项房地产的开发最长3～5年，而物业管理的工作则长达50～70年，有的甚至达到上百年。物业而管理有利于完善物业的使用功能，并延长其寿命，因此可以说物业管理是房地产的第二次开发，且与房地产开发是互补的，只有二者相互结合，才能使房地产被有效地消费和使用。房地产耐用且使用周期长，在长期的使用过程中其自身需要得到维护，其居住的主人有对服务的不断需求，同时房地产还能够美化环境和点缀城市的风景。但这些仅仅依靠房地产自身是很难完成的，必须通过与高层次的、有效的物业的管理和服务合作来实现。
五、结语
综上所述，物业管理同房地产开发是息息相关，相辅相成的。物业管理贯穿整个房产开发的过程中，在各个阶段都起着重要的作用，有成功开发经验的房地产公司也大多受益于物业管理的品牌，而房地产项目的品质又直接关系着物业管理的成本。物业管理公司在对房屋以及周围环境进行维护与整治时，应努力提高服务档次，以促进房产的销售，实现房地产项目经济效益、社会效益和环境效益的“三赢”。
参考文献：
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（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）