摘要：房地产是一个比较特殊的行业，会计核算有其特殊性。在新经济体制下，房地产行业的会计核算与税务处理之间的问题也日益尖锐，如何做好营改增背景下的会计核算与税务处理工作是当前房地产企业发展面临的主要困难。基于此，文章主要对房地产开发企业的会计核算与税务处理的特殊性进行了简单的分析，并提出了相应的优化策略，希望能够提高房地产开发企业的财务管理水平。
关键词：房地产企业；会计核算；税务处理；特殊性；优化策略
随着社会经济的不断发展，房地产企业也快速地发展了起来，但随之而来也带来了许多的问题，特别是房地产开发企业会计核算与税务处理之间的问题。房地产作为一个特殊的行业，会计核算及税务处理方法也具有其特殊性。深入剖析房地产开发企业的会计核算与税务处理的特殊性，能够为房地产企业的财务管理提供基础支持，从而提升房地产企业的财务管理水平，提高企业经济效益，有利于实现企业可持续发展的战略目标。
一、房地产开发企业的会计核算概述
会计核算是企业财务管理的重要内容，其会计核算水平，直接影响着企业资金的优化与配置工作。在房地产开发企业发展过程中，其会计核算的主要内容有以下几个方面：
第一，筹备开发项目所需的资金，保证房地产开发项目能够如期竣工；第二，对房产项目的土地开发及房屋建设工程成本进行核算，做好成本管理工作，保证企业以最低的成本创造最大的经济效益；第三，对房地产开发经营过程的收支进行管理，提高房地产开发项目的资金管理水平；第四，强化商品房销售的管理工作，及时收回价款，避免呆账、坏账的出现；第五，按照国家的有关政策，对企业利润进行合理分配。房地产开发企业在各个阶段其会计核算的侧重点也有所不同。具体来说，房地产开发企业可分为设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。
二、营改增后房地产开发企业会计核算与税务处理的四个变化
第一，会计处理发生的变化。“营改增”政策实施前，房地产开发企业是按照“销售不动产”税目征收的营业税，其税率为5%。而“营改增”政策实施后，房地产开发企业作为建筑行业中的一类企业，其增值税是按照11%的税率进行缴纳的。
第二，会计利润发生的变化。“营改增”政策的实施，虽然能够避免企业重复纳税环节，在不考虑营业成本的情况下，房地产开发企业的会计利润会有所下降，在考虑营业成本后，企业采购环节的进项税额能否抵扣就变得尤为关键。若房地产企业在采购环节无法拿到增值税专用发票，则采购的进项税额就无法进行抵扣，相应的税额就会计入房地产开发成本，企业的成本投入就会增加，会计利润就会进一步减少。但是，若采购人员在工作中，能够获取相应的增值税专用发票，采购进项税额经抵扣后，企业的房地产开发成本就会降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税时的利润总额。因此，房地产开发企业在会计利润核算过程中，其可抵扣的成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
第三，企业税负发生变化。“营改增”政策实施之前，房地产开发企业税目主要包括以下内容：营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。“营改增”政策实施后，企业营业税改为增值税，其他税种不变，税率也由原来5%的营业税改为11%的增值税。若只是从缴纳税率方面讲，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否纳入增值税抵扣范围，将是影响企业税负增减的重要因素。
第四，发票管理发生的变化。在原营业税税制下，营业税发票仅作为购买方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。“营改增”全面实施后，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择增值税一般纳税人，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。
三、房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性
（一）营业收入的特殊性
房地产开发企业在项目建设过程中，需要对一定的地区或地段进行总体规划、统一开发和建设，使得房地产开发项目内容具有综合性和多样性。而房地产开发企业营业收入一般包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等，从企业的营业收入形式来看，其營业收入比较多样，同时，也会导致营业利润的多样性与特殊性。
（二）开发产品成本的核算具有一定的特殊性
由于房地产施工建设的周期比较长，系统工作比较庞大，因此，其开发产品的成本核算难度及时间跨度也比较大。企业在开发成本核算过程中，不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素对成本核算的影响也很大，导致不同项目之间的差异性很大，每个项目都或多或少有自己的特点。
（三）参与利润分配形式的特殊性
在房地产开发项目中，企业的投资主体非常广泛，且投资主体的参与方式也有很大的不同，常见的项目投资合作在项目完成后，合作双方是根据项目的盈利情况进行利润分配的，利润分配形式主要有：现金分配、产品分配等等。相对于其他企业而言，房地产开发行业中，参与利润分配的方式有其显著的特点。
结束语
综上所述，在“营改增”政策的影响下，房地产开发企业的会计核算与税务处理发生了很大的变化。由于房地产的营业收入、投资合作形式多样，其会计核算与税务处理具有一定的特殊性，在企业会计核算过程中，采取不同的核算方法其达到的效果是不同的。因此，在房地产开发企业财务管理过程中，财务人员需针对不同的企业、不同的项目选择不同的会计核算方式，做到最大程度地发挥会计核算的作用。
参考文献：
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