［摘 要］成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。文章从房地产特性分析入手，然后找出影响房地产开发企业的成本因素，提出了房地产开发企业成本控制的4点措施。
［关键词］房地产开发企业 成本控制 控制措施
一、引言
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
二、房地产行业的特性
根据房地产的含义，房地产的特性可分为房地产的自然特性和房地产的经济特性。自然特性包括：房地一体性、不可移动性、高价值性、耐用性、异质性、有限性、效用多层次性等；房地产的不可移动性与耐用性这两个自然特性使房地产本身成了最理想的抵押担保品，因此房地产业比较容易获得长期性融资。经济特性包括：稀缺性、增值性、高投入性、权属可分性、资本与消费二重性等几个方面。土地是不可再生的，用于房地产开发的土地是绝对有限和稀缺的，相对于房地产需求的上升，土地价格的上升成为房地产增值的主因，因此房地产既可以用来消费，也可以用来投资。
三、影响房地产开发企业的成本的因素
影响成本的因素很多，房地产开发是一项综合性工程，项目的风险性、工期、质量、销售策略、设计要求及变更等变化都会对成本产生影响，它们之间关系是相互影响，彼此制约的关系。
1.项目决策
项目的决策阶段非常重要，项目可行性是成本控制的基础，因为项目不可行，成本控制也就失去了意义，无从谈起。项目的风险性以及把握风险的能力是房地产企业所应当考察的重要方面，同一项目对不同的房地产企业其风险是不同的，房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力，同样的一个项目，对于别的企业能够操作，而对于自己则有可能不能操作。
2.功能标准
设计阶段是成本控制重要阶段。在经济活动中，消费者购买商品，并不是购买商品的本身，而购买它所具有的必要功能。如果功能过高、过全，必然会导致成本费用的提高，而超过必要功能的部分用户并不需要，这就会造成功能过剩；反之，又会造成功能不足。房地产开发的设计必须要针对地块的特点，把握市场的有效需求，领先市场一步进行设计，领先市场过多则市场有效需求跟不上，落后于市场则根本是“找死”。
3.工期建设
建设工期的控制与成本的关系是不言而喻的，“一个人干十天”和“十个人干一天”的效果其实是完全不同的，对于施工单位而言，前者当然是经济的，后者固然不可取，因为十个人干一天，其余九天就要窝工，显然不经济；但对于甲方而言，取后者是经济的，时间的重要性对于在市场竞争中搏杀的各方都是显见的。当甲乙方意见出现分歧时，必然有中间道路可走。
4.组织架构
房地产开发所涉及的资金额一般比较巨大，从某种角度上讲，房地产开发实际上是一种资金的管理与运作，资金运行的安全性及资金回款的进度对房地产开发十分重要，财务费用是房地产开发项目成本构成的一个重要方面。我们有的房地产企业往往对财务费用重视不够，经常在进行成本管理时本末倒置，如一些办公用品费用的审批与办公用品的购领过于程式化而耽误工作，而耽误一天工作的财务费用，项目大的一天能达数万元，一天的财务费用抵得上一年的办公用品费用。
四、房地产开发企业的成本控制的措施
1.选立项阶段的成本控制
项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本测算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。根据以往实践经验，选立项阶段的主要要做好项目可行性经济指标、成本估算、利润测算、现金流安排以及有关风险的敏感性分析等几个方面工作。
2.设计阶段的成本控制措施
实行方案设计和工程设计招投标制度。在市场经济的今天，建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，以达到控制成本的作用。首先要通过设计招标来选择设计单位，必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托，如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高，可以将方案进行招标，中标的方案在扩初、深化及施工图设计时可以在再组织进行招标或委托。
3.基建阶段的成本控制措施
积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。
4.设置合理的项目管理组织架构
房地产企业的工程项目管理模式有很多种，但极大提高绩效，又能将成本控制工作做到很好的尚不多见。在市场经济体制下，纵观国内房地产市场，死盘、烂盘现象突出，究其原因发现，除了市场营销、设计方案方面的原因外，现场项目管理不善造成成本增加继而引起售价居高不下也是引起房屋积压的主要原因之一，在需求呈弹性增长的楼市面前，摸索出一条成功的工程项目管理模式，不仅是工程管理人员的任务，更应是开发商的当务之急。
參考文献：
［1］刘正山.房地产投资分析［M］.沈阳：东北财经大学出版社，2004.
［2］殷友田.房地产开发理论与实务［M］.北京：高等教育出版社，1998.
（作者单位：湖北武汉大学金融学院）