摘要:房地产是经济活动的载体和基础，具有生活和生产资料的双重属性，房地产行业是国民经济的重要组成部分与经济增长点。目前我国房地产行业虽然正处于高速发展期，但是在这繁荣的景象后面，也存在很多问题，比如较为单一的开发模式与融资方式缺乏等，本文通过研究房地产开发存在的问题，提出了一些对策，对此行业有一定借鉴价值。
关键词:房地产；问题；对策
1引言
研究我国房地产业的发展，可以发现从1953年到1978年间，对于住宅房产来讲，这这段时间内我国仅仅将住宅作为一种福利产品，否定了其商品属性，与价值; 在生产组织上，过分强调计划经济；片面强调了土地的公有制和资源属性，将土地权利同土地实体视为一体。其结果就是形成了住宅由国家统一计划、投资建设并分配的格局，房地产的市场配置功能严重弱化。住房按照按职工职务、工龄、家庭人口等分配，家庭仅象征性的交少量房租，房屋的维修、管理统一由单位负责。造成了国家投资越多，建设的房屋越多，单位的负担也就越重的现象。住宅房地产的发展，并作为一种产业而真正出现是从1978年之后开始的，期间出现了很多问题需要解决。对于商业地产来讲，发展时间较短，开发商胆子也较大。面对高额的商业利润，开发商一拥而上，带来了行业的快速发展但同时也出现了众多的市场问题。比如市场上的部分商业地产产品形态受到冷落，而部分业界产品形态却供不应求。其次，我国的大多数商业地产商都是“半路出家”，是从单一住宅开发逐渐的转变成为商业地产开发的。他们缺少了对商业地产的历史感悟，在运营学识和开发经验方面的空白无法快速填补，在商业地产前期定位、开发资金、招商以及后期经营管理方面均不同程度的出现了一些问题。因此研究房地产开发存在的问题及对策是非常重要的。
2我国房地产开发存在的问题分析
2.1开发企业面临较大财务方向。在房地产开发过程中，开发企业从获得土地使用权、向政府支付土地出让金一直到进行规划、建设，最终对外销售，这些都需要大量的资金作为支撑。据调查，房地产项目运作过程至少需要投入的资金动辄上千万，甚至上亿。但是目前我国金融工具缺乏，融资渠道狭窄，同时我国资本市场刚刚起步，房地产企业想通过债券、股票等金融工具直接筹集资金与扩大资金实力非常困难。目前我国房地产开发企业所需的资金中大约有60%左右来自于银行贷款，对银行信贷资金依赖程度很大，商品房预售款及银行信贷资金已成为整个开发项目的主要资金来源。但是，大量的银行贷款会增加了企业的财务费用，会加重企业的财务负担。根据财务杠杆原理，在其他因素保持不变的前提下，如果企业财务费用变大，财务杠杆系数也会随之增大，企业的财务风险也会增大。同时，一旦开发项目销售不畅，企业无法偿还到期债务的话，将引发连锁反应，所以，目前这种资金结构存在很大风险。
2.2 不完善的金融体系导致单一的地产企业融资渠道。 在我国房地产开发初期，由于土地的出让政策以及执行力度有待完善，房地产开发企业会通过非公开渠道以低廉的价格获得土地的使用权。各地政府为了扩大当地招商引资力度，支持对当地基础设施的建设，相应的，土地的价格也随着基础设施的不断完善而大幅上升。在这个阶段，房地产开发企业的利润有很大一部分来源于土地增值。但是如今随着国家对土地政策的不断完善，政府政务公开的不断深入，以及在土地出让制度的不断市场化，公正、公平、公开的招标等运作方式越来越规范，土地的市场价格越来越高。房地产开发企业获得土地使用权的支出成本也越来越大，企业相应的在开发前期需要投入更多的资金用于购买土地，所以面临的资金压力也就越来越大。但是目前房地产金融体系融资渠道单一，上市、信托、基金、债券等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，这是需要解决的一大问题。
2.3 项目开发盲目无序与后续经营管理失控。一些地产开发商出于自身利益的需要，不断追求新的投资盈利模式，结果引发了大型的建设热潮，其中绝大多数项目论证都不充分，导致建设开发盲目无序，结果造成了项目的损失巨大，而且成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、破坏环境等一系列问题。近年来，项目开发的盲目无序也是我国地产空置率急升的一个重要原因。
由于原来很多地产开发商都是从事住宅开发发展起来的，有很多把住宅开发的习惯操作方式和思路照搬到商业地产开发，简单的抱着“卖完就走”的经营思路，光注重前期开发，这样导致了很多开发商功成身退，但是投资人则被深度套牢的情况。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将项目全部或部分出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。
3 对策研究
3.1 促进房地产开发企业实行专业化分工。土地的稀缺性加上房地产开发的发展，土地价格越来越高，房地产企业由于土地自身升值而产生的利润空间大幅下降。目前我国房地产业还处在一个初期阶段，由于我国生产力不够发达，社会竞争不够激烈，市场价格和机制还没有最终形成，所以在房地产的生产过程中，各环节的规模比较小。目前尽管在市场上也出现了涉及房地产开发环节中不同业务的专业企业，但是由于市场的不完全竞争，导致市场价格机制的成本高于协调机制成本。所以房地产开发企业选择了在各个环节都由单一的房地产开发企业来完成，只是在企业内部分别设立了不同的分工部门。
3.2 建立完善的房地产金融体系。 在今后一段时期内，不但应该鼓励各非专业性房地产金融机构去从事房地产开发，而且也需要大力发展住房融资担保或保险机构和专业性住房金融机构，以建立健全我国房地产金融体系。可通过成立住房抵押贷款银行与住房储蓄银行，向广大中低收入居民提供贷款，以这样的途径来提高他们的购房能力。同时通过成立住房贷款保险公司与政府住宅融资管理委员会等机构，为非专业性房地产金融机构和专业性住房金融机构发放住房贷款提供安全保障，降低金融风险。
3.3 房地产市场细分，根据竟争优势确定目标市场。一般的，房地产市场按售价可以划分为高、中、低档;按建设内容分为住宅、别墅、商业房、写字楼等;按地理位置分为城市远外层、市中心与郊区;按不同的消费群体分为内销与外销;按户型分为套房、楼中楼、、两代居、单身公寓等不同细分类型。
开发商在选择目标市场的时候，要对企业的价值链进行分析，本企业在技术、管理、资金，服务是否具有竞争优势。然后与潜在竞争对手比较，以确立自身的相对竞争优势，做到知己知彼，如果开发商在资金上占有优势，在项目选址时就可以选择地理位置较好，周边配套齐全的地块，并将其目标市场定位在较高档次。对资金实力更强，在管理、服务、技术方面有优势的企业，可以进行房地产资产经营，通过物业出租，并为客户提供良好的服务来获得稳定的投资收益。而对地理位置不理想的地块，开发商应对周边市政、环境、经济等各项配套加以分析，对潜在消费者的购买力进行评估，确定项目的开发模式。
4 结语
综上所述，我国房地产开发行业真正开始至如今经历了不长时间，虽然在快速发展但是遇到了很多的问题，制约着行业的科学发展，无法建立合理的模式。对此，我国应该建立专门的一些机构以及执行相应措施，保证房地产开发的科学合理发展。
参考文献
［1］ 吴忠群.调控我国房地产开发投资的政策选择［J］.财贸经济，2004.
［2］ 谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究［J］.经济地理，2003,23(3):393-396