【摘要】本文对目前国内房地产开发项目中成本控制中存在的问题进行了分析研究，并提供了一些解决方法。
【关键词】房地产开发；成本控制
当前，房地产已成为众多百姓茶余饭后的话题。从取消福利分房、实行商品房的政策后，房地产业在中国已发展了十多年。其中涌现了一些明星级的企业，如第一个达到销售过千亿的万科；还有一些明星人物，如首富万达的王健林、搞房产又搞足球的恒大的许家印。随着市场经济的发展，房地产行业的日渐规范，房地产市场的竞争也日趋激烈，对于很多中小型的房企来说，如何求生存、求发展是则是他们面前的一个重要课题。在相同的开发环境发中，控制成本，提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业努力的目标，这在行业内既是热点又是难点。成本控制，大家都知道他的重要性，但真正能做好的却不多。根据本人在多家房地产公司工作的经验以及和同行的交流，目前绝大多数的房地产企业，对房地产开发项目的成本控制做的还很不到位，缺乏有效的管理思路和管理手段。因此，运用系统的、科学的方法对房地产开发项目的成本控制进行研究是很有必要的。
房地产开发项目是由多个环节组成的，主要包括投资决策、规划设计、施工图设计、施工、销售等环节。根据统计，决策阶段对投资额的影响程度高达95%；在规划设计阶段，这种影响有75～95%左右；而在初步设计阶段，占到30～75%左右；施工图设计阶段，对投资额的影响程度只有35%左右；在施工阶段对投资额的影响程度只在10%以下了，由此可以看出，影响项目投资总额最大的阶段就是项目的前期的决策阶段和规划设计阶段。而目前，许多房地产开发商只重视项目施工阶段的成本控制，而忽略了项目开发前期的成本控制，好比“拣了芝麻丢了西瓜”。而有些房地产企业虽然能够认识到前期的成本控制的重要性，但却没有好的方法来进行控制。接下来本人将运用在工程管理硕士学习期间所学到的各种管理思路、管理手段，结合我国房地产开发项目的实际情况，来对房地产开发项目中的成本控制--尤其是前期的成本控制--进行分析研究。而对施工阶段的成本控制，已有大量的研究报告和成果，且此阶段对投资额的影响程度在10%以下，因此本文对施工阶段的成本控制不再赘述。
一、投资决策阶段的成本控制
正如前文所述，房地产开发项目投资决策阶段是成本控制的最重要阶段。房地产投资决策是指房地产投资活动中，房地产开发商必须对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，做出判断和决定的过程。投资决策阶段的主要工作有：投资机会分析及可行性研究。
投资机会分析一般是指分析投资的时间和方向，识别投资机会可以从以下三个方面入手：客观环境分析、企业经营目标和战略分析以及企业内外资源条件分析。①客观环境分析。当客观环境发生变化时，就可能出现有利的项目投资机会。客观环境分析主要包括三项内容：地理环境分析、市场供需态势分析、政策与规划分析。地理环境分析主要是分析房地产项目所在城市、地区的地理位置、气候、规划、交通、配套、发展前景等内容。市场供需态势分析是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产商品从生产者到消费者这一过程中全部活动的资料、情报和数据，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素的分析研究，为企业预测其未来发展，制定正确的决策提供可靠依据。政策与规划分析主要是指预测研究政府的行政规划、产业政策、财政税收政策以及金融信贷政策可能的变化。②企业经营目标和战略分析。企业经营目标和战略分析是指分析投资项目是否符合现阶段企业的经营目标和战略，以及项目建成后对企业的经营目标和战略会有哪些影响。③企业内外资源条件分析。企业内外资源条件分析是指分析企业现在拥有的内外资源是否满足投资项目的要求。对企业内外资源条件进行分析可采用 SWOT 分析方法，即优势（Strengths）、劣势（Weakness）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）分析，他是基于企业自身的实力，对比竞争对手，并分析企业外部环境变化影响可能对企业带来的机会与企业面临的挑战。
可行性研究是指在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证，论证的依据是调研报告。做好可行性研究的根本目的是使开发商的决策建立在科学的基础上，而不是凭着经验或感觉做决策，实现项目投资决策的民主化、科学化，避免或减少投资决策失误。使得项目的许多重大经济技术原则和基础资料在这一阶段得到切实的解决和落实，最终得出结论。可行性研究主要是解决三个问题：一是研究开发项目产品的社会必要性和市场必要性；二是研究开发项目的技术可能性和资源可能性；三是研究开发项目的经济、社会、环境合理性。房地产开发项目可行性研究报告的主要内容一般包括以下几个方面：项目背景、项目概况、项目投资环境与市场研究、项目建设规模的确定、项目建设条件、规划设计方案选择、建设方案选择、节能节水措施、环境影响和环境保护、项目开发组织机构、开发建设计划、项目建设进度、投资估算与资金筹措、项目经济及社会效益分析、不确定性分析、结论及建议。
如上，房地产开发项目投资决策阶段的成本控制应主要做到以下方面：正确的拿地策略，控制土地成本；进行供需分析，对项目合理定位；预测社会环境带来的机遇和风险。
二、规划设计阶段的成本控制
房地产开发项目的设计是否经济、合理，对项目的总投资以及项目利润会产生直接影响。因此，房地产开发项目的设计工作在保证满足建筑物的使用功能和建筑效果的同时，还要确保设计的经济性，减少项目投资。规划设计阶段的工作是对项目进行整体规划，在经济上和技术上和对开发项目的实施进行全面安排。它根据整个项目的功能定位要求，确定建筑群体的规划安排和建筑物的平面布置，根据建筑物的使用功能，确定建筑标准和结构形式。房地产开发项目经过决策阶段后，规划设计就成为开发项目的关键工作，它对于项目的成本、质量、工期以及销售情况等都起着决定性作用，直接决定项目能否获得预期的经济效益。
规划设计阶段的成本控制，主要可由以下方面入手：①引入竞争机制，进行设计招标和设计方案竞选。实行设计招标和方法竞选，可以保证设计单位进行公平竞争，从而扩大了房地产企业在设计方案上的选择范围，能够在确保设计方案质量的前提下，选择最经济的方案，从而降低项目成本。②强化技术经济分析工作。在满足项目质量的前提下，适当降低材料规格、性能要求和技术要求，不过于追求过剩功能和质量。使设计兼具技术适用性和经济合理性，在保证质量、性能的前提下，降低项目成本。③实行限额设计。限额设计是按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，再按照初步设计的概算造价进行施工图设计，然后按照施工图预算对施工图设计的各个专业设计文件做出决策。限额设计是对房地产开发项目成本控制的重要措施。
综上，本文从房地产企业的角度，通过对房地产开发项目成本控制的关键环节进行剖析，提出了一些用于房地产开发项目成本控制的方法。首先定位房地产项目中成本控制的关键阶段在前期，然后针对前期的工作环节--主要是投资决策阶段和规划设计阶段--进行分析研究，采用理论与实践相结合，立足于目前现状中普遍存在的问题，有针对性地提出新的思路和解决问题的方法。旨在为房地产开发商在成本控制上提供一些参考，为社会做出一定的贡献。