摘 要：加强对银行房地产信贷风险的研究，对银行业的安全和稳定发展尤为重要。本文将对商业银行房地产信贷现状及风险成因进行阐述和分析，并提出相应的风险规避、防范措施。
关键词：商业银行；房地产信贷风险；规避措施
1 研究背景和意义
自住房制度改革后，我国的房地产业作为国民经济的支柱产业，进入了高速发展阶段，房地产开发投资速度、规模不断扩大，也带动了多行业的发展。然而，2008年金融危机，使拉动经济增长的“三驾马车”中出口骤然下滑，为保持我国经济高速增长，国家大力扶植房地产业，实施宽松的货币政策，出台多项救市措施，惠及开发商和购房者。随着市场楼市的回暖，房价居高不下，一二线城市更让人望尘莫及。为控制房价的过快增长，国家出台了一系列限贷、限购政策。2013年的3月“新国五条”的出炉，明确个人售二手房差价20%缴个税，部分城市上调二手房首付和贷款利率，力图通过趋紧的调控政策控制房价。
2013年，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，简称“金十条”。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，意在严格防控房地产融资风险。可见，过去房地产业依托资本市场实现高速发展的势头恐难再现。受制于银行信贷额度，中小房企融资难度加大。因此，在当前趋紧政策下，为保证房地产业和房地产金融业的稳健发展，对我国商业银行房地产信贷风险的管理及风险预警的研究尤为必要。
2 商业银行房地产信贷业务现状分析
房地产业是拉动经济增长的重要基础产业，房地产投资占固定资产投资的比重已接近4%。房地产市场的蓬勃发展带动了银行房地产信贷业务，商业银行房地产信贷业务的发展也加快了房地产市场的成长。而房地产信贷占房地产企业资金来源的比重可以从企业资产负债率上显现。近年来，我国房地产业上市公司的资产负债率一直处于上升通道中，2013年第二季度，房地产业平均资产负债率已达0.65，比上季度上升2个百分点。从资产负债率的分布来看，两端区间的占比均在扩大。负债率的两极分化提高了整个行业的资产负债水平，可见房地产开发企业抵御金融风险的能力不足。
同时，近年来，房地产业投资的迅猛发展，使得房地产信贷资产余额占银行信贷总资产余额的比重也快速增长，表2是2006年以来我国银行房贷占比情况。可以发现，绝大多数年份的占比超过25%，部分年份的占比甚至超过了30%。这些数据一方面反映了我国商业银行对房地产贷款依赖度较高，另一方面也反映了房地产贷款占银行的风险管理构成较大。2011年房贷占比虽然较低，但其绝对额却很高，约为2010年的1.8倍。因此，银行对房地产市场的影响不仅要看房贷占比，还要看其房贷规模的增长速度，过快的增幅在房贷占比小的情况下，同样可以推高房地产市场。
3 商业银行房地产信贷风险分析
根据当前我国房地产市场发展现状及银行房地产信贷业务的具体情况，下面分别从宏观、微观两方面对商业银行房地产信贷风险进行分析。
3.1 宏观层面分析商业银行房地产信贷风险
3.1.1宏观调控形成的政策风险
1998年住房体制改革以来，为发展房地产业，国家施行宽松的调控政策，使得我国房地产市场迅猛成长，一、二线城市的房地产市场甚至出现了过热投机、房价飞涨，产生了房地产泡沫。而一旦泡沫破灭，导致房价暴跌，后果难以设想。
为控制房地产业健康发展，从2003年开始，国家实施宏观调控，出台了“国八条”、“国十一条”、“国十条”、“新国五条”等政策文件。在限购方面，北京等部分一线城市开始实行限购；在限贷方面，购买二套房的首付款必须达到总房款的60%；中国人民银行多次上调存贷款基准利率、存款准备金率和住房公积金存贷款利率。而这些收紧的调控措施都将对信贷对象产生影响。购房者月供还款能力减弱，产生悲观情绪；部分房地产开发商由于资质差难以维持，导致企业由于资金不足，不得不停工，杠杆效应造成资金链断裂，形成烂尾楼，无法归还银行房地产信贷资金，这些风险隐患最终都集中到商业银行。
3.1.2全球经济环境形成的市场风险
当前全球经济处于缓慢回升的后危机时代，实体经济仍然低迷，大量社会资金为了实现保值增值，使得大量热钱流入到房地产。投资和投机性买房不属于真实的住房消费，造成房价虚高，形成房地产泡沫。一旦房价下跌，泡沫破灭，房地产滞销将导致开发商资金链断裂，无法偿还银行借款。
3.1.3银行信贷监控管理环节薄弱形成的经营风险
随着我国银行股份制改革取得巨大进步以来，银行业的竞争愈加激烈。为抢占市场先机，增加利润指标，部分银行追求绩效，降低贷款门槛，放松对贷款信贷审核调查，放宽贷款条件。银行的定量分析仅仅基于房地产项目可行性分析报告和开发商提供的财务表，没有科学、完善的风控指标体系。信贷风险度量工具的缺失，造成的不良贷款，是银行信贷风险的重要威胁。2010年我国商业银行的不良贷款余额4336亿元，其中，房地产业不良贷款余额439.8亿元人民币，不良率为1.26%。
表3是主要住房金融机构贷款质量状况，质量最好的银行是外资银行，不良贷款率仅为0.5%；其次是股份制银行，不良贷款率为0.6%；较差的是农村商业银行，不良贷款率为1.7%。这在增加银行效益和扩展规模的同时，也增添了风险隐患。同时，在道德规范上，部分工作人员专业素养不强，没能建立风险意识，放松警惕，导致银行信贷风险加剧，造成不必要的损失。
3.2 微观层面分析商业银行房地产信贷风险
3.2.1房价高企开发商资质较差形成的信用风险
对于任何企业，自有资金数量与外部融资数量的比例决定了其风险收益比例，现金流是银行对资产质量评级的重要指标。当前我国政府部门规定，房地产开发企业的注册资金不得低于1500万元，申请贷款时开发企业的自有资本金比例不得低于20%。而我国房地产开发资产负债率普遍偏高，自有资金比率一直偏低。除部分上市公司外，一般资产负债率都达到80%，有的甚至高达90%。2010年有关统计显示，136家房地产上市公司的现金流量净额为-885.21亿元，近七成上市房企的经营性现金流为负值。而负债中绝大部分资金都来自于商业银行的贷款，开发商拿银行的钱冒险，将风险转嫁给商业银行，使得银行抗风险能力弱，在一定程度上加大了房地产开发企业信贷违约的风险。
3.2.2银行与房地产开发商之间信息不对称形成的违约风险
目前，银行在受理贷款中，对房地产开发商的资金来源要求项目总预算的30%以上是借款人的自筹资金。但是一般情况下，房价高企的自有资金普遍匮乏，部分企业通过股东方的借款、其他银行的贷款资金填补自有资金空缺。这种多渠道的自有资金来源使银行与房地产开发商之间信息不对称，造成实际负债比显现的银行资产负债更多，导致风险转嫁于银行。另外，对于房地产开发项目，我国相关部门规定开发企业必须具备“五证”，但在实际开发中，部分企业没能得到开发许可，成为违规、违法项目，而银行并不知情，形成信息不对称，对银行房地产贷款产生不利影响。
3.2.3抵押保证弱化形成的信用风险
我国现行房地产贷款抵押物包括两种。第一种是开发商抵押土地，但是在法律规定中，没有明确可获得将储备土地通过抵押的方式作为融资手段的权利，即抵押物的权属不明，同时土地出让金不能及时的缴清，因此存在一定的法律违规风险；第二种是购房者抵押住房，在房地产市场调整时期，抵押住房的价值必然会下跌，更不可能足额变现。其次，由于我国现行的房地产二级市场管理混乱，没有健全的管理体制以及发展滞后的投行业务，导致抵押物资产价值不真实，重复抵押的现象频发，增加了商业银行房地产信贷风险。再次，在建工程尚未完工，未来变现的真实价值和抵押物评估价值存在偏差，会产生抵押不足的高估风险。
3.2.4个人按揭贷款形成的信用风险
近年来，我国陆续建立了全国互联网征信系统，但实际上，我国商业银行在审核房地产信贷申请业务过程中，借款人的信用保证依然很难得到，仅仅通过借款申请人从单位开具的收入证明作为审核凭证。导致部分借款人钻空子，利用虚假证明得到银行贷款，而银行去无从查实真伪，造成个人按揭信贷风险加大，产生银行坏账。房价收入比是衡量购房者还贷信用的重要指标，在一定程度上决定了借款人收入水平能否支付得起住房价格。
根据国家统计局数据显示2008-2012年我国平均房价收入比均超出国际房价收入比中位数6.9，相差悬殊。说明房价远远超出购房者的购买能力和预期，我国居民购房压力大，消费者信心景气指数低，使商业银行的个人抵押贷款风险加大。
3.2.5房地产开发商对银行贷款依赖度高导致市场风险
房地产融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、债券融资、信托基金等融资方式。但目前，我国房地产业融资渠道单一，融资渠道过分依赖商业银行贷款。究其原因可归结为，当前我国资本市场发展不完善，金融工具及其衍生品发展步伐缓慢；上市融资、发行债券融资等直接融资方式准入门槛高，使得无法找到有效的途径在房地产次级市场上流通转让，风险过度集中到商业银行房地产贷款上，从而使商业银行面临沉重的市场风险。
4 我国房地产信贷风险的规避与防范措施
4.1 实现房地产开发融资渠道多元化，构建成熟的房地产市场
目前，我国的房地产市场资金来源渠道单一，主要依赖商业银行信贷资金，这对我国商业银行是较大的潜在风险。通常，一个成熟的房地产市场是由三部分循环构成。第一部分是房价高企为核心的房地产开发循环，第二部分是房地产投资循环，第三部分是资产证券化循环。在现在和今后一段时间内，我国应在以商业银行信贷为融资主体，逐渐开放信贷证券化，建立信托基金融资方式，使得银行信贷风险得到转移。
4.2 加强抵押物价值管理力度，确保房地产抵押足值
为确保房地产抵押物合法、足值、有效，要做到：对房价变化幅度较大的城市和地区，重新全面评估抵押土地价值和个人抵押住房价值，如果发现抵押担保不足值，及时要求开发商和购房人追加抵押担保；通过对评估机构信誉的考察，确保抵押物价值的真实性，做到足值有效。
4.3 加强银行内部风控监管，积极应对风险出现
银行按照规章制度对借款人贷款资料真实性、有效性、合法性进行认真审核，做出客观评价。严格规范操作流程，做到贷前调查、贷时审查，贷后检查，确保真实性，防止产生虚假交易。重点审查房地产开发商，确认资信度是否达到要求。同时，商业银行也要在研发方面多做创新，建立灵活、积极的预案，应对房地产贷款风险，防患于未然。另外，商业银行应加强对信贷人员全方位的知识、技能培训，提高自身觉悟和专业能力，建立知识储备全、文化素养好、业务水平高的信贷团队，使商业银行的房地产贷款风险下降。
4.4 把握宏观经济方向，提高银行抵御政策风险的能力
当前，我国商业银行首先要建立健全的房地产市场调研、分析、预警、评估和检测的量化指标体系；要加强对宏观调控政策的解读，研究制定与宏观经济政策相一致、与经济发展速度相吻合的房地产信贷政策；深入研究房地产业周期特征规律，防范于未然；根据借款人资信度水平的高低，实施多层次利率标准，从多方面提高银行低于宏观调控变化带来政策风险的能力。
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