摘 要：现代房地产开发工程的成本控制及管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。本文笔者对如何做好房产开发项目的成本控制和管理进行了阐述。
关键词：房产开发；成本控制；质量管理
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
正如本文前面所提到的，成本控制分为事前控制、过程控制和事后控制，而房地产开发项目中更多强调的是前两项，有资料表明，在房地产项目开发过程中超过95%的成本支出发生在这两个阶段，所以在大多数房地产开发企业中也将成本控制的重点也放在事前和过程控制上。
一、房地产开发企业中的成本管理
房地产开发企业的成本管理可以理解为在保证进度目标和质量功能满足要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施把成本控制在确定的计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。同样，和通行的成本管理体系一样，房地产开发企业的成本管理任务也主要体现在：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
为了保证实现决策目标，成本控制作为成本管理体系中对成本计划的执行进行监督并适时调整的过程，必定是一个动态变化的过程。在这个过程中主要包括：对成本计划的分析和论证——对目标成本的控制；对成本计划执行情况的跟踪、检查、分析和评估；及时发现执行中出现的偏差，分析偏差产生的原因，并针对出现的偏差采取针对性措施，纠正和消除产生偏差的原因和偏差导致的影响——对目标成本完成的过程监控和控制。
1.房地产开发工程的成本控制
（1）成本预测。根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。
（2）成本计划。要求我们根据成本预测的情况，以货币的形式在施工图预算的基础上，编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，在这一方面，要求我们熟悉设计图纸，掌握科学的施工方法与工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。 成本控制严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理，采取有效措施，将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内，并及时反馈，分析实际成本与计划成本之间的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增加责任心。
（3）成本核算。按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来，从而计算出该项目总成本和各单位成本，为成本分级及考核提供依据，也为今后类似工程提供成本预测的依据。 成本分析就是在成本的形成过程中，对项目成本进行的对比评价与总结工作。
（4）成本考核。指对已完成项目，将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较，评定成本计划的完成情况，以及各责任者的业绩，并以此给以相应的奖励或处罚，这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出，成本控制应主要在预测以及计划阶段，它要求我们准确地把握好市场观念，在准备阶段的各项费用，地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划，市场各种建材价格要提出依据，从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手：
技术措施：采用技术手段达到成本优化的效果，要求从多个不同的技术方案中，进行经济分析，选出最优方法，比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案，就要根据该项目地质水文条件，确定护壁的方案，是先开挖后打桩，还是先打桩后开挖等，主体砼是采用商品砼泵送，还是采用现场搅拌砼塔吊等，都要在成本计划时进行分析论证，对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料，从技术的角度进行分析，尽量采用能够满足设计功能，能就地取材，有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。
经济措施：编制项目资金使用计划，对成本目标进行风险分析，制定防范性对策，比如材料的涨价给成本带来风险，那么我们要根据市场规律采取相应措施，从而降低该风险的发生。
合同措施：因为合同是成本管理的依据，故此就显得十分重要，它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。
二、房地产开发工程的质量管理
1.质量控制是质量管理的一部分， 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动，包括有作业技术与管理活动，它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和，用其特性指标来评价，就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。
2.对质量形成的影响因素有： （1）人的质量意识和质量能力，它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质，市场准入制度，执业资格注册制度，持证上岗制度等方面对各相关单位把好关，严禁无证设计与施工，严禁越级、挂靠、转包等现象，现在各地挂靠现象尤为突出，部分项目经理以及其施工人员质量意识太差，值得注意。（2）项目的决策：对市场需求预测，资源论证，杜绝质量合格而缺少用途的产品，如某地有一栋十层的建筑，建成后一直无人问津，便是一例。（3）项目的勘察：因为它直接关系到工程的设计，在此阶段应加强监督。（4）建筑构造和结构设计的合理性与可靠性，要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查，从而达到目的。
3.质量控制的基本原理： （1）制定质量计划书，确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。（2）对照计划书进行计划方案交底，并按计划规定的方法展开工程作业活动。（3）检查、对照计划，运用各种专门手段而进行各种检查，包括施工自检、互检和专职质检员的质检，以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等，其一是检查是否依照计划进行；其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面，作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行，并对其检查落实。（4）处置：对于质量检查所发现的问题，及时进行原因分析，采取必要的措施，予以纠正，保证质量形成的受控状态，确保以后不形成类似问题。
三、结语
总之，我们只要加强责任心，做好成本控制，严格按照规范规程办事，密切注视工程重要部位以及质量通病易发部位，配合监理加大巡检、抽查、旁站、试验等监督力度，真实及时地完善资料，我们就一定能建造出高标准的产品。
参考文献：
[1]楊维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设.中国房地产，2005.
[2]冯伟.房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑，2005.
[3]王忠伟.房地产成本优化控制.开发与建设，2006.