【摘要】房地产开发作为一项开发时间长和资金占用量大的开发项目，想要在经济全球化的大背景中将房地产开发项目利益最大化，就必须严格控制房地产开发成本中的建设成本，本文从房地产成本管理的概念入手，分析房地产开发成本控制的原则，进而提出房地产开发成本中建设成本控制的具体措施，目的是为我国房地产开发做出贡献。
【关键词】房地产；开发；成本控制；措施
房地产开发成本中的建设成本控制主要是指房地产相关的企业以开发商品房为目的进行开发过程当中对于整个项目费用的计划、组织和控制。成本控制的内容十分广泛，通常包括项目管理的多个方面，其中主要包括三个阶段：首先是前期准备阶段，主要包括计划、设计和招标投标等环节；其次是施工的进行阶段；最后是竣工验收以后进行的成本核算和分析阶段，其中成本核算应从项目规划一直延续到项目竣工以后。对于施工单位而言，应当从中标和签约两个环节开始，有序进行施工准备、进行施工最终直到竣工验收，每个环节都需要成本的控制。能否高效保质保量的完成施工任务，很大程度上取决于建设成本控制的有效性，进而获得更多的经济和社会效益，同时也是企业能否长远发展壮大的决定因素。
一、房地产开发成本中建设成本控制原则
1.1科学管理原则
科学的管理是全面落实管理制度的保障，其中包括过程管理和结果管理两个方面。过程管理主要是指在设计的阶段，应当在过程当中提升从业人员成本意识，优化成本控制方案，在招标阶段应当做好成本的预测并签署合同，在施工前期阶段应当对工程进行实际测算，同时制定实际施工时成本科学管理的原则，根据成本计划和目标对于施工过程进行成本追踪，实现成本管理目的应当集中在竣工阶段，及时更新成本收入支出数据，保障整个成本核算和分析都处于科学管理原则下。其次是结果管理，对于施工单位成本控制以及施工相关的各个部门各个单位的工作结果都应当及时更新，奖罚分明，同时成本责任的目标落实到各个部门的各个个人的当中，树立起科学结果管理的概念。
1.2开源节流原则
开源和节流对于房地产开发成本中建设成本控制的重要原则，主要目的是提升房地产开发的经济效益，主要途径是尽量降低成本的支出和提升收入的增加。在项目实施当中从一个角度将应当以收定支的方式进行成本核算分析，能够及时更新成本降低或者上升的主要原因，从另一个角度而言应当对于合同管理的能力加以提升，对于合同外的价款应当及时结算，进而提升建设成本控制的水平。
1.3目标管理原则
目标管理是进行房地产开发管理工作的基本手段之一，在落实目标管理原则的过程中，应当将目标设定比较近并且可行，并且保证层层落实。目标的设定不仅限于成本的设定，更应当明确工作责任，目标及时准确并且及时发现问题采取纠正措施，目标的评价和管理公正合理，只有这样才能将目标管理处于良性循环当中，实现企业目标。[1]
1.4节约使用原则
节约使用对于提升经济效益意义重大，同时也应当是成本管理中一个重要环节之一。具体包括财力、人力和物力方面的节约，财力的节约应当严格对于成本进行开支的范围以及对于财务制度进行审核，同时各个项目成本的费用支出进行严格监督；人力资源的节约对于提升施工项目的管理水平，施工方案的优化和提升生产效率；物力资源的节约主要表现在成本的控制组织方面，防止可能发生的浪费和物力资源高效，保障节约成本目标的实现。
1.5质量管理原则
对于房地产工程管理而言，应当重视质量，这样才能降低整体的质量成本，提升性价比，从而为优质的房地产工程提供良好形象。其中包括故障质量管理和成本质量管理两个环节，故障质量管理的重点在于提升性价比，分析现存的质量管理原则，删去繁琐的程序从而提高工作效率，使整体的故障成本降到最低，迫切的进行才能够降低故障成本；[2]成本质量管理属于损失性成本，其与质量存在的是正比的关系，重点在于降低总体的成本，提升总体房地产工程的质量。
1.6权责利相一致原则
在整个项目成本管理的过程当中，需要将权利、责任和利益三者结合起来，对于整个项目进行责任网络落实，从业者应当占有相应的权限并且从企业总经理到项目的负责人进行部门的考核，在成本管理中权责利相一致定期进行考核和评价，做到工资奖金和绩效相结合，达到权责分明的原则，这个原则是能够实现成本管理的基本要求之一。
二、房地产开发成本中建设成本控制具体措施
2.1制定成本控制基本计划
成本控制的基本计划能够有助于成本的合理控制，也是项目正式开始前重要的基础准备活动，也是整个管理项目运行的基本条件，有利于控制合同的成本，相关单位应当根据房地产施工的具体进度和生产因素来进行配置，同时根据施工的进度来确定每日、每月和每个季度及年度的施工计划，从而确定项目总体的施工成本控制计划，通过统计方法计算保本点和目标的利润，作为控制施工的基本依据之一，从业人员应当根据在房地产开发过程中进行程度都进行目标成本的控制，并且采取相应的手段进行基本计划的成本控制。[3]
2.2成本控制施工组织设计
成本控制需要依赖于先进并且高效的组织设计原则，方案主要包括以下内容：施工方式的选择、施工仪器的确定、施工工具的安排、施工流水线的设置。其中房地产施工方式的不同也会有不同的施工实践，需要的仪器和工具也有所不同，由此可见，施工方案的优化也能够成为成本控制施工组织的一个重要环节。确定成本控制施工方案应当以业主的要求为主要依据，根据具体施工业务的性质、规模、发展程度和施工现场等因素综合评价。对于施工单位的配合应当结合现场情况进行管理，项目现场的管理应当包含临场的管理和内场的管理，现场费用应当本着经济适用的原则，不能占用或者浪费成本，导致浪费的发生。
2.3严格审核项目成本控制合同
首先应当认真研究合同的条款，对于合同条款进行严格的审阅，这也是施工单位首要考虑的因素之一。同时建筑的单位应当招聘相关有经验的监理来对于合同的条款进行分析，对于每一条条款进行逐条审阅，防止出现违反合同或者隐瞒条款等问题的发生，合理评价工期和工程的造价，同时控制所产生的手续费。协调组织相关的合同的签订，其中分包的合同应当采取公开招标的方式进行，同时由公司的监理进行组织经营同时协调财务和材料管理部门负责人进行合同条款的讨论，分别就合同的条款磋商，最后的环节应当由房地产公司负责经理进行分包合同和材料合同的签订。[4]但是应当注意的是招标的工作应当在公平公正公开的原则指导下进行，投标书应严格密封，评选决策小组全员参与。
三、小结
本文通过分析房地产开发的基本概念，进而分析其中的成本建设成本控制原则，包括科学管理、目标管理、开源节流、节约使用、质量管理和权责利相一致等原则，进而提出制定成本控制基本计划、成本控制施工组织设计、严格审核项目成本控制合同等措施推动房地产开发行业的发展。
参考文献：
[1]吕远. 房地产开发企业如何加强项目成本管理和控制[J]. 山西建筑，2014，35：262-263.
[2]霍莉. 现代房地产及建筑工程目标成本管理浅析[J]. 铁道建筑技术，2014，11：107-111.
[3]张聪燕. 谈谈怎样做好建筑设计阶段的工程造价成本控制[J]. 东方企业文化，2014，18：248.
[4]孙瑨. 房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J]. 科技创新与应用，2014，35：286.