[摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析，总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。
[关键词]银行利率 房地产金融 利率调整
近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。
何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。
一、重庆房地产金融现状
1.融资渠道单一
在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。
2.银行信贷向房地产全面渗透
据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。
3.商品房信贷增长迅速表一
——数据来源于《重庆统计年鉴—2006》
从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。
重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。
二、利率调整情况
自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。
近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。
三、利率调整对重庆市房地产金融的影响
由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。
1.利率调整对房地产开发商的影响
作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。
在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大
(1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。
(2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。
2.利率调整对商业银行的影响
商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。
目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响：
(1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。
(2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。
3.利率调整对购房者的影响
由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样：
(1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。
尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。
而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。
由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。
(2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。
重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。
(3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。
无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。
参考文献：
[1]地产金融.上海财经大学出版社，2003.
[2]龙胜平，方奕，徐钢.房地产金融与投资.上海人民出版社，2005.
[3]常永胜.中国房地产金融体系研究.经济科学出版社，2001.
(作者单位：重庆工商大学财政金融学院)