摘要：简单分析一段时期内，我国房地产宏观调控政策对商业银行房地产信贷风险的影响。从购房者角度、房地产开发商角度和商业银行自身的角度进行分析，并对如何防范风险做出了论述。
关键词：宏观调控，商业银行信贷风险，影响
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）12-0068-74收稿日期：2014-11-05
1 研究背景
2014年9月央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），其中包括有关支持棚户区改造和保障房建设、放松首套房认定标准（松绑第二套房房贷政策，同时对第三套房房贷政策进行调整）、增强金融机构个人住房贷款投放能力、扩大房地产企业市场化融资渠道以及支持房地产开发企业合理融资需求等四条政策措施。2014年11月22日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。贷款基准利率下调0.4个百分点，5年以上贷款年利率为6.15%。至此，我国开始了在坚持稳健货币政策的前提下实施的定向宽松货币措施。在此之前，我国经济面临一定的下行压力，房地产行业持续低迷。自2010年初开始，银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》以及同年多部委联合下发的合称“国五条”，年末，住建部、财政部、央行和银监会发文全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。次年，新“国八条”发布，并在年初1-6月央行先后6次上调存款准备金率，2013年3月国务院常务会议确定了五项房地产市场调控的政策措施，又被称为新“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。
2 信贷风险及其形成
信贷风险是从借贷到还款的过程中发生的由信息不对称、环境变化等因素积累的一个过程。如果贷款者在还款期限内由于财政等问题发生消极的变化，很有可能不能按期偿还贷款，这样一来，商业银行只能通过抵押或担保合同来保证债权。信贷风险是制约商业银行运营和发展的最大难题之一。从我国商业银行信贷风险形成的机理来看，既有商业银行内部管理的原因，如管理不严格、操作不成熟等，也有因为外部国家经济政策、市场运行环境的变化所产生的影响。也正因如此，只有深入分析和了解信贷风险及其形成机理，才能将信贷风险降到最低。信贷风险及其形成是多方面的，具体来说包括：
第一，商业银行的借贷周期长，贷款方的还款周期可能长达20年甚至30年，银行通过对借贷者身份及资产进行评估，并做出是否对其进行放贷业务。而在此期间如果贷款方的资金运转环境发生了变化，那么就可能导致其不能在既定的时间内偿还贷款的本金及利息，从而产生商业银行信贷风险。在我国市场经济蓬勃发展的背景下，人们利用银行贷款进行资产融资现象是普遍存在的，商业银行作为独立的经济主体，处于经济链的环节中，存在着信贷风险这一不稳定因素。
第二，商业银行内部的不合理管理机制造成的信贷风险。现在，国内不少商业银行为了抢占市场份额，进一步扩大市场占有率，就会采取很多优惠政策甚至违规操作来吸引人们进行借贷。这种信贷业务的重放贷、轻管理模式直接导致商业银行信贷环境的安全有效性降低。银行方面没有对贷款者身份和资金的真实性进行清晰的了解、核实并进行认真评估，对贷款者的后续还款能力没能很好的把握，造成了信贷风险的加大。
第三，在多变的市场经济环境下，市场的客观变化是无法预知的，而人们有限的思维往往不能及时解决突发的市场难题。在这种不确定性的前提条件下，会造成许多人投机银行信贷业务，尤其是房地产信贷市场的投机。购房者与商业银行签订借贷合同及抵押担保合同，与房地产开发商签订商品房屋买卖合同。如果购房者与房地产开发商联合起来向商业银行提供虚假信息并骗取贷款，这种严重的信息不对称性就会对商业银行的信贷业务产生巨大的风险。
第四，市场机制的滞后性与盲目性。市场机制的这种性质给市场投机者许多机会，政府宏观调控对银行微观贷款没有产生及时有效的保护作用。在欧美等发达国家，金融衍生品和资产证券化分散了银行信贷风险。而在我国，银行是信贷风险的唯一风险承担方，没有其他机构来分担银行信贷风险。
3 当前房地产调控对我国商业银行房地产信贷风险的影响分析
3.1 宏观调控对商业银行房地产信贷风险的影响
我国是发展中国家，市场机制在逐渐走向完善。现阶段，我国政府的宏观调控对弥补市场失灵、促进经济朝着健康、快速方向发展发挥了巨大作用。在不同阶段的经济周期，国家通常会采取的宏观调控措施包括：货币政策、财政政策、法律政策和行政手段等。
首先，从购房者的角度来讲，因为投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有保值增值的特征，许多人就把购买房地产作为一种有效的投资手段，进而使投机需求远远超过实际的刚性需求，过多的投机需求进一步引起房地产价格上升。
很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行，因此，商业银行所承担的风险大了很多。对于购房者来说，国家调控的手段主要有两方面：一是通过提高首付款比例、限制购买等政策限制对于房地产的购买要求。从图1可以看出，自2010年1月开始，我国不断提高住房公积金贷款利率，以此来降低投机需求，直至2012年6月8日利率开始下降且一直未有变动；二是通过密集发布各种政策措施，让人们形成房价变化的预期，来增加或减少购买。如2011年年初出台的限购政策，使购房者和房地产开发商都进入到观望状态。2013年3月“新国五条”发布后购房者的购买信心指数陡降。图2表明了购房者在2012-2014年的购买信心指数，可以看出，自2012年至2013年第一季度，购房者购买力信心指数不断提高，购房者信心指数强，但出台“新国五条”后，极大打击了购买者对房地产市场的信心，直至2014年第一季度才恢复到2013年最高水平。笔者预测，《通知》的发布以及2014年11月的又一次降息后会进一步增加购买者信心指数，使得房地产市场上的观望情绪逐渐减淡。国家的宏观调控影响购房者行为发生了变化，但房地产价格未出现大幅度下降或上升，而是向合理的方向逐渐回调，从长远来说，此时的宏观调控降低了商业银行房地产信贷的风险隐患。
其次，从房地产开发商角度来讲，由于国家的宏观调控，房地产开发商从商业银行获得贷款的审批更加严格以及购房者的观望态度，使房地产开发商面临着更加严峻的形势。
据统计，2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点；2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长14.9%，增速比2011年回落11.9个百分点；2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.4%，增速比2012年提高3.6个百分点。根据以上分析，紧缩的宏观调控使房地产开发商的投资热情受到了阻碍，房价的下降使开发商没有得到预期的比较高的销售收入，对于偿还商业银行贷款和贷款利息容易形成隐患并形成商业银行的不良贷款，给商业银行带来损失。
再次，从商业银行自身角度来讲，商业银行同时作为房地产开发商和购房者资金的主要来源，将个人住房按揭贷款作为优良资产并为房地产开发商提供长期贷款，是房地产资金链条上位置较为重要的一个环节。
截至2014年6月末，银行业房地产贷款余额达16.2万亿元，占各项贷款余额的20.8%。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，包括房地产开发商的贷款，也包括个人购房贷款，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。截至2013年底，商业银行房地产贷款不良率为0.48%。国家的宏观调控对于商业银行房地产信贷风险的影响可以通过两个方面体现出来：一是银行提供的贷款大多是中长期贷款，比较难以迅速根据国家的宏观调控政策调整到位；二是随着国家宏观调控的不断深入，以前的贷款风险正在逐歩显露出来，国家对于房地产市场宏观调控力度不断加大，商业银行房地产贷款风险更加明显。究其原因，我国是以银行业为主的金融结构体系，现行的宏观调控中“四万亿计划”投资中的部分资金来自于银行，但是银行所增加的信贷资金中有一部分并没有进入实体经济，反而进一步推动了我国资产价格泡沫化倾向的出现。如果商业银行对于宏观调控下经济形势的变化趋势没有采取足够的重视，一味地强调并加大房地产信贷业务的发展，不断降低贷款标准，就很有可能加剧房地产泡沫。基于美国、日本等国的前车之鉴，一旦房地产泡沫破裂，首先就会危及到银行的信贷资金安全。因此，如何正确认识当前经济形势和宏观调控对于各个经济主体的影响，就成为各家商业银行防范房地产信贷风险的当务之急。
3.2 当前房地产信贷风险分析
笔者选取了商业银行投向房地产业的不良贷款余额及不良贷款比率、土地开发面积指数、房地产价格指数、房地产开发投资增速等指标来分析我国商业银行房地产信贷风险的变化。
3.2.1 从商业银行自身角度分析
由表1可以看出，自2008年到2013年，商业银行投向房地产行业的不良贷款余额呈现逐年降低的态势，不良贷款比率也由2008年的3.35%下降至2013年的0.48%。这说明，通过国家的宏观调控，我国商业银行房地产信贷风险得到了有效的控制。
根据银监会发布的2013年年报数据显示，房地产贷款风险控制效果显现，我国近两年“不良”均出现“双降”。2013年末，商业银行房地产不良贷款余额为214.4亿元，较上一年减少64.7亿元，不良率为0.48%，同比下降了0.23个百分点。个人购房贷款占到了整个房地产贷款的67%左右，而个人购房贷款的不良率不到1%，资产质量非常稳定。因此，总体上，我国银行业房地产贷款质量较稳定，但针对部分三、四线城市房地产销售和价格都有所回落，不良贷款存在反弹压力，房地产信贷风险仍需进一步防范。
3.2.2 从当前房地产市场形势角度分析房地产信贷风险
由图3可以看出，全国房地产开发投资增速由2011年的35.2%降至2012年的27.8%，下降了7.4个百分点，原因是房地产开发企业对于银行贷款具有一定程度的依赖性，中央银行的紧缩性货币政策减慢了房地产的发展速度。仅在2011年一年中，央行连续六次上调存款准备金率并先后三次加息，在这一系列紧缩性的信贷政策下，房地产开发企业获得银行贷款难度加大，数量也明显减少，进一步加大了房地产开发企业的资金压力。在这种情况下，对于商业银行来说，由于房地产开发商的开发进程放缓，房地产开发企业获得的收入就会减少，进而有可能会影响其未来的还款能力，从而加大了商业银行的房地产信贷风险。
4 防范商业银行房地产信贷风险可以采取的措施
4.1 把握宏观经济方向，高度重视房地产信贷风险
随着我国经济从投资向消费以及从工业向服务业的结构性转型，经济增长速度从过去的10%降至2014年一季度的7.4%。一季度以来，我国房地产投资和销售增速出现下滑，带动了经济增速的放缓，房地产泡沫日益受到关注。房地产投资作为中国金融业的重要业务领域，如果金融业对房地产业的风险贷款暴露过多，一旦房地产出现问题，可能会对整体经济造成灾难性的破坏，因此需高度注重房地产信贷风险。
4.2 积极执行国家房地产调控政策，控制房地产市场泡沫
我国的商业银行应该继续执行差别化的住房贷款政策，一方面满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，保障低收入和中低收入居民的住房供给；另一方面要抑制投资、投机性住房贷款，相应提高其贷款比例、首付比例，有效抑制相关需求。
4.3 组织开展相关的压力测试，提高银行业的抗风险能力
压力测试能够帮助商业银行充分了解潜在风险因素与银行财务状况之间的关系，深入分析银行抵御风险的能力，形成供董事会和高级管理层讨论并决定实施的应对措施，预防极端事件可能对银行带来的冲击。
4.4 关注房地产企业的经营状况，防止信贷风险变为现实
商业银行应定期对房地产开发商的资本金、现金流、财务状况、工程进度、工程质量、项目销售情况、经营管理等进行实地考察。加强房地产开发贷款使用的全过程监控，对房地产开发贷款实行封闭管理。
密切关注房地产商的现金流动，强化“名单制”管理，及时调整客户和开发楼盘属于优质还是非优质名单。
对可能影响信贷安全的重大事项，如房地产企业存在违约，工程进度明显缓慢，工程质量不合格，项目销售价格变动异常等不利情况，要及时对房地产企业或房地产项目进行重新风险评估，分析其对企业现金流量和还款能力的影响，采取减少授信额度、追加贷款担保、提前收回贷款、争取诉讼保全等措施，最大限度地防范风险的发生。
4.5 加强抵押物价值管理，确保房地产抵押足值，充分发挥抵押物风险缓释作用
抵押品是保证房地产贷款安全性的最后保障，是房地产贷款的第二还款来源。商业银行一方面应加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。另一方面应加强自身对抵押物的合法性、有效性、价值性的考察，应实地了解当事人是否有资格办理抵押，抵押物是否真实合法，是否存在同一抵押物多次抵押等情况。同时，时刻保持对土地、在建工程、房产等抵押物价值变化的监测和评估，对于抵押品价值下降导致不足以补偿贷款余额的，及时要求追加抵押品，以保证抵押物足值有效。
参考文献：
1.李健.浅析房地产调控政策.城市建筑.2014.2
2.周琳玉.银行业房地产信贷的风险与防范.现代经济信息.2014.8
3.王光伟 童元松.我国商业银行不良贷款率的影响因素研究.湖北工业职业技术学院学报.2014.6
作者简介：
郝江霞，任教于天津国土资源和房屋职业学院。