摘要：高风险高回报是房地产行业的显著特点，在这样一种行业内想要获得尽可能高的效益就一定要对整个项目的投资风险进行分析并采取适当的措施和方法来实现目的，提高收益的可靠性。本文对房地产开发投资风险控制进行了探讨。
关键词：房地产开发；投资风险；控制措施
房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。
一、对房地产开发进行风险管理的意义
对房地产开发进行有效的风险管理，首先需要进行风险识别，定性判断房地产开发所面临的风险；其次完成风险评估，衡量风险损失对开发商的影响；然后进行风险管理决策，选择最适当能够应对风险的方法或综合方案；最后实施风险管理计划，通过实施决策和管理措施把制定的风险管理计划付诸实践。风险管理是个动态的过程，风险在不断变化和更替，所以还需要对风险管理计划进行检查和评价，这种检查和评价需贯穿于整个风险管理的始终。
1.能够增强房地产企业的风险理念，在长期、复杂、动态的房地产开发过程中对风险做出准确的识别和客观的评估，并根据不断变化的环境以及所面临的风险进行及时的自我调整，降低房地产项目风险事件发生的可能性。
2.可以提高开发商的风险管理水平，从而建立科学的风险管理机制，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。
3.有效地减小房地产企业的资金流波动，维持企业生产经营的稳定，避免因风险事件突发引起的巨大财务冲击。
4.更好地为企业员工提供社会保障，消除员工们的后顾之忧，提高其积极性和创造性。另外，开发商能更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。
5.有助于房地产企业提升品牌信誉度，增强投资商的融资信心，消除承建商的风险顾虑，保障消费者的购房品质，建立并加强与社会各方面的密切联系。
6.有利于政府利用风险机制进行宏观调控，通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力双重作用于房地产开发企业，调节房地产的开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产业的健康发展，并获得良好的社会经济效益，保证社会发展的稳定。
二、房地产开发投资风险的控制措施
1.注重对开发项目的策划和可行性研究
在房地产开发的全过程当中，策划和可行性研究既是必要的基础工作，也是至关重要最为关键的一步，同样还是房地产开发过程当中不确定性和机动性最为突出的一步，这样一个步骤的良好控制对于房地产开发全过程都是非常有意义的。房地产项目一旦启动，所面临的消费市场就会变得极为狭窄，且较大的风险性更是伴随着房地产项目始终。在对房地产投资项目的策划和可行性进行研究时，就需要在城市规划和政策法规的约束之下来进行，对房地产的供求市场有准确到位的认识，对房地产未来发展趋势有所预测，基于此一系列工作的进行来为投资决策者提供充分的认识基础和判断依据。不确定因素消除是不可能，但却可以通过项目的策划和可行性研究来降低其发生的可能性，这对于房地产项目是否能够成功，是有决定性意义的。
2.通过项目开发建设中的成本控制降低风险
首先，可通过与行业优秀企业进行成本水平对标，编制各城市成本地图，严控各项关键指标，降低新建项目的成本指标，缩小与行业领先企业的差距。其次，在项目方案设计阶段通过细化设计量化指标及限额标准，提炼成本控制设计导则，降底平均建安成本；招标采购方面引入新的供应商，促进在建项目成本优化降低；在项目实施过程中结合市场和价值工程，对项目指标进行针对性的优化。另外，可利用计算机信息系统（EAS）建立成本管理体系，确保成本管理体系的有效落地和规范执行，在提升产品品质竞争力的同时，进一步练内功加强成本控制能力。还可建立成本巡检机制，对开发项目进行普查和专项检查，要求各区域按照检查报告进行整改，并反馈整改效果，减少责任成本发生概率，杜绝无效成本的发生。
3.风险回避
要有效地控制房地产开发的风险，首先需要正确地回避风险，其关键就在于开发商能否认清自我。房地产开发项目种类繁多，它们的投资额度、开发规模、收益周期、风险程度等特点都有所不同。开发商一定要对自己在需求、财务状况、企业规模、风险承担能力等方面有较为清醒客观的认识，通过项目特点与自身实力的分析和比对，选择适合自身发展的项目进行开发，对发生概率大、后果严重的风险进行规避，特别不能冒不可承担的风险。这样才能保证开发商不会因勉强行为而放大所需承受的风险，在风险来临时也不会因为无法承担而一蹶不振，甚至清盘破产。
4.风险转移
对于无法直接回避的风险，开发商主要可以通过合同契约、工程分包、融资及购买保险等方法分散和转移风险。首先，实施合同管理进行风险防范与控制是开发商降低风险、提高经济效益、增强竞争力的关键环节。在签订和履行合同契约的过程中，开发商可以利用《合同法》、《建筑法》等法律法规，通过合同对风险进行分解和索赔，合法的消除、缓和、转移风险。其次，实行工程分包、扩展融资渠道，建立多元化的房地产投资建设机制，不但可以减小开发商的资金压力，还能将开发商的风险有效地分散给分包商和投资商，从而起到风险转移的作用。另外，购买保险是风险转移中最直接，也是最有效的手段。开发商可以根据自身情况选择相应的财产险和责任险等，通过风险溢价对损失进行补偿，从而把风险直接转移给保险公司。但是，我国的房地产保险市场还不够成熟，保险行业还需针对房地产保险进行适度性改革和完善，以满足项目开发的需求和房地产发展的需要。
5.损失控制
因某些不愿放弃的利益而产生的不可回避或转移的风险，最好的风险控制手段就是损失控制。开发商首先需要提高自身综合管理的能力，建立有效的成本控制体系，从项目决策、投资、建设到置业，对资金、合同、人员、施工组织和进度、物业等方面进行严格的管理和控制，降低人为因素或意外事故损失出现的可能性。其次，应该建立风险管理体系，执行和完善从风险识别、评估到计划决策和实施的各项工作，对整个过程进行监控、检查和评价并做出及时调整，以防范和应对突发性风险，减少风险损失的程度。最后，还可以利用投资组合的方法，开发集办公和商住一体的综合性项目，来减小单项风险的损失。
6.风险自担
对于综合实力较强的房地产企业来说，可以考虑采用风险自担的办法，进一步增大获利空间。开发商可以建立科学的风控体系进行有效的自我风险管理，从而能够承受更高的风险，以获得更高的利益回报。首先，开发商需有足够的自有资金和充足融资渠道，建立充分的风险承受空间；然后，客观地界定自己所能承受的风险范围，不至于在风险发生后遭受无法承担的损失而亏损甚至破产；最后，根据界定选择适当的风险进行自担，在减少风险转移的成本投入的同时，获取自担风险带来的利益回报，从而达到提高利润的目的。各大房地产企业的土地储备行为，就是一种合理的风险自担手段，在承受土地价格波动的同时，很可能获得地价上涨所带来的利润。
总之，房地产企业在我国当前的经济转型时期，面临着严峻的发展形势。为了确保房地产企业的健康稳定发展，我们就必须认真分析其财务管理中的风险生成原因，并针对其提出一些有效的风险控制措施。
参考文献：
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