摘要：改革开放40多年来，我国的经济发展取得了显著的成绩，其中城市化的发展非常迅猛，在这一背景之下，房地产开发商要想获得最高的经济利润，就必须要控制好房地产开发的成本，将成本控制在合理的范围之内，是技术上所面临的一大问题。而综合分析我国当前的经济发展态势来看，在沿海的一线城市，经济发展迅猛，其技术水平和开发成本控制是非常好的，而在我国的二三线城市，由于房地产开发技术水平相对较落后，因此开展房地产成本控制对于现实工作具有较好的指导意义，本文针对二三线城市在房地产开发建设过程当中，成本管控技术进行分析和探讨，其目的是房地产开发能够顺应市场发展的需求，提高成本开发的控制手段，争取更大的利润空间，保证其建筑项目的顺利实施和开展。
Abstract： In the past 40 years of reform and opening up， China"s economic development has achieved remarkable results. Among them， the development of urbanization is rapid. Under this background， the real estate developers must control the cost of real estate within a reasonable range in order to obtain the highest economic profits. From the comprehensive analysis of China"s current economic development situation， in the first-tier cities along the coast， the economic development is rapid， its technical level and the development cost control is very good， but in China"s second and third-tier cities， because real estate development technology is relatively backward， to carry out real estate cost control has a good guiding significance for real work. This article analyzes and discusses the cost control technology in the real estate development and construction process of the second and third-tier cities. Its purpose is that real estate development can adapt to the needs of market development， increase costs control measures， strive for greater profit margins and ensure the smooth implementation and development of its construction projects.
關键词：房地产开发；成本控制；二三线城市
Key words： real estate development；cost control；second and third-tier cities
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）14-0022-03
0 引言
综合分析当前我国房地产市场的发展态势来看，整个房地产开发项目已经从一线城市向二三线城市转化，其主要原因是国家加大中西部的发展战略，为中西部开发提供了非常多的政策条件，而一线城市的房地产市场已经趋于饱和，在这种背景之下，房地产必然会从一线市场转移到二三线城市当中，这就会导致二三线城市房地产市场竞争非常激烈，该企业造成极大的压力，而企业要想在市场竞争过程当中占据主导地位就必须要结合二三线城市发展特点所进行，才能够实现更好的成本管控。
1 二三线城市房地产开发成本管控的意义
改革开放以后，随着一线城市经济水平的发展，生活成本也在处于上升状态，尤其对于房价来说，在北京上海一线城市，房价已经飙升到每平方米5万，甚至更高的价格，但随着二三线城市的发展，很多人们将发展眼光定位于我国的二三线城市，这就给二三线房地产开发市场带来了发展机遇。然而伴随美国金融危机的影响，整个世界的经济形势处于低迷状态，这给我国二三线城市房地产的开发也带来了一定的困难，企业要想在价格低廉的二三线城市获得较大的利润，就必须要控制好成本。其主要原因不仅来自于国外的经济影响，还受制于国内炒作的影响，出现了面粉贵过面包的情况，全国各地的土地寸土寸金，很多开发商为了抢夺一块地盘，进行疯狂竞价之时，楼房的价格处于飙升状态。同时伴随着经济的发展，物价也出现了大幅度的上涨，致使房地产建筑过程当中的建筑材料成本也在处于上涨状态。这些情况，都会对企业的利润空间带来影响，鉴于这些影响，房地产开发商要想获取较高的经济利润，就必须要开展有效的房地产开发成本控制，这对于经济的发展，企业的发展都有着非常重要的现实意义。
2 房地产开发成本构成要素
房地产在开发过程当中拥有固定的成本构成要素，其中包括有生产成本、销售费用、管理费用、财务支出费用等等。通常每一项费用的支出，内中还包括有非常多的细节费用，很多房地产开发商由于不注重细节费用的成本控制，完成利润空间的压缩。
2.1 开发成本
房地产的开发成本包括有土地成本、前期工程费、安全工程费、基础设施建设费用、公共设施配套费用以及零碎的支出。其中土地成本是房地产开发项目当中最为重要的一环，内中包含有土地征用费，耕地占用税等等一些费用的支出，在我国广泛的二三线城市当中，由于不同地区的风土民俗不同，其土地费用也会呈现出不同的价格。待土地确认完毕之后，就需要进入前期的投入，前期投入包括对工程的项目开发规划，勘测设计等一下费用，一般来说，等前期设计完毕之后，就可以做工程项目费用的预算。
2.2 开发费用
房地产开发过程当中的其他费用，包括有销售费用、管理费用、财务的其他支出。销售费用包括有展览费、广告费、包装费折旧费、材料消耗等等一系列的费用。管理费用包括有公司的为管理和组织经营活动而产生的各项费用，工会经费、职工教育经费、土地使用费、土地损失补偿费、审计费、咨询费等等。而财务的其他支出费用包括在企业经营过程当中，所产生的各项费用，比如兑换净损失、利息净支出、调剂外汇手续费等。
2.3 房地产开发项目成本影响因素
从上所述的各种费用来看，房地产开发项目的成本要素构成是非常复杂的，因此企业要想在复杂的成本要素当中，赚取较多的利润，就必须针对上述所介绍的各类成本要素进行重点的剖析，结合当地的实际情况展开有针对性的措施，合理控制房地产项目的成本费用。具体来说，影响房地产成本的因素包括两个方面。
第一是项目的决策情况，任何一个企业在开发过程当中，都会受到项目的价值、项目的形象定位、项目的规划设计方案等影响，在这一过程当中，要想控制开发成本，就必须要考虑当地的社会条件、企业的目前发展状况以及当地潜在的客户群情况，作出慎重的决策。
第二是房地产开发企业的管理水平，之所以市场当中房地产开发公司层次不齐，很大一部分原因是企业的管理水平不同，这将会影响到企业在开发过程当中的费用支出，对于一些管理水平相對较高的开发企业来说，能够通过管理来缩减开发成本，提高项目建设的效率、缩短工期，从而节约开发成本。
3 房地产开发过程的成本控制
房地产开发项目的成本控制包括有以下几个阶段，从最初的设想提出到设计施工直至使用，所有的阶段都可以进行综合细致的管理，以合理的管理成本，达到控制成本的目的。一般而言，房地产项目开发要分为四个阶段，投资决策阶段、前期工作阶段、施工实施阶段以及市场营销阶段。而每一个阶段都会产生一定的开发费用，需要做细致认真的分析，进而达到控制成本的目的。
3.1 投资决策阶段
对于房地产项目的开发而言，投资决策阶段是最为重要的一个环节，在这一过程当中，企业会将投资的眼光瞄向市场利润较大的土地，针对当前的房地产市场供求状况，目标市场，进而决定项目的角色定位，有利于房地产项目可行性报告的评估。在这一阶段过程当中，能够通过论证去发现项目是否能够立即开始实施，这样可缩短施工的工期，对工程的投资进行合理的预算。鉴于二三线城市房地产市场当中，购房者更加关注房屋工程建设的实用性，因此投资决策阶段在最初构思的时候，所提出的几种不同设计方案，通常会根据综合评价的因子，选择最优的方案。随着科学技术的不断进步，更多的房地产开发方案已经从电现象定量的开发方案中迈进，综合分析财务投资风险开发理念等三方面的子因子，进而确定最优的投资开发方案。
3.2 前期施工阶段
房地产开发商决定要投资开发项目后，其面临的首要问题是前期的准备工作，通过什么样的方式来获取利润空间较大的土地，对待土地的拆迁安置补偿方案是否合理，是否符合当地的市场需求以及民俗风情。并在此基础之上，提出开发项目规划设计的方案、资金筹措的手段、招标方案的落实等等。其中着重要注意的是房地产开发项目的规划设计，因为规划方案能够影响到成本的70～80%，因此加强规划控制，可以对成本的控制起到很好的作用。具体的实施手段有房地产开发商可以选择资质水平较好的设计单位，根据设计单位的信誉设计队伍组成，综合考量设计单位的情况，而选择最优的设计方案，另外也可以通过投标招标的方式，对设计公司展开竞赛，从而确保设计方案的合理可行。另外还需要加强与设计单位的沟通，一般来说，项目设计分为初步设计、扩大初步设计、施工图设计三个阶段，在每一个阶段，开发商要加强对市场的调查力度，综合考量当地人的购房需求，以及对于工程的预期目标，在施工过程当中，能够使施工具体化，形象化。同时加大设计单位与开发商之间的沟通，能够实现信息的对称，减少项目设计过程当中的一些争端，这样也可以减少图纸设计变更所增加的额外费用，也能够保证设计的资料。为了更好地控制成本，房地产开发项目在设计过程当中可推行限额设计的手段，通过设计人员对项目进行初步评估之后，房地产将基本的设计构想、社会调查情况、系统报告知会给设计单位，要求设计单位在初步设计过程当中，能够按照限额设计的要求，通过多方面的比较，拿出最优的设计方案，这样既能够满足设计的需要，又能够达到成本控制的手段。
3.3 施工实施阶段
等开发项目获得施工许可文件之后，就可以进行施工，在这一阶段过程当中，施工单位要对设计图纸作认真的审核，结合当地的地质地貌情况合理组织开工，以达到成本控制的目的。在项目施工过程当中，所涉及到的资金流动是实实在在的，因此房地产开发商在这一阶段主要的任务是加大对资金流动情况的监控。具体措施可以分为以下几步，首先可以制定出详细的资金使用计划，进而达到成本控制的目的。第二要有预见性，针对施工过程当中所出现的各类变更，做认真仔细的分析，尽量减少工程中的变更。第三，应该及时督促施工单位进行施工方案的择优选择，减少因操作失误或者技术原因造成的成本增加情况。
3.4 市场营销阶段
这一工作在工程准备开始施工时就可以开始进行，通过营销活动，策划广告等各种方式将已建成的工程项目出售从而完成土地转化为现金的过程，实现房地产开发的利润最大化，而这一阶段要想使成本得到有效的控制，就要尽可能地减少市场营销的开支。而对于开发商来说，要想使投资资金尽快地回收，就必须要做好房地产的开发营销，目前主流的市场营销理念是全程营销，也就是说，从房地产设计到最后的竣工，都要进行相关的营销活动。一般来说，主要的流程包括有房地产开发项目以及营销模式的选择，其次是对房地产开发项目进行市场定位，在充分调查市场购买力的情况之下确定合理的销售价格，并选择合适的促销手段和营销渠道，使投资资金能够快速回收。
4 结语
在二三线城市房地产开发成本管控的过程当中，一定要注重结合当地的实际情况，再利用当前技术水平、知识水平来进行成本的管理，扩大房地产开发商的利润空间，使房产开发公司能够有长足的发展。
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