【摘要】近年来，随着我国经济的快速增长和城市化进程的加快，也带动了房地产行业的迅猛腾飞。房地产开发项目的施工是一个全员、全面、全方位的过程，要求项目管理者将质量、成本、进度、安全等多个因素纳入到制度化和标准化的管理模式当中，以此带动开发项目的顺利运行，并最终实现房地产企业所预定的经营目标。本文结合实际工作经验，主要就质量、成本、进度、安全这四个方面的施工管理及控制要点进行了分析与探讨。
【关键字】房地产开发项目;施工管理;控制策略
一、影响房地产开发项目施工管理及控制的关键因素
在房地产开发项目中，质量、成本、进度与安全这四个要素始终贯穿于整个项目施工管理的全过程，并直接对开发项目的成败形成了直接的影响。
1、施工质量
施工质量不仅是房地产开发项目的生命，更是企业能够持续、长期发展的基础。因此，在房地产开发项目中必须将施工质量作为项目管理的重点，并始终坚持质量标准、严格检查，以真正把好质量关卡。
2、施工成本
房地产开发作为一种商业性行为，也是通过一系列的投资、运作使资金得到升值的一个过程。随着近年来建设市场竞争的日益激烈，房地产要赢得机遇与发展，必须将施工成本控制作为首先目标来抓，进而为企业带来经济效益的提升。
3、施工进度
进度管理贯穿于房地产开发项目施工的全过程当中，并综合体现在项目的各个施工环节。如施工进度管理及控制不当，将导致施工过程中人力、物力和财力的增加，对开发项目的整体经济效益带来影响。
二、房地产开发项目的施工管理及控制策略
1、施工质量管理及控制
面对日益激烈的市场竞争，房地产开发企业应牢固树立质量至上的管理理念，通过全员、全过程的质量管理，并实施严格的质量管理制度，以确保工程质量的顺利实现。
（1）制定并严格运行质量管理体系
企业应结合开发项目特点，建立覆盖整个工程范围和施工全过程的质量管理体系，以促进工程质量水平的提高。一方面，应认真落实质量责任制度，使质量责任能具体落实到每个施工项目和每个施工班组手中;另一方面，还应在施工管理中建立明确的奖惩制度，使施工质量与各级人员的经济利益相挂钩。
（2）以预防为主，做好各工序的质量控制
由于质量问题普遍存在着隐蔽性大，以及质量检验局限性大的特点，因此对施工质量控制应以预防为主，即是将施工质量的事后检查把关，积极转向为事前控制和事中控制，并针对较常出现的质量问题制定出预先控制的方案;各施工工序作为质量控制的要点，要求各工序的工艺流程均应当严格执行质量标准，按照工程设计要求进行规范化施工。
（3）加强员工的技术培训
施工人员作为房地产开发项目的管理者与操作者，在施工质量管理中也起着决定性的作用。要从根本上提升项目施工质量水平，必须提升施工人员的综合素质。为此，在为员工树立质量至上的管理理念的同时，还应积极开展员工的技术培训工作，以不断提高员工的技术水平和实际操作能力。通过员工工作质量的提升，来带动工程项目施工质量水平的全面提高。
2、施工成本管理及控制
由于施工过程中成本控制的内容多、周期长，且由于施工组织设计、工程变更、工程索赔、工程计量方式差异以及施工中各种不可预见因素的存在，都使得施工成本的控制与管理非常困难。
（1）做好资金使用计划的编制
通过科学的编制资金计划，可以合理的确定施工成本的总目标值和各阶段的目标值，从而使得施工成本的控制与管理有据可依。资金使用计划编制的具体做法是，在对工程项目结构的分解上，将施工成本总目标值逐层分解到各工种单元，并定期将各单元实际支出额度与目标值进行比较，从而及时发现偏差与进行纠正，使施工成本的偏差能始终控制在一定范围。
（2）加强工程变更的管理
工程变更主要包括了工程量变更、工程项目增减、进度计划变更、施工条件变更等等。当发生工程变更时，不仅容易引起工程量变化、施工单位索赔等问题，而且可能造成项目投资超出成本控制目标。因此必须加强对工程变更的管理。目前，加强工程变更的管理主要是做好变更资料的审查工作，审查工作的重点应放在审查变更理由的充分性、变更程序的正确性以及变更估价的准确性方面。
（3）加强对材料用量与价差调整的审核
施工成本非常容易受到材料用量及价格的影响，尤其在施工竣工阶段的结算报告中，往往会发生虚报材料用量和价格的行为，因此必须加强对材料用量和价差调整的审核。在进行审核时，企业应首先核实合同条款中对风险幅度的规定，并进行实际的市场调查，对于部分工期较长的项目，由于不同时期价格信息的不同，还应当根据不同时期材料的价格信息，对材料价差进行调整。
3、施工進度管理及控制
施工进度管理及控制的目标是，能在施工方案规定的工期之内顺利完成施工。由于影响施工进度的因素较多，必须从组织、技术等多个方面入手，实现施工进度的有效控制与管理。
（1）组织措施
组织措施主要包括了：认真落实各工序的人员的工作责任与任务，建立起完善的进度控制组织体系，实现分工明确、各负其责;确定进度目标，加大进度目标实现的奖惩力度，促进所有工作人员能克服困难，群策群力，保证工程进度目标的顺利实现。
（2）技术措施
技术措施主要是指有利于加快施工进度的技术与方法，其主要包括了以下两个方面：一方面是在保证施工质量和施工安全的基础上，采取经济、快速的新型施工技术和施工方法;另一方面则是指采用先进的管理技术与方法，例如流水作业法、网络计划技术等等。
4、施工安全管理及控制
在房地产开发项目的施工管理中，应始终坚持“安全第一，预防为主”的方针政策，并积极采取相应的安全控制措施，以保证项目施工的顺利进行。
（1）建立完善的安全生产责任体系
项目管理实践中发现，在施工安全事故中89%都不是因为技术因素所造成的，而是安全责任制度落实不完善，或者因缺乏安全技术知识，不做安全技术交底，而违章指挥、违章所造成的。因此，必须建立一套完善的安全生产责任制度，并具体落实到每一个负责人。同时，在施工前还应做好安全技术交底工作，以指导施工、预防事故，提高施工人员的技术素质。
（2）加强安全教育培训
由于施工人员多为农民工，他们多数都没有接受过正规的专业教育与培训，缺乏应有的安全知识，因而更容易导致施工中安全事故的发生。因此，应加强安全教育培训工作，通过增加管理人员、作业人员的安全意识、安全技术和操作技能，以尽可能的减少违章指挥、违章作业的行为发生，进而有效改善项目施工的安全管理状况。
总 结：
本文结合实际工作经验，主要就质量、成本、进度、安全这四个方面的施工管理及控制要点进行了分析与探讨。一个良好的房地产开发项目，离不开正确的投资决策与项目设计，而更重要的是科学的施工管理与严格的施工控制。房地产企业只有通过对质量、成本、进度、安全等各个施工要素的不断完善，才能有效提升开发项目的工程效益，并推动企业逐步迈向健康化和可持续化发展的道路。
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