摘 要：在经济利益的驱动和市场竞争的压力下，空间扩张成为房地产开发企业发展的必然选择。本文综合运用企业地理学、经济学等相关理论，结合我国房地产开发百强企业空间扩张的实际案例，通过实证方法分析与总结我国房地产开发企业空间扩张模式与扩张路径选择的规律性和差异性。指出我国房地产开发企业扩张主要表现为本地扩张、区域扩张和全国扩张三种模式。可作为房地产开发企业确定扩张路径以及政府预测房地产开发企业扩张行为的依据。
关键词： 房地产百强企业；空间扩张；路径选择
1空间扩张模式
我国房地产开发百强企业主要表现为以下三种扩张模式：
1.1 本地扩张模式
采取本地扩张模式的房地产开发企业通常以所在城市为主要市场范围进行房地产开发。我国多数房地产开发企业采用本地扩张模式，这主要与我国房地产市场尚不成熟，市场内部仍存在许多垄断因素，缺乏自由竞争条件等客观因素有关。典型企业如北京海开房地产股份有限公司。
1.2 区域扩张模式
采取区域扩张模式的房地产开发企业通常以企业所在城市及周边邻近地区为主要市场范围进行房地产开发投资，在区域范围内实现企业空间扩张。这些企业通常积累了一定的资金及技术基础，开始尝试将异地发展作为本企业的发展战略。典型企业如碧桂园集团。
1.3 全国扩张模式
采取全国扩张模式的房地产开发企业通常具备雄厚的资金基础及丰富的项目管理经验，拥有自身完备的管理流程和项目运作方式。为了最大限度的扩大市场范围，获取经济利润，这些企业将项目拓展到全国范围内，实现跨区域经营战略。典型企业如万科集团。
2 我国房地产开发百强企业空间扩张模式差异性分析
在所研究的房地产开发百强企业中，采取本地扩张模式和全国扩张模式的企业数量相当，分别占到企业总数的47%和41%，而采取区域扩张模式的企业只占到企业总数的12%（如图1）。
全国扩张模式和本地扩张模式分别体现了企业发展的不同阶段，全国扩张模式是成熟企业通常所采取的扩张模式，它要求企业具备强大的资金和管理能力支持，以应对企业在不同地区和城市所面对的具有显著差异性的市场状况和资源条件；本地扩张模式通常是传统、封闭企业所采取的扩张模式，这类企业一般依靠传统的计划行政体制优势维持企业生存发展；区域扩张模式处于由本地扩张模式向全国扩张模式的过渡阶段。由此可以看出，我国房地地产开发企业两极分化现象较为严重。
2.1企业扩张模式的地区差异
在区域经济发展研究中，通常将我国国土划分为东、中、西三大区域。由于三大区域所处区位自然条件、社会经济条件的显著差异，使得其房地产开发企业扩张模式表现出地区不均衡性（见表1），东部地区入选的房地产开发百强企业数量明显高于中部和西部地区。
从各地区企业的扩张模式来看，东部地区的房地产开发企业以全国扩张模式为主，占到企业总数的46%；其次为采用本地扩张模式的企业，占企业总数的42%；而采取区域扩张模式的企业只占企业总数的12%。中部地区采用本地扩张模式的企业占绝对优势，占到企业总数的63%，而采取区域扩张模式的企业各占13%，采取全国扩张模式的占25%。西部地区采用本地扩张模式的企业所占比例达到了80%，采取区域扩张模式的企业占13%，全国扩张模式的企业只占7%。
由此可以看出，东部地区房地产开发企业倾向于采取全国扩张，中部地区和西部地区企业则更倾向于采取本地扩张模式。这主要是由于东部地区，尤其是沿海地区社会经济条件优越，房地产业起步较早，市场化程度高，多数企业具有雄厚的资金实力、丰富的开发经验和卓越的企业管理水平，本地市场已经无法满足其快速扩张的发展要求，同时由于本地市场竞争性强，导致企业的超额利润降低，为了追求更大的经济利润，东部地区的企业将目标市场转向其他城市，开始企业对外扩张之路。而中西部地区的企业尚处于发展初期、开发实力不足，且中西部地区的房地产市场发展尚不成熟，政府垄断因素较多，多数企业只能凭借自身与当地政府的良好关系获取土地和资金，以维持企业继续生存和发展。
2.2企业扩张模式的城市差异
房地产开发企业的总部所在地是企业生存发展的起点和空间扩张源头。不同城市的市场发展条件和基础不同，导致总部设在不同城市的企业间形成了空间扩张模式的差异。在此采用雷达图的方式展现各种扩张模式的城市差异。各雷达图中以总部设在不同城市的企业采取某种扩张方式的比例为坐标，从位于雷达图内正上方的城市开始按顺时针方向，比例逐渐降低。可以认为，在雷达图右上方的城市中采取该种扩张模式的企业比例较高，位于雷达图左上方的城市中采取该种扩张模式的企业比例较低。
2.2.1本地扩张模式的城市差异
采取本地扩张模式的城市中（见图2），长春、长沙、昆明、沈阳、苏州、乌鲁木齐、西宁达到100%；重庆、武汉、成都、天津、北京超过了60%，绍兴、西安、上海超过了40%，深圳、福州、厦门、广州则超过了10%，其余城市为0。
由此可以看出，内陆城市中采取本地扩张模式的企业比例较高，如长春、长沙、沈阳、乌鲁木齐、西宁等，主要是由于这些城市企业尚处于发展初期、开发实力不足，房地产市场发展尚不成熟，传统的政府垄断因素较多，多数企业只能凭借自身与当地政府的良好关系获取土地和资金，以维持企业的继续生存和发展。
2.2.2区域扩张模式的城市差异
采取区域扩张的城市中（见图3），常州、廊坊、南京、青岛、泉州、珠海达到100%；杭州、郑州、成都、厦门、广州超过了20%，北京、重庆、上海不足10%，其余城市为0。
由此可以看出，位于我国各经济圈内城市的房地产开发企业采取区域扩张模式的比例较高，如环渤海经济圈的廊坊、北京、青岛，长江三角洲经济圈的南京、杭州、上海，珠江三角洲经济圈的珠海、广州，以及成渝经济圈的成都、重庆。由于在各个经济圈中，各城市地理位置邻近，交通便捷，市场条件相似，企业在同一经济圈内扩张难度较小，因此对于那些不限于在本地市场发展，但又缺乏足够的资金和管理能力的企业来说，向所在经济圈内其他城市扩张是实现其全国范围内扩张的第一步。
2.2.3全国扩张模式的城市差异
采取全国扩张模式的城市中（见图4），大连、济南、宁波、香港达到了100%，福州、广州、深圳均超过了60%，表明这些城市采取全国扩张模式的企业比例高，甚至全部企业均采取全国扩张模式。绍兴、西安、厦门、郑州、上海采取该种扩张模式的企业超过了40%；天津、北京、武汉、杭州也超过了20%。而其他城市则无企业采取全国扩张模式。
由此可以看出，从地理位置来看，沿海城市中采取全国扩张模式的企业比例较高，如大连、宁波、香港、福州、广州、深圳等。从房地产发展基础来看，经济发达的外向型城市采取全国扩张模式的企业比例高，如香港、广州、深圳等城市，在海外财团雄厚资金和丰富管理经验的支持下，具备向全国扩张的经济实力和管理能力。
参考文献
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