摘要：房地产市场营销是将潜在市场机会转化为现实市场机会，实现企业自发展的有效手段，因此是房地产开发经营成败的关键。本文运用营销理念，从房地产产品可以分为三个要素论证了营销理念在房地产市场营销中的运用。
关键词：房地产市场营销；要素；策略；品牌
近年来随着经济的发展，房地产业发展势头，迅猛成为人们关注的焦点，虽然政府在极力的控制房价，但是效果并不明显，由此可见，房价的控制单单依靠政府的控制是不够的，还要依靠企业自身和市场主体。房地产市场营销是将潜在市场机会转化为现实市场机会，实现企业自发展的有效手段，因此是房地产开发经营成败的关键。
一、房地产市场营销概念
房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。它是市场营销的一个重要分支，主要是提供住宅、办公楼、商场楼宇等，建筑物来满足消费者生活的需求。
二、房地产市场营销的要素
中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。因此，房地产营销都必须根据的市场情况进行合理的创新。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个要素：品质与品牌，需求与价格，规范与服务，只有充分的认识房地产市场的要素，才能有效的管理和组织房地产市场营销活动。
1、品质与品牌
随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌竞争，房产消费有其特殊的大宗性和永久性，市民自然会选择信誉好、品牌好的企业。品牌的形成需要可靠的质量做保证，它需要企业有品牌意识，并且以企业为主和楼盘一同宣传，形成品牌。
2、需求与价格
正确认识和妥善处理需求与价格的关系也是房产营销的关键所在，把楼盘的定价控制在一个合理的区间至关重要，日益成熟的市场经济运行机制要求开发商必须把产品的成本加上满足人们需求的科学附加值进行综合分析，才能使楼盘在一个合理的价格中正常销售运行。
3、规范与服务
优秀的物业服务设施、营销服务也可拉动需求，充分发挥社区功能，从健康、舒适角度提供良好的服务，以改善不同品味的需要。现在，开发商和中介商要真正售好自己的楼盘，除把营销策划工作作好之外，最关键的就是要以诚相待，与购买者建立朋友般的友谊。
三、房地产市场营销的策略
房地产销售难度比一般商品要大得多，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。
1、房地产品牌品质营销
随着市场经济发育日渐成熟，房地产商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
其次房地产产品的品质，随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念，因此房地产产品的特色营销和居住环境的打造也越来越重要。另外，当代社会文化对房地产产品的影响力越来越大，购房者不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
2、房地产营销价格策略
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。从定价来讲，主要有市场比较法、成本法、 收益法、剩余法。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
3、房地产营销促销策略和服务策略
房地产营销促销策略房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。除了促销策略，还应把服务落实到客户中去，建立起客户档案系统，根据客户不同的职业型，收入状况，家庭情况向他们提供一系列的包括：购房户型，付款方式，装修建议的咨询及代办贷款等服务。让客户能感受到购房放心，称心，舒心，从而达到消化目标客户的目的。
四、总结
综上所述，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划，它蕴含在企业生产开发经营的全过程，随着房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。但是无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点，这样才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
参考文献
1. 房地产市场营销.百度百科.2012年4月7日http://baike.baidu.com/view/2140127.htm
2. 《房地产营销》.清华大学出版社
作者简介：
李颖（1980-），女，河北保定人，河北软件职业技术学院讲师，硕士，研究方向：企业管理，市场营销。