【摘要】房地产开发是房地产行业的重要组成部分，房地产的开发是否合理决定着其最终产品能否顺利走进市场，获取应得利益。相比于其他行业，房地产行业在开发过程中会出现很多难以预料的问题，本文针对这些问题展开讨论，并提出了相关策略，希望能推动房地产行业健康发展。
【关键词】房地产开发；问题；应对策略
1.前言
伴随着城市化和现代化步伐的加快，人们物质生活水平在不断提高，对居住条件的要求也有了显著的变化，加上房地产行业带来的巨大利润，使得越来越多的人关注房地产、投身于房地产开发。尤其是近些年，很大一部分房地产开发商将投资目光转向了商业地产，进而导致了局部投资过热的现象频频发生，在这样一种现象之下，无数现实问题在不断滋生。
2.我国房地产开发存在的问题
2.1开发外部条件差
房地产开发时所投入资金较大且投入周期较长，资金在运转过程中存在着未知的风险，事实上，很多房地产开发商自身并没有充足可利用的开发资金，所以只能依靠银行贷款，而所贷款的资金在利用过程中周期较长，所以最终要向银行支付大量利息。而银行往往喜欢根据资金安全状况来选择贷款对象，房地产行业的产品具有固定性，更容易监控，所以银行很乐意为房地产业提供贷款，这就大大增加了房地产业的举债额度[1]。
其次是国家政策的影响。国家推出的相关法律法规直接影响到房地产开发的经济效益，譬如说国家的货币政策，当宽松性货币政策被国家推行时，消费者手中的钱变多了，也就有能力购置新房，这就促进了房地产业的开发，相反则阻碍房地产业的开发。另外，国家对低收入者所采取的补贴政策以及国家对房地产业的资金投入，都会对房地产开发有所作用。
事实上，技术方面也会影响到房地产开发。由于科技在不断进步，很多新产品、新材料都陆续被推到市面上来，价格也是逐渐提高。房地产的主体是建筑物，它主要是依靠材料建成，这些材料价格的提高造成了成本的增加[2]，这些增加的成本如果由企业自身承担，就会使利益大幅度降低，如果由消费者承担，那么就严重阻碍了房屋的租售。
2.2 企业内部管理不科学
在销售房屋的过程中，很多开发商的思想是“卖完了就走”，这种想法本身就不能使其在该行业长期立足。据调查发现，很多大城市中的商业街在新兴阶段总是很繁华，但是在开发商离开之后，就逐渐萧条起来，由此看来，这种经营方式是极其不合理的。还有一些房地产开发商以经济利益为目的，喜欢大搞形象工程，把步行街和购物中心建立在城市最醒目的地带，并且在建设中忽略实用性，过分注重外观形象。
另外，在项目管理方面，很大程度上缺乏独立性和公正性。每一个房地产企业都配有管理部门，但这些管理部门中的工作人员很多都缺乏责任心，他们对发现的问题并不及时禀报，最终导致问题不断扩大，影响到工程质量和企业的利益。
与西方发达国家相比，我国的房地产开发业起步较晚，内部管理系统也并不完善，很多房地产企业在开发之前缺乏一套完整的流程，也缺乏专业性，因此在后期施工过程中也时常出现混乱的局面。针对这样的问题，相关专家指出，只有根据自己的实际情况制定一个自我修正的方案，才能促进企业有效发展。
3.应采取的应对策略
3.1拓宽市场政策
房地产开发商可以根据需要建立跨地域开发企业，这样能够做到资金有效聚集，真正达到盈利的目的。事实上，房地产行业的触角可以延伸至每一个相关行业，从而取得利益最大化，就拿原材料产业来说，将其与房地产相结合，可以达到自产自销的效果，二者相得益彰。
我国市场中，房地产开发企业的地位参差不齐，有的企业始终处于佼佼者的位置，有的企业则是处于跟风状态，还有的企业处于萌芽阶段。新兴企业想要与佼佼者相抗衡，就必须拓宽自己的销售渠道，宣传自己的产品特色，在前期设计和后期服务方面得到广大消费者的认可[3]。
3.2通过有效方式规避风险
开发商首先要树立风险意识，要有预测市场风险的能力。譬如说某些地区自然灾害频频发生，还有些地区人们的消费水平较低，针对这样的地带，开发商既可以采取相关措施避开风险，又可以放弃投资以避免利益损失，无论是哪种方式，都要在投资之前作出决定，这样就大大减少了损失。此外，对于不同层次的建筑物，其收益也是不同的。通常来说，利润大的项目风险也大，利润小的项目风险小，开发商如果在审慎考虑的基础之上，利用有限资金对各层次产业有条理地投资，那么就可以合理地规避风险，获取利润。在财务管理方面，也要树立正当的风险意识。首先要向保险公司投保，这样一来，最终的风险将由保险公司承担；其次要利用正当的非保险手段，将利益的最终风险转移给其他金融机构。
3.3国家出台相应政策
在市场经济大背景下，国家务必要加强宏观调控，依据相关法律法规，严厉打击非法征税现象。另一方面，国家财政部门应当充分利用税收杠杆，在一定程度上压制房地产行业原有的利润，从而达到抑制房地产开发过热的目的。金融主管部门可以依据城市住房建设的不同层次，进行实地考察，最终对住房贷款进行科学正确地配置，调整原有的失衡现象。国家还可以适当开展党员教育课堂，着重强调官员清廉，严厉彻查相关党员干部中权钱交易的腐败行为，进而解决房屋信贷行业中的风险问题，最终使得房价适当降低，制止了房地产投机泡沫的现象不断扩大。
4.结语
总而言之，我国房地产开发行业经历了不长时间，在成长发展过程中面临着诸多问题，这些问题始终阻碍本行业的进步。对此，企业应当严格遵守操作流程，充分关注市场动态和国家的方针政策，对整项工程进行全面监管，从而达到经济效益和社会效益相统一的目的。同时，我国应当根据实际情况，建立一套科学妥善的机制，确保房地产开发又好又快发展。
参考文献
[1]刘树枫.我国房地产市场特征结构行为及绩效研究[J].经济科学，2012，（01）：68-71.
[2]王葆华.浅谈房地产开发企业成本控制措施[J].商业经济，2012，（06）： 25 -26.
[3]李晓光.房屋建筑工程项目管理中的质量安全控制[J].黑龙江科技信息，2011，（15）：124-127.
作者简介：胡娥，女，1975年5月，房地产经济师