摘要：房地产项目的投资开发要求巨大的资金投入，并且投资回收期长。同时，房地产开发企业作为资金密集型产业，其资金的筹集使用和分配管理尤为重要。任何一家房地产开发企业要在房地产行业中立足发展，获得利润，除了取决于资金实力、人力资源、技术能力外，还取决于其财务综合管理能力。本文从房地产开发企业财务管理入手，对房地产开发企业财务管理活动中的一些问题进行了分析。
关键词：房地产开发；财务管理；开发产品；资金运动
一、 房地产开发企业财务管理
财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。
1.房地产开发企业的资金运动
房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。
2.房地产开发企业资金管理
房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。
房地产开发企业从各种渠道筹集资金是企业资金运动的起点。企业可以根据开发经营的需要，当自有资金不足时，向银行借款或以向社会发行企业债券等方式向债权人筹集资金。
二、房地产开发企业财务管理的目标
财务管理目标是企业进行财务活动所要达到的根本目的，是评价企业生产经营活动是否合理的标准，决定着财务管理的基本方向。
1.筹资管理目标
筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。
2.投资管理目标
房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。
3.利润分配管理目标
企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。
三、房地产开发企业筹资风险分析
房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1.现金性筹资风险
现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。
2.收支性筹资风险
收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。
四、房地产开发项目现金流量的计算
房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。
房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。
五、开发产品的财务管理问题
开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。
开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。
1.在建开发产品与已完开发产品的财务管理
在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。
2.预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理
开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。
3.出租开发产品的财务管理
房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。
4.周转房的财务管理
开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。
如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。
总之，由于房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，企业应根据自己的实际情况逐步提高财务综合管理能力。
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