【摘要】本文分析了目前房地产开发项目的主要成本支出，并对房地产开发项目成本控制中存在的问题与相关对策进行了探讨，以供同仁参考。
【关键词】房地产开发项目；主要成本支出；存在问题；控制对策
一、前言
目前，随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新成本管理方法，全员全过程的实施成本控制，才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内。本文分析了目前房地产开发项目的主要成本支出，并对房地产开发项目成本控制中存在的问题与相关对策进行了探讨，以供同仁参考。
二.房地产开发项目成本控制的主要支出分析
（1）土地获得费。在房地产开发总成本中，土地获得费能占到30%左右的比例，这部分费用构成了房地产企业成本的主要组成部分。它主要分为土地出让金、置换成本、动迁费用、批租费用、拍卖佣金、契税、印花税、使用税等部分。
（2）前期准备费。前期准备费主要指房屋开发的前期规划，可行性研究费，勘察设计费，委托服务，以及“三通一平”，报批报建等开发费用。在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。
（3）建筑安装工程费。建筑安装工程费在房地产开发总成本中所占比例在50%左右。这部分费用构成了房地产企业成本的主体。建筑安装工程费指建造房屋所发生的土建工程费、设备及安装工程费。其中土建工程包含基础工程及土建主体工程；设备及安装工程包含给排水、暖气、通风、强弱电、电梯工程、人防工程、消防、防雷工程等。
（4）配套及其他收费支出。在房地产开发整体成本中，配套及收费项目支出是受到外界因素影响最大的一块费用支出，约占项目总投资的10-15%。水、电、燃气、小区绿化及道路、大市政及公建配套费等，是构成了地产开发项目中配套及其他收费支出的主要部分。
（5）管理费用及筹资成本。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。
三、目前房地产开发项目成本控制中存在的问题分析
（1）不够重视资金的时间价值。开发周期过长，造成资金利息太高，资金回笼速度慢。
（2）产品设计和产品定位中个别分部分项工程的定位不够合理、施工图纸会审还不够细致，对设计缺陷未能及时发现，造成设计变更和签证的增加，从而引起工程成本的增加。
（3）材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性；签证变更的审核还不够及时，致使设计变更、签证以及工程成本增加。
（4）建材市场行情与现场管理状况调研乏力，预结算人员对材料市场行情和施工现场情况的调研力度不够，不能掌握第一手的资料。
（5）企业对工程事后评价缺乏系统的总结，没有做好经济技术指标的分析，计算固然重要，但只有注意平时总结，才能不断提高业务水平。
四、加强房地产项目开发成本控制的相关对策探讨
（1）加强项目投资的可行性研究。在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律，做好市场调研及可行性研究，依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整体项目开发的全过程。同时企业应缩短项目开发周期，提高对资金时间价值的关注度，抓好提前销售环节，这同样也是房地产企业降低财务成本和加速资金回笼的最有效途径。
（2）加强招投标阶段的成本控制。业主在招投标阶段成本控制应注意并加强以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，做到“知己知彼”，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
（3）加强项目开发设计阶段的成本控制。1）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，这样才有利于工程成本的控制；2）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求；3）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
（4）加强项目开发施工过程中成本控制。1）把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网站，对外及时刊登招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品；2）加强和完善现场签证管理。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
（5）加强工程竣工结算的审查与控制。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给公司成本管理部门之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给公司成本管理部门的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司成本管理部门作好复审工作，最后送到集团公司安审部门、财务中心终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。
（6）合理的使用销售推广费用。销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。因此，在销售推广费用使用时，要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。
（7）做好项目开发完毕后的评价工作。一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样可以总结项目的成败得失，吸取经验教训，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
五、结语
总之，在房地产开发项目成本控制方面，应建立成本控制战略，在目标成本的指导下，充分发挥公司各职能部门共同合作的优势，同时贯穿项目开发的各个阶段，来共同控制成本，降低费用，进行风险预测和评估，实现企业在项目规划决策中的预计效益目标。
参考文献
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