摘 要:社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作,实现良性互动,最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾,社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司,-q-~建立三方联席会议制度。
关键词:小区停车难;物业管理公司;业主委员会(业主)、社区居委会互动关系;社会互动论
中图分类号:F293 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)03-0137-03
一、缘起
马克思说:“社会——不管其形式如何——是什么呢?是人们交互活动的产物。”德国社会学家齐美尔也认为,社会是通过人们的互动而产生的,各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、最普遍的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的社会现实。随着中国经济持续快速增长和人们消费水平的提高,私人轿车的拥有量也飞速增长,停车难就成为城市居民小区经常发生的社会现实。因此,解决好小区停车难问题,并处理好与业主委员会和居民委员会的关系也成为小区物业管理的难题和社会关注的热点。
笔者通过对所居住城区的10个居民小区进行了走访调查。通过对小区内的居民(业主)随机发放问卷调查表并对愿意接受访谈的居民(业主)进行深度访谈;与社区居委会的工作人员进行座谈;走访小区的物业管理公司的负责人等方法了解小区停车难的现状。具体情况如下:(1)在被调查的居民小区中,普遍存在汽车停车位不能满足停车需要的问题。五年前按照住宅规划设计时的地下车库的停车位远远不能满足现在停车的需求。(2)居民小区的业主对停车的总体印象感到不满意。(3)车位不足以及随意停车,导致道路状况差和损坏人行道板和绿化带的现象比较突出。(4)小区停车难问题产生的主要原因:认为是开发商把车位卖得太贵以及物业管理不到位造成。
调查表明,居民小区内的停车难已是一个客观存在的社会现实,与小区居民的生活环境的质量息息相关。因此,本文以社会互动理论为视角,围绕小区停车难问题来分析社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方的互动关系,以利于和谐社区的建设。
二、社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的因素分析
一般来说,社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分,互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调,就可能使互动中断,或改变原来的互动方向。因此,要探讨社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方的互动的关系,有必要对三者的在互动中扮演的角色、互动情境和场所进行分析。
1.社区居委会、业主、物业管理公司的角色分析。所谓角色,在社会学里是指与人们的某种社会地位、身份一致的一整套权利、义务的规范与行为模式,它是人们对具有特定身份的人的行为期望,它构成社会群体或组织的基础”。
根据中国《宪法》和《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的任务是:宣传宪法、法律法规和国家政策,维护居民的合法权益;办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;调解民间纠纷;向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求。居委会在处理小区停车纠纷中所扮演的是调停者角色。居委会根据现行的法律法规对社区内的停车纠纷进行调解,以维护社区居民的合法权益,并对物业管理公司的行为进行监督。居委会在扮演这一角色时,还要受人民政府和社区党组织的指导。因此,居委会和小区业主在互动的向度是一致的。
中国《物权法》和《物业管理条例(2007年修订)》规定,房屋的所有权人是业主。业主选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责是维护全体业主的共同利益。因此,业主委员会和业主都是自身权益的维护者。
中国《物业管理条例》第2条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业管理公司是经营性企业法人,它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。物业管理公司为业主提供有偿的物业管理服务,同时获得相应的报酬。物业管理公司和业主的这种关系是通过物业管理合同确定的。因此,物业管理公司和业主二者在互动的向度上法律地位是平等的,双方的权利义务由合同规定或有相关法律规定。物业管理公司扮演的是服务者的角色。
2.社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的场所分析。社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动总是在特定的场所内进行。小区停车纠纷也总是发生在居民小区内。这是小区居民生活和居住的场所。也是休闲娱乐的场所,在这个场所内的人们的互动总是比较随意而又相互尊重的。因此,发生小区停车纠纷时,社区居委会、业主和物业管理公司三方绝大多数都是通过摆事实、讲道理来解决的。可见这种互动场所的转移,取决于纠纷的性质。属于邻里纠纷的,可以通过居委会的调解在社区解决。属于民事法律纠纷的,可以到人民法院解决。
3.社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的情境分析。社会互动都是在一定的情境下进行的,所谓情境,是指特定的时空下的情景、环境的总称。情境不同,人们的互动方式不同。
(1)业主委员会(业主)和物业管理公司是一种二人关系的互动情境,双方往往只考虑满足自己的需求和愿望,这样就较容易出现冲突;但也可能出现一种亲密性,这种亲密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。社区居委会、业主和物业管理公司是三人关系的互动情境,每一方都面对着两个人。齐美尔认为,当三人组中有两人发生冲突时,第三者可能扮演中间人角色——以局外者的身份。公平、客观的态度来调解双方的冲突,而且,第三者可以自由地选择支持哪一方。这个第三者就是社区居委会。它的选择取决于它所扮演的社会角色。(2)社区居委会、业主和物业管理公司三方互动是工作情境的互动。也是熟悉情境的互动。在工作情境下,互动者有特定的目标,有明确的分工,言谈举止限制在工作范围之内,很少有情感交流。但在熟悉情境下互动,属于熟人之间的日常交往,在社区居委会和业主之间交往就属于这种
熟悉的场合,比较容易进行情感交流,使业主对居民小区产生安全感和归属感。
三、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的表现形式:从冲突走向合作
根据2006年8月印发的《常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定》嗍的通知和2007年4月1日市公安局、市物价局、市房管局联合下发了《关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见》要求设计标准是每10户5个停车位。近年来设计标准提高到每3户1个停车位,住户数和停车位的规划设计大都按3:1到2:1的比例设计的,但远没有达到1:1的比例配置停车位。而且开发商希望把地下车库的停车位只卖不租,业主觉得车位卖得太贵。另外,地下车库的停车位的产权不明晰,业主也不敢买。有些业主买了车位,只是买了个“四道杠”的平面,没有一个独立的空间,经常被他人挤占也无可奈何。常州市政府在2007年5月出台了《常州市市区汽车停放收费明码标价实施细(2007)》,由物业管理公司对小区停车进行收费,其中地面收费按120元,月收取、地下车库220元/月。有些业主还是认为价格太贵了;甚至有些业主认为,地面的道路由我们业主共有,怎么在自己的地面上停车还要缴费?
上述种种原因,加上小区内车位不能满足停车的需求,冲突在所难免,主要表现为业主与业主之间的冲突;业主与物业管理公司的冲突。
第一,无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见,导致小区内道路状况差,损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位不足的矛盾,要求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地改建为露天停车场,招来无车业主们的强烈反对。于是形成有车业主与无车业主之间的冲突。第二。业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。调查中发现,居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式:(1)管理权限纠纷:业主对人住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受,不承认物业管理公司的管理权。(2)管理费纠纷:业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费;以及停车收费纠纷。(3)管理责任纠纷:有设备维修的责任;环境维护;保安责任;财物保管责任等。
在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突,几乎都遵循着这样的过程:物业公司强行高价租售停车位——业主主张权益——双方爆发冲突(业主成为受害者)。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占。
第三,小区居民与居民委员会的冲突。有的小区业主与物业公司发生矛盾,要求居委会解决,当居委会没有达到业主的要求时,产生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居民委员会抱怨:小区内汽车乱停放,毁坏了草地,居委会也不出来管一管。
由上述可知,在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中,冲突是不可避免的。然而真正密切的关系并不掩盖冲突,而是允许冲突表现出来,从而避免冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中,利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为,冲突与合作是人们社会交往的主要形式。
冲突有好的一面,使积累的不满情绪得以发泄,以形成社会安全阀制度。科塞认为,冲突只要不是直接涉及基本价值观或共同信念,其性质就不是破坏性的,而只能对社会有好处。因为那些不直接涉及价值观、信仰的冲突,有利于整个社会系统和群体原有结构的完善以及新的规范的制定。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善服务。冲突也有坏的一面,就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此,三方关系由从冲突走向合作成为必然。
社区居委会、业主和物业管理公司三方有浅层次的合作,包括调解与和解,当小区出现停车纠纷时,由人民调解委员会进行调解,必要时邀请为社区提供免费法律服务的律师一起参加调解。即业主与物业公司在社区居委会的调解下改变敌对态度建立友好关系;妥协,即业主与物业公司通过确定一些条件而暂时平息冲突;容忍,即业主与物业公司采取克制态度以避免冲突。电有深层次的合作,就是社区居委会、业主和物业管理公司三方目标一致、行动一致,共同解决停车矛盾及由此引发的冲突,形成良性互动,共同建设和谐社区。
四、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的目标:良性互动,建设和谐社区
胡锦涛总书记曾指出“要加强城乡基层自治组织建设,从建设和谐社区人手,使社区在提高居民生活水平和质量上发挥服务作用,在密切党和政府同人民群众的关系上发挥桥梁作用,在维护社会稳定、为群众创造安居乐业的良好环境上发挥促进作用。”社区居委会要最大限度激发创造活力,最大限度增加社会和谐因素,吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”。
社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,提高物业的使用率和经济效益,使之增值保值,并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的生活环境;通过提供物业管理服务构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融合、健康向上的生活方式。
社区居委会、业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的基础,以及为建设和谐社区而共同努力的目标。
在被调查的65名社区居民(业主)中,被问及对居民小区停车存在哪些解决之道时,有35.4%的人认为开发商多建车位,低价出售或出租车位;有23.1%的人认为政府应加大投入,建设公共停车场;还有15.4%的人认为应加强物业管理,清理被占用的车位等。
为有效解决小区“停车难”问题,笔者建议社区成立一个由社区居委会、业主和物业管理公司三方组成的联席会议制度,经常或定期召开会议,比如一周召开一次会议,共同商讨社区的重大事务,在纠纷还没有出现时就能防范于未然,或者即时出现问题及时解决。社区居委会要尽可能多地了解社情民意,为社区居民排忧解难,努力动员业主和物业管理公司参与社区建设,实现自我管理。就物业管理公司方面要做的,一是在还没有成立业主委员会的小区积极推动尽快成立业主委员会,重大事项好与业主委员会磋商、沟通;二是物业管理公司要改变观念,自己是为业主提供服务的,而不是凌驾于业主头上的管理者。在确保小区消防、安全的前提下,规划小区道路停车,从服务上多下工夫;三是加快并尽量扩大构建小区停车场(库)的数量及规模,满足居民们的停车需求,缓解日益尖锐的“停车难”的矛盾。这样通过建立一个联席会议制度以实现社区居委会、业主和物业管理公司=三方的良性互动。
总之,社区居委会、业主和物业管理公司三方应积极面对冲突,建立三方联动机制,实现良性互动,妥善解决矛盾纠纷,共同推进和谐社区建设,共建美好家园。