摘要：本文从金融加速器的视角，综合理论的对我国房地产价格、信贷和房地产投资之间的关系进行了分析，并进一步检验房地产价格的金融加速器效应的存在性。
关键词：金融加速器：视角分析；房价上涨：信贷危机
正文：金融加速器，是指信贷市场的自身条件变化能够将初始的经济冲击放大和加强的效应。我国自房地产市场化改革以来，房地产的价格一路高歌猛进，呈现出非理性繁荣的特征：另一方面，以间接金融为主的我国房地产业对银行贷款存在着高度的依赖。中国的信贷额呈现出爆发式的增长趋势。鉴于信贷市场在国内的货币政策传导机制中的重要性，如果宽松的货币政策以及信贷扩张持续适当的时间，市场流动性足够充足的状态下，那么信贷市场对经济的复苏可能将起到“金融加速器”的作用。因此，我国房地产价格上涨与信贷扩张之间是否已经形成了强化机制?房地产价格的金融加速器作用是否显现?都是急需解决的问题，对于我国房地产市场健康稳定的发展以及金融和经济的稳定都具有重要的意义。
1 我国“金融加速器机制”的渠道及特征分析
在房地产市场中，金融加速器效应首先经过房地产企业的资产价值和现金流通渠道发生作用。由于我国房地产企业的资产主要是以土地储备、在开发商品房的形式存在着。当房地产市场受到负向冲击时，房价或地价下跌，一方面使得企业资产价值下跌：另一方面会使得企业营业收入降低从而使现金流通下降。前者将提高企业贷款的代理成本，后者将使得企业内部的融资能力下降从而对贷款的依赖程度加大。两者综合作用使得房地产企业地资金筹备能力出现更大幅度的下降，导致房地产开发投资的下降。房地产开发投资下降又会使得地价下跌和企业产出下降，在下一期，企业的资产价值和现金流将进一步下降。此外，如果房地产业在国民经济中占有较大的比重。房地产开发投资下降还会直接的导致全社会的投资下滑。从而引起经济萎缩和房价的下降。从金融加速器机制的作用渠道可知，金融加速器效应对房地产市场地影响度一方面取决于房地产业负责程度，另一方面取决于房地产业在国民经济中地地位。房地产业负债的程度越高、在国民经济中的地位就越重要，则金融加速器效应愈加明显。我国目前的房地产开发模式就决定了房地产业的高负债率。
金融加速器机制作用的重要特征是它的双重不对称特点：资产负债表对公司投资的影响在经济下降时期比繁荣时期大，对小公司的作用比对大公司的作用大。而资产负债表的状况是企业投资支出的重要决定因素；企业资产负债表的状况与企业投资支出的相关度在经济低迷时期比在其他时期更高：对大企业与对小企业投资的影响是不同的。金融传导机制的作用在经济繁荣时期与在经济下降时期是不对称的，金融传导机制对小的企业的作用更明显。
2 我国房地产价格与银行信贷的事实
房地产价格的上涨是通过信贷扩张和金融加速器机制作用于金融体系和宏观经济中，这种作用的力度主要决定于两个方面，一是房地产供给和需求地负债程度，二是房地产业在国民经济中得地位。房地产业负债程度越高，在国民经济中的地位就越重要，则房地产价格上涨通过信贷扩张和金融加速器作用于金融和经济体系也就愈加明显。
我国目前的房地产开发模式是由单独的一家公司统筹完成，这就决定了房地产开发企业生产周期较长，资金需求量较大。为了保持经营的连续性，开发企业还需要自己储备土地，这也要占用大量资金。所以，房地产开发企业资产负债率普遍偏高，对银行信贷资金的依赖程度较大。
根据官方的统计数据，目前国内房地产开发企业的资金来源中，自有资金约占20％，直接来自银行贷款地资金占20％到25％左右。除自有资金和银行贷款以外的其它资金，绝大部分也来自于银行贷款。例如，银行或者住房公积金的管理中心所发放的个人住房按揭贷款占房地产企业的资金来源10％左右；在各项应付款中，主要是建筑施工企业地工程垫款，其中绝大一部分是来源于银行建筑业的贷款。由于数据统计上的困难，无法统计出房地产业的银行信贷数据准确值，根据国内的一些专家、学者以及机构对房地产资金来源中银行贷款部分的估算，大概60％都来自银行贷款。换句话说，房地产开发资金中除银行贷款和个人按揭贷款这两项被计算于“房地产贷款”中，其它大概占比30％的资金来源于银行信贷但没有统计于“房地产贷款中”。
从1998年到2007年，房地产贷款余额的增长速度明显快于金融机构各项贷款的增长速度。到2007底，中国房地产开发贷款和个人住房贷款的年平均增长速度分别为25199％和5911996。远远的高于同期金融机构贷款13106％的增速。2008年国内房地产市场有所调整，房价涨幅小幅回落，房地产开发投资增速回落，商业性房地产贷款增速明显的放缓。2009年初，为了应对国际金融风暴稳定国内经济，国家实施了适度宽松的信贷政策，使得金融机构贷款余额猛增。
房地产信贷可能具有的风险，可以用“房地产贷款”(房地产开发贷款和个人住房的抵押贷款之和)占整个金融机构贷款的比例来衡量，这也被称作房地产信贷风险暴露。根据中国人民银行发布的各期《中国货币政策执行报告》的相关信息计算，1998年房地产信贷风险暴露只有224％，而2007年则上升到1857％。依据建筑业的周期特征以及对国外房地产金融业的调查，在经济上升的时期内，房地产信贷在银行贷款中的比例一般要占到20％以上。如果按20％标准来算，我国的房地产信贷风险暴露值还是比较安全，并不是那么的令人担心。但是，我们所使用的“房地产贷款”只包括房地产开发贷款和个人住房的抵押贷款，而实际房地产开发资金中约有30％资金来源于银行信贷但没有计算在风险暴露的值中，所以，我们对房地产信贷风险暴露值进行了重新的估计。近几年房地产信贷风险暴露的真实值要大于28％，2007年居然达到了2934％，如果将银行给从事房地产投资的金融公司的贷款和给以房地产作抵押的公司贷款也算在内的话，这一比例还要更高。与亚洲危机爆发前一些国家信贷风险暴露值(3096至55％)相比，情况不是很乐观，应该引起有关当局的注意。
在我国的现阶段，房地产业是国民经济重要的巨头产业，房地产健康持续的发展直接关系到我国国民经济的发展。自1998年以来，房地产投资占固定资产投资较大比例。平均达23211％。房地产投资占国内生产总值之比也逐年增长，于2008年第三季度达到最大值，占10155％，平均占6247％。商品房销售额占国内生产总值的比例也逐年增长，于2007年第四季度达到1124％。国务院总理温家宝在2008年11月10日召开的省区市人民政府和国务院部门主要负责人的会议中指出：“房地产业是国民经济地重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材和家电家居用品等其他产业的发展是举足轻重的，对金融业的稳定发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”
3 实证检验与分析
3.1房价、信贷和房地产投资之间的关系
我国近十年来的房价上涨促使了房地产投资和信贷的增长，并且房价上涨和房地产投资之间形成了相互促进的正反馈机制，但是，还没有形成从信贷增长到房价上涨和房地产投资增长的反馈机制。这可能与我国央行对房地产信贷的调控有关，自2003年至2008年上半年以来，我国央行为了抑制房地产投资增长过快，对房地产开发环节实施了一系列紧缩银根的政策：为了抑制需求，特别是投资投机性需求，实施了提高购房首付款比例和贷款利息的政策，对二手房转让环节实施了更为严格的信贷政策。
3.2房地产价格的金融加速器检验
接下来，通过检验房地产价格的上涨是否能促使房地产投资与信贷之间的关系加强，来检验我国房地产价格上涨的金融加速器效应的存在性。在2008年底，世界经济金融危机日趋的严峻，为了抵御国际经济环境对我国经济的不利影响，国内采取灵活审慎的宏观经济政策，实行积极的财政政策以及适度宽松的货币政策，出台了4万亿元的投资计划用来刺激经济和信贷放松。而与此同时，国内房地产业进入行业调整，房地产成交量小，房地产开发商资金链相当紧张，开发投资增长率下降，如此的一升一降就导致了信贷和房地产开发投资增长率的有关系数为负。由此分析可知，房地产投资与信贷之间存在较强的相关性，而且这种相关性可能会随着时间发生变化。
4 结论
通过对房地产价格的波动、信贷扩张以及金融不稳定之间关系的理论分析，在对我国近十年房地产价格上涨和银行房地产信贷数据事实分析的基础上对我国房地产价格、信贷和房地产投资之间的关系进行了分析，并进一步对我国房地产价格的金融加速器效应的存在性进行了检验。得出了以下结论：①通过对我国房地产开发企业的资金来源分析可得，我国房地产信贷风险暴露值一直被低估，近几年其真实值大于28％，与亚洲危机爆发前一些国家信贷风险暴露值(30％～55％)相比，情况很不乐观，应该引起有关当局的注意。②我国近十年的房价上涨促使了房地产投资和信贷的增加速度，并且房价上涨与房地产投资之间形成了相互促进的正反馈机制，但是，还没有形成从信贷增长到房价上涨和房地产投资增长的反馈机制。这说明，从2003至2008年上半年之间我国央行从供给和需求的角度对房地产信贷实施的更为严格、限制性的宏观调控起到了显著地效果。③房地产价格上涨对信贷和房地产投资增长率之间的相关性的增强具有促进作用，表明我国房地产价格地金融加速器机制存在。
在目前房地产一片繁荣地景象下，银行对房地产市场的过度支持存在着巨大的风险，房价上涨暂时掩盖了潜在的风险。当房价上涨的某种支撑因素不再存在或人们的预期突然转向时，房价就会下跌，银行贷款抵押品的价值也会下降，银行的不良贷款增加，银行所持有的物业价值也下降，引起银行资本基础的弱化，脆弱性增加，严重时甚至导致金融不稳定和经济的衰退。所以，稳定房地产价格、监控银行房地产信贷风险是政府部门的当务之急。