摘要：本文将首先对房地产及房地产业这两个基本概念进行简要说明；其次，根据2014年3月13日国家统计局最新发布的数据分析我国房地产业现状；最后，本文将结合2014年“两会”和观点地产新媒体主办的2014年观点论坛浅析我国房地产未来发展趋势。
关键词：房地产 房地产业 现状 未来趋势
房地产，指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和设备（如卫生、燃气、照明、空调、电梯等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，一般由各种主要构件组成，如基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等；构筑物是指房屋以外的建筑物，如烟囱、水井、道路、隧道、桥梁和水坝等。市场经济下，房地产是一种特殊的商品，具有位置的特殊性、使用的长期性、投资大量性以及保值增值性等商品特征。房地产业，指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。房地产业是国民经济的重要组成部分，与国民经济发展有着密切的联系，是反映国民经济的“晴雨表”。本文将从房地产业的现状和未来趋势进行讨论。
一、我国房地产业的现状
（一）房地产开发投资完成情况
2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。
图1：全国房地产开发投资增速
数据来源：国家统计局，2014-3-13
1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积529593万平方米，同比增长16.3%，增速比去年全年提高0.2%；其中，住宅施工面积380952万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积16693万平方米，下降27.4%；其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。房屋竣工面积12418万平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面积9266万平方米，下降10.6%。
图2：全国房地产开发企业土地购置面积增速
数据来源：国家统计局，2014-3-13
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。
（二）商品房销售和代售情况
1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
图3：全国商品房销售面积及销售额增速
数据来源：国家统计局，2014-3-13
2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。
3、房地产开发景气指数
2月份，房地产开发景气指数为96.91，比去年12月份回落0.30点。
二、 从两会看我国房地产业未来发展
对于房地产问题，总理在“两会”上表示房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件，几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。当然，我们也要推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，让新就业的年轻人和长期进城务工的人员缓解住房困难。在这方面，我认为“干一寸胜过说一尺”。对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，市场分化明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，而三、四线城市成交趋于冷淡，房价开始阴跌。中原地产市场研究总监张大伟认为，市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一、二线城市相对集中了较多的资源，而人口密集，住宅需求旺盛，新增供给和存量流转相对短缺，所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下，分类调控因地制宜进行调控是很有必要的。此外，建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求。至于“长效机制”的具体内涵，张大伟认为，房产税立法、不动产登记等都属于长效机制，建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础。房地产市场依然要抑制投机投资性需求。张大伟表示，从最近的南京七条政策看，后续可能会有其他城市跟进，出台地方细则。2014年楼市的小阳春可能很难出现，部分城市的调控细则可能会出现，特别是类似南京这样房价上浮过快的城市，出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响。
住建部副部长齐骥在今年 “两会”期间表示，住房和城乡建设部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。“共有产权住房不同于经济适用房、限价商品房，共有产权住房的主要供应对象应该是新就业职工当中的无房户，在满足户籍家庭需求的同时，也要把在城市连续工作多年、有稳定职业的住房困难家庭，也应该纳入范围。”齐骥还表示，在一段时间内，共有产权住房只允许自住，不能出售、出租。如果在限定时间之后进行出售，则可选择政府回购限定的产权，或者选择在市场交易，按照比例留下自己所得，偿还政府部分的产权所得。
三、从2014年观点年度论坛看我国房地产业未来发展
3月12日，观点地产新媒体主办的2014观点年度论坛在广州正式开幕，论坛主题为“模式与革新”。
在论坛现场，中国房地产业协会副会长朱中一发表演讲时表示：“2014年以及今后一个时期，房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展。”朱中一认为，原因是宏观经济，包括GDP的增速已经由过去的两位数到现在的7.5%左右；另外，房地产经过前十几年的快速发展以后，按照需求结构来说，由过去的普遍性需求，或者严重短缺，向部分需求在转变；还有，城镇化带来了大的机遇，但是2012年的时候的城镇化跟2013年的城镇化，尤其是去年的城镇化会议上讲的城镇化，在调子上有比较大的转变。2012年讲的城镇化是要把城镇化作为经济发展的强大引擎；2013年我们强调的是要按规律来做，不能拔苗助长；现在讲的城镇化，主要是讲2020年前解决“三个一亿人”的问题，这主要是想稳妥的发展城镇化。而对于房产税，朱中一在演讲中表示：“一是要清理原来的一些税负，该合并的合并，该取消的取消。要采取严征管的思路，减轻流通环节的税收。”基于以上这几点，我国房地产市场会向着平稳的方向发展。
从今年，实际上是从2012年开始，市场有些特点就逐步显现出来了，而且2013年更加明显，朱中一认为2014年以后这些特点将会延续。
第一，城市之间的差异性在逐步拉大。过去讲地区差异性，这次的政府工作报告讲的是城市差异性。关于城市差异，我们举个例子，长三角是经济发达的地区，但是长三角里头，上海、南京、杭州的市场是不一样的，上海可能现在还是供不应求的市场、南京的市场比较平稳、杭州的供应量比较大，正因为供应量大，所以才出现2月份的某一个楼盘降价的现象。当然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以现在就提出，按照城市来分类调控。当然，这个分类调控实际上跟我们过去讲的双向调控是结合起来的。所谓分类调控就是供大于求的城市，特别像北、上、广、深这些城市要继续原有的政策，严格执行限购的政策，同时要增加土地供应，这跟过去讲的双向调控基本上还是差不多的。
第二，非住宅类的比例会提高，这里就包括商业地产、旅游地产、文化地产等等，当然老年住区这一块看怎么分，也可以作为住宅类的，因为它的经营管理跟住宅也不完全一样。老年住区这块也会提高，现在大家劲头不小，但也要防止过剩的问题，要积极做好引导的问题。
第三，企业的分化明显。根据现在的预测，现在大型企业的集中度更加明显了，像万科、恒大、绿地、保利、碧桂园去年的年销售额都突破了1000亿，其中去年万科的销售额达到了1740亿。有些企业像万科、绿地、中海、碧桂园还在积极拓展国外市场，这些企业一个是销售良好，还有加强成本控制，所以这些企业的利润在2011、2012年的时候是下降的，2013年则在小幅回升。这说明强的企业在继续做强，但是有些中小企业由于融资、销售困难，所以日子比较难过，但是也不会像有些人讲的有多少企业会出现什么问题，因为咱们的房地产企业它很多是项目公司，它有的就不做了，有的跟大企业兼并，所以形势也不会像社会上讲的那么严峻，但这个问题是客观存在的。中国房地产业协会的经营管理委员会也有一个粗略的统计，现在的数字大概是4万多家企业作为独立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱们的小企业还是在逐步的减少，大企业在增加。
第四，将来房地产企业跟金融业、信息业、建筑业及相关产业的协作发展是一个大的趋势。这个大的趋势，作为模式也好，作为创新也好，我们要看到这个趋势。当今时代信息技术、电子商务快速发展，而且电子商务已经融合到了各行各业，电子商务对传统的商业地产的冲击已经成了不争的事实，过去多数的企业还只是将电子商务停留在传递信息的广告阶段，而有些骨干企业已经在跟互联网进行前期的合作，包括销售、存量房的合作等等，下一步这种合作肯定会越来越明显。就像媒体说的，在2012年的时候，王健林和马云还打赌2013年要保持紧密的合作，今后这个紧密合作将会是一个趋势。
四、 结束语
房地产业作为支柱产业，其发展有利于社会财富的创造，有利于促进区域经济增长和城市经济的进步。反之，国民经济对房地产业也产生巨大的影响，主要表现在两个方面：带动或制约。房地产业和国民经济之间的复杂关系表明，必须努力实现二者的协调发展。在保持国民经济持续快速健康发展的前提下，实现房地产业的健康和可持续发展。2014年我国房地产市场将会以分类调控、因地制宜的思路发展，建立房地产市场的长效机制，抑制投资性需求；同时住房和城乡建设部将会在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作，以此实现我国房地产业的持续健康平稳发展。
参考文献：
[1]冯彬.房地产经济学导论[M].上海财经大学出版社，2009
[2]张红编.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005
[3]麦肯齐，贝兹.房地产经济学[M].经济科学出版社，2003
[4]刘亚臣.房地产经济学[M].大连理工大学出版社，2009
[5]刘伟，黄桂田.中国都市经济研究报告200[M].同心出版社，2007
[6]国务院关于促进房地产市场保持健康发展的通知.国发[2003]18号