摘要：文章在分析城市房地产开发中存在的问题的基础上，指出将循环经济运用于房地产开发管理中是解决问题的关键，提出了循环经济在房地产开发管理中的运行机制，并从范围、机制、主导者、支撑者几个角度探讨循环经济理论在房地产开发管理中的应用。
关键词：循环经济；房地产开发；城市经营者
房地产市场在中国的经济高速增长中取得了极大的发展，反过来，也为中国经济的增长做出了极大的贡献(2001年～2006年，房地产对中国经济增长的贡献为GDP的)。但是，铺天盖地的房地产开发也给城市环境、社会及其可持续发展带来挑战。作为城市经营者，已经确定循环经济作为迎战的战略思想，但是，如何将之运用于城市房地产开发管理，是城市是否能够保持长期、稳定发展的关键。
一、城市房地产开发中存在的问题
1.土地资源大量浪费
城市经营者由于自身的短期利益，卖地动力强。我国的房地产开发方面的税收采用的是国家和地方共有制。由于考虑到城市土地出让损耗了城市的土地资源，影响了城市的长期发展；城市土地的大量出让推高了房地产的价格，使得城市原有居民生活受到影响，尤其是那些收入较低的家庭，它们的居住权受到较大损害，所以，土地出让金和房地产方面的大部分税收作为地方财政收入，用于解决低收入家庭的居住问题。但是，我们可知，这些方面的税收并没有用到该用的地方，但是，地方政府由于土地出让的大量收益和当前的良好政绩(GDP)，不惜牺牲城市的长远发展，大量出让土地，其状况是：可以出让的就出让，不可以出让的创造条件也要出让。结果，一方面是大量土地荒芜于残垣断壁之中，另一方面是城市不能保证粮食自足。
2.建筑物使用寿命短
造成我国建筑物使用寿命短的原因有二规划和小产权房。
我国的城市规划是15～20年，当城市规划发生变化时，原有的房屋可能就与现有的规划产生冲突，于是，新一轮的拆迁、重建就有了堂皇的理由。城市房地产价格飙升，与城市周围农村土地价格形成强烈对比，农村居民急于利用自身有力的资源——廉价、区位适当的土地，来获取高额利润，所以，违规开发房屋比比皆是。依据我国法律，没有土地使用权的建筑物，一经查处，相关管理部门可以即令拆除、恢复原状，或符合规划的，对相关责任人处理之后，可转化为合法建筑物。其中，部分小产权房在短短的几年中就不得不消失了。
3.能耗大
据欧洲建筑师协会测算，建筑在建设过程中的能耗占用了全部能耗的50％。此外，建筑消耗了50％的水资源，50％的原材料，并且占用了48％的农地减少量。同时全球50％的空气污染、42％的温室气体效应、50％水污染、48％的固体废物和50％的氟氯化物均与建筑相关。就我国来看，我国建筑能耗所占能源总消费量比发达国家建筑能耗高2～3倍，这势必极大地加剧了我国能源需求的紧张局面。
具体而言，房地产开发能耗大表现在以下两个方面：(1)建造过程中，各种建材消耗大。2003年，建筑业钢材消耗占全国钢材消耗总量的55％，平板玻璃消耗占60％，水泥消耗则几乎占到100％。2006年施工房屋面积是2003年的1.66倍，材料消耗量更是巨大。(2)使用过程能耗大。由于前期设计不注重后期运营成本，只考虑房地产是否能够卖得高价，使得建筑物使用中不得不消耗大量能源才能满足人们的需求。比如，广泛使用大开窗设计，尽管室内采光效果好了，但是为维护室内适宜的温度却不得不使用空调，从而消耗大量的电力
4.环境污染严重
在环境总体污染中，与建筑业有关的空气、噪音、电磁等污染占了30％。建筑废弃物则占到人类活动产生固体废物的40％。目前我国城市建筑垃圾堆放总量约70亿吨，年产建筑垃圾量15亿吨，每年以8％～10％的速度递增。建筑垃圾长期堆放不仅有碍市容环境，而且会产生粉尘、污染大气和水质，影响居民健康。
此外，建筑物在整个生命周期内都会不断的向外辐射，其中，又以前期最为强烈。
二、循环经济理论在城市房地产开发管理中的应用
循环经济是一种以资源高效利用和循环利用为核心，以3R为原则；以低消耗、低排放、高效率为基本特征；以生态产业链为发展载体；以环保生产为重要手段，达到实现物质资源的有效利用和经济与生态的可持续发展。自从上世纪60年代，美国建筑师Paola将生态学(Ecology)和建筑学(Architecture)两词合并为“Arology”，提出“生态建筑学”的新理念后，绿色建筑的概念被全球的科学家和社会各界所倡导，并将其明确定义为“为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源、最低限度地影响环境的建筑物。”可以看到，循环经济与房地产开发的产品是一样的，实质都体现一种“资源利用—绿色工业(产品)—资源再生”的思想，这正是将两者融合的机理。
循环经济作为我国城市经济可持续发展的战略选择，若要切实解决实质问题，必须有效的将之应用于实践。那么，城市经营者如何将循环经济的战略理念应用于房地产开发管理，借鉴日本循环经济战略构建的成功经验，需要从以下几个方面人手：
1.明确房地产开发管理的范围及内容
对房地产开发的全生命周期进行控制。即通过生产、流通、消费、废弃等社会经济活动的干预，建立“生产者一消费者一分解者”的产业经济链，形成互利共生的循环经济网络，实现物质能量流的闭合式循环；在环境保全过程中，增强在生产和消费源头控制废物产生的“管端预防”；配合废物回收再利用和减量化的方法，构建相应的经济系统结构。这体现房地产开发的不同阶段。
(1)土地出让与报建阶段。提倡节地型原则，鼓励利用废弃土地，在满足建筑功能的前提下，适度提高建筑的密度和容积率；公共设施实行统筹规划，合理布局，避免重复建设，控制投资成本；要求房地产开发项目本身具有一定的弹性和塑性，既要保证项目在一定时期内的相对稳定，又要能够根据未来社会的发展对项目实施一定的改造；在进行设计时应因地制宜，考虑资源、能源的最少消耗及其对原有环境的破坏降到最轻，必要时可要求大型小区建立中水系统、可再生能源与清洁能源系统，以减少项目使用中的资源耗费。
(2)建设阶段。建立符合经济、生活水平的工业化建筑体系和工程构件配套体系，并督促房地产开发企业逐步限制和淘汰落后的工程结构及其配套材料物品体系；建立工程项目节能认证标识体系，构建有利于资源合理利用的、资源节约型的工程建设模式；对施工过程项目对环境的影响提出更高要求，鼓励使用可再生、可重复、可循环实用的建材。
(3)使用阶段。鼓励在建筑物使用中更多的应用可再生能源和清洁能源；鼓励减少废水、固体废弃物数量；强制定期进行建筑物维护，延长建筑物的经济寿命。
(4)老化阶段。项目进入老化阶段，通过对陈旧建筑物维护、再利用或改造，用以建立不同的住房供应系统，缓解社会
矛盾。需要重建的，拆迁时充分考虑对产生的固体废弃物再应用或者填埋。
2.建立较为完善的机制
为了保证城市战略目标的实现，需要建立起政府大力推动、市场有效驱动、公众自觉参与的机制，包括：法律保障机制、行政管理机制、技术支持机制和社会推动机制。通过这些机制的建立，从社会主体意愿、法律规定、政府管理和技术发展等几个方面对此进行全面的推动。
通过建立法律保障机制，使得循环经济理念的运用师出有名；行政管理机制的建立进一步明确了房地产开发方面的法律法规主要是从管理这个角度而言的，政府的主导作用是显而易见的；技术支持机制表明无论法律和政府方面的支持力度有多大，但归根结底，没有技术支持是很难实现资源节约、环境保护目标的；社会推动机制则从广泛的社会保障制度和技术的使用者角度来谈个人对于循环经济应用的重要性。
3.城市经营者主导
发展循环经济使得全社会降低了资源的消耗，解决了资源短缺的矛盾。由于循环经济是以环境友好、保护生态和最有效地利用资源为特征，所以，它的发展能够促进产业结构的优化，提高经济运行的质量。发展循环经济，能创造新的经济增长点，扩大就业，实现经济、社会和生态环境的共赢。从社会层面上推动循环经济在城市房地产开发中的应用，显然，速度是很缓慢的，效果也很难达到理想程度。惟有城市经营者对此大力加强指导和管理，才能使得循环经济战略目标在城市房地产开发中得以实现。
那么如何发挥城市经营者的主导作用呢?最关键的在于将循环经济在城市房地产开发管理中的效果作为政绩考核的重要依据，即改变原有的单一对GDP增长数量和增长速度的追求，更加注重资源、环境与发展的协调，注重人与自然的和谐，注重以人为本的全面发展。
4.社会化是支撑
目前我国资源浪费、环境污染的缓解主要在消费阶段，社会群众才是循环经济发展面临的主要障碍，但是也只有他们，才是循环经济战略目标得以实现的有力支撑者。所以，城市经营者急需对于开发商、广大的房地产产品的消费者和使用者，以及房地产开发管理部门的职员，通过学校教育和大众传媒等多种方式进行环境意识教育，并以各种方式明确消费者、企业、各级政府发展循环经济的责任和义务，尽快建立新型的生产、生活方式和社会伦理。