摘 要：近年来，受国家宏观调控的影响，我国房地产业开始逐步探索以市场化资本运作为主，以专业化细分和协作为主要特征的运作模式，并且开始向工业地产、教育地产、旅游地产、农业地产等方面拓展生存和发展空间。特别是，作为农业现代化的重要推动力量的现代生态农业项目与房地产开发项目相结合。文中分析了生态农业地产发展的必然要求及发展方向，探讨成功开发农业地产的必备要素，并对生态农业地产的规划设计进行了分析与探讨。
关键词：生态农业地产；规划设计；策略
近年来，我国房地产业的迅猛发展，同时也是拉动中国经济高速增长的重要力量。但是受国家宏观调控政策的影响，我国房地产业以获得土地为核心，以银行融资和预售为支撑的基本产业模式，引发了诸多经济问题和社会问题，使国家对其采取从紧政策。在这一背景下，我国房地产业开始逐步探索以市场化资本运作为主，以专业化细分和协作为主要特征的运作模式，并且开始向工业地产、教育地产、旅游地产、农业地产等方面拓展生存和发展空间。作为实现农业现代化的重要推动力量的现代生态农业项目与房地产开发项目相结合，更有可能是房地产企业新的投资开发领域和利润增长点，这也体现了房地产业实现产业升级以及均衡和可持续发展的客观要求。这一理念的转变，一方面可以提高土地产出率、资源的利用率以及可持续发展的能力，而另一方面也是房地产企业进行产业转型，探索城乡一体化开发路径的有益尝试。然而，这一创意和理念必然面临着巨大的风险。
一、生态农业地产概述
生态农业项目中引入房地产开发具有许多方面的优势，从外部环境来看，在生态农业项目中引入房地产开发项目的机遇和挑战并存，但是机遇大于挑战。生态农业中引入房地产开发项目的开发可以发挥其环境、资源等优势，并抓住相应的生态农业资源、政府重视、居民消费理念转变，追求大自然生活等发展等机遇，扬长避短。
（一）生态农业地产项目必要性
从2007年开始，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产行业开始面临困境，传统的运作模式开始受到挑战。因此只有通过市场细分和产品创新，并且不断拓展生态农业地产，发掘新的发展机会，继续促进房地产企业的发展。
经过多年的发展，中国房地产业的市场格局已经形成，各房地产企业的市场定位已经很明确，且形成了一定的产业规模和竞争优势，这些方面都很难再进行复制。但是在生态农业项目中引入房地产开发，若能得到市场的认可，则可以形成一定的市场竞争力，且一段时间内难被其他房地产公司复制模仿，从而形成自己的特色。
在生态农业项目中引入房地产开发有如下一些优势，可以在全国范围内的竞争中获得优势，包括：①新型产业链优势：在生态农业项目中引入房地产开发可能弥补和打造新型的产业链，尤其在产业链延伸所向的其他领域，寻找不同产业链之间的交集，可以提高资源使用效率，形成辖区产业间的同频共振；②区位环境优势：可以利用有利环境因素形成对外界的吸引力，构筑观念上的新型房地产概念，主动利用技术上、心理上、制度上等的依赖，促进产业定位自发形成。
（二）生态农业地产的发展方向
生态农业地产的发展在国内属于刚起步阶段，既要抓住旅游休闲产业的发展规律和机遇，又要结合地产业上的一些必然需求，以及两者结合过程中的机遇与问题。随着假期的增多、交通的便利以及消费水平的提高，一般意义上的观光旅游已经开始向以农业生产为中心发展的旅游度假的方向转化，而这也是未来农业地产开发与服务的方向。
二、生态农业地产项目的可行性分析
（一）消费者理念
随着国民收入增多以及“绿色房地产”、“健康房地产”、“生态房地产”等理念的提升，源自于人类的本性，居民对于自然的依赖，无论人类社会发展到何种程度，这种对自然的依赖情感始终都不会消失。新鲜的空气，干爽的路面，阳光的温暖；泥土的芳香，绿叶的清新，天空的蔚蓝和辽阔，都是居民所向往和追求的。在交通条件完善，信息化工作方式和生活方式逐步普及的条件下，生态农业地产项目将生态农业和房地产开发相结合，符合目前购房者的理念。
（二）国家土地政策
国家土地政策的重大改变为项目带来机遇。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》公布集体用地与国有土地同权同价。过往几十年，我国实行的是城乡二元制土地制度：土地的国家所有制和农民集体所有制，土地分为城市（镇）国有土地和农村集体土地，集体土地必须被政府征用，变为国有土地，才能成为经营性建设用地。而集体土地转为国有土地，“身价”立即蹿升数十倍，但农民集体所得不过十几分之一。因此，在建设用地这个平台，农民集体所有的土地与国家所有的土地，开始享有平等的权利，打通了建设用地的城乡壁垒。这是国家制度建设的一大进步，也是城乡统筹的基础。对于在生态农业中引入房地产开发项目来说，第一，实现了项目用地的土地供应多元化；第二，可以和土地拥有者合作进行开发经营，使得项目的实施更加灵活，降低了成本和风险。
三、生态农业地产规划设计策略
（一）定位生态农业地产
农业地产，最早的雏形是农家乐，是一种最简单的商业活动行为，农业地产是以农业为主包括农业生产、高端酒店和餐饮、休闲旅游和休闲住宅的地产模式。农业生产可最大限度满足城镇食品的需求，高端酒店和餐饮以及休闲旅游可为项目积聚人气并锻造品牌，休闲住宅既可满足高收入人群对住宅环境的要求，又能为房产公司创造利润。
（二）规划设计突出特色
规划要充分利用原有自然条件，因势利导、突出特色。环境设计体现自然的风格，源于自然而用于自然自然地形在变化与和谐中延续着生态与人文的交融充分保留原有的地形地貌绿化等自然资源，在原有自然资源的基础上，建造了人造绿色景观 ，与原生态环境合为一体。农业生产、餐饮酒店、旅游及休闲地产
（三）市场定位生态农业地产
生态农业地产项目的目标群体主要定位于高级管理和技术人员、大学高收入教授和私营企业主。再对他们做一个总体描述：这是一群生于六十年代，如今因知识而成为了高收入的知识者。在他们身上，有着一种追求大自然的情节，并且表现如下一些特征：具有60年代人的气质、知识富足、向往和追求大自然的生活。
在生态农业中引入房地产开发的项目在确定自己的市场定位时，应首先综合考虑自身的综合实力、所处市场环境、自身特色和优势以及历史形成的条件，确立自身的竞争优势。竞争优势产生于能够为顾客创造的价值。其次，选择若干个适用的优势，同时，与竞争者的各种相应因素进行比较，进而发现自己的优势和不足，以便加以改进和加强。最后，要有效地向市场表明企业的定位观念。通过各种媒体及渠道(如报纸、电台、电视、网络等)宣传自己的服务能力及优势。
（四）营造绿色低碳的环境
规划设计中强调以人为本的思想，以建设生态型环境为规划目标，开发全新的以配套为特征 ，以景观环境为渗透的健康生态城市将绿色低碳的理念导入旅游地产规划设计，绿色低碳单体建筑 绿色低碳室外环境 绿色低碳生活方式，建设生态城，如日本豪斯登堡确定在经济上发展旅游业与商业服务业为支柱产业，减少许多对环境污染的不利因素，在规划建设之初，建设了一系列环境保护设施，对工厂采取了节能减排措施，建成后豪斯登堡的生态环境质量得到居民的盛赞，游客们赞不绝口 ，各种野鸟都飞回来了
四、结语
成功的农业生态地产规划能直接提升企业的知名度，如何利用企业本身的优势进行合理的农业生态地产规划是值得专业人士进行分析与探讨的。在充分利用这些条件的基础上需要更大的群体来最大限度地挖掘其文化，创意文化与原生态文化互融，提出先进务实的设计理念，精心策划适合当地的生态农业地产，设计创意生态农业产品，通过不同的资源整合创造一个短期效益又能持续经营的系统，促进生态农业地产健康长足地发展。
参考文献：
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[2] 刘耘．现代生态农业项目中引入房地产开发的探索性研究——以贵阳花溪项目为例[D] ．西南财经大学，2008.
[3] 殷滋言等．旅游地产规划设计探析[J] ．天津建设科技，2010，20（2）.
[4] 朱晖．银城房地产开发公司营销策略研究[D] ．南京理工大学，2006.
作者简介：李宽（1976--），男，湖南益阳人，中山大学酒店管理专业学士，法国瓦岱勒国际酒店与旅游管理商学院（L’institut Vatel，France）酒店管理专业硕士。历任重庆国际会展中心、深圳锦江酒店、洲际酒店等国内外知名品牌酒店总监，现任深业置地有限公司酒店项目副总。