[摘 要]近年来，随着市场经济的持续发展，我国的房地产开发企业也得到了较快地发展，房地产也已成为我国经济的重要支柱产业，扩大了内需，进而拉动了经济的增长，是财政收入重要的来源，因此，房地产开发企业做好三大税收的有关工作，具有重要意义，但是房地产开发企业具有业务复杂、项目耗时长等特点，在征税上有着一定难度，文章就此对房地产开发企业的增值税、企业所得税及土地增值税进行了细致分析，并提出了合理筹划企业税收的相关建议。
[关键词]房地产开发企业;增值税;企业所得税;土地增值税
[中图分类号]F812.42
1 引 言
与社会其他领域的企业相比，房地产开发企业是税收负担较重的企业，在房地产开发企业的日常运行中所涉及的税收项目相对较多，在新的税收制度下，企业原来的税收管理机制已无法适应当前的经济形势，房地产开发企业的经营环节包括了投资、持有、转让及收益等，国家的相关部门在相应的环节都出台了所对应的税收政策，主要涉及企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等，文章中主要从多种税收里选取了主要的三大税种，即企业所得税、增值税及土地增值税进行了分析，作为企业经营成本的重要构成部分，税收影响着企业的经济收益及战略目标，减轻房地产开发企业税收负担，节约费用成本，增加其经济利润。
2 房地产开发企业的三大税收分析
2.1 企业所得税的相关分析
房地产开发企业是国家进行宏观调控的重要对象，不过在企业所得税上所给予的优惠政策较少，在国家税务总局最新下发的文件中，进一步明确了房地产开发企业应征缴的企业所得税，企业所开发的产品在工程没有结束前就采取了预销售的方式进行销售的，所取得的预销售收入先按照预计的计税毛利率分期进行计算，得出本期的毛利，在扣掉有关的费用之后计到本期所应缴纳的企业所得税，开发的产品工程结束之后，开发的企业要依据销售的方式及收入性质，遵循收入确认原则，将预售的收入合理化地确认成实际的销售收入，再按照相关规定对所计算的税收的成本进行结转，所开发房屋的实际的销售毛利与预销售收入的毛利的相差金额，计入到工程结束年度的应缴纳企业所得税额。
2.2 “营改增”之后增值税的相关分析
近年来，我国推行了“营改增”的税收政策，政策推行之后，房地产开发企业原来所需要缴纳的营业税与增值税统一归纳到了缴纳增值税上，比如房地产开发企业在工程中的装修及安装需要缴营业税，工程完工之后在销售时还需要再缴增值税，这样就存在重复缴纳税收的情况，在推行“营改增”政策之后，房地产开发企业有了7%～8%税额的降低，而且增值税属于价外税，其进项的税额可以进行抵扣，有利于降低房地产开发企业的税负，目前房地产开发企业多数都采用未完工预售方式，在“营改增”的政策之后，政策要求房地产开发企业在预售时以3%来预计，待完工交房时作为增值税的纳税义务时间，房地产开发企业的工程项目耗时较长，交房与收款有一定时间差，因而预缴销项的税额与建造期间进项的税额就会有时间差，对企业来说，纳税的时间越晚，税收负担就越轻，也就越有利。
2.3 土地增值税的相关分析
就房地产开发企业来说，土地增值税是指，按照房地产开发企业所让渡房产获得的增值金额与税率进行计算之后的额度征缴，在计算的过程中，可以扣除土地开发的各项成本费用、获得土地的使用权所付出的成本、让渡房产有关的税额、旧建筑或旧房所评估的价格以及按照规定所应扣掉的其他项目，土地增值税的缴纳采用差别累进税率，房地产开发企业在缴纳土地增值税时，按照商品房的销售额及税务部门规定的税率，事先缴纳一部分增值税，等项目结束之后再进行结算、在完成全部的销售之后再结算整个项目的土地增值税，但是土地增值税在税收上有一定的优惠，房地产开发企业所开发的普通标准的住宅在售出后，如果增值金额没有超过所扣掉的项目金额的20%，那么就可以免于征收。
3 房地产开发企业三大税收存在的问题分析
3.1 企业所得税存在的相关问题分析
许多房地产开发企业利用各种方式增加费用、支出及损失，从而减少应当缴纳的企业所得金额，以此来减少企业所得税的缴纳，具体来看，企业主要采取的措施有代开、虚开发票，甚至会购买虚假发票，并通过增加早期房地产开发的预算等手段来增加所耗费的开发费用成本，以减少应缴纳的企业所得额;在列支诸项费用时有意进行逾额列支，培训费、招待费等各类支出没有按照规定进行列支，利用房地产开发项目的账目繁多特点重复列支各项费用;房地产开发企业的出租或私用房产未及时由开发的成本中结转到固定资产，而是将其混到开发商品房的科目里，直接去转移增加到了经营的成本中。
3.2 “营改增”之后增值税存在的相关问题分析
首先，房地产开发企业如果无法妥善处理好发票的抵扣问题，以将部分成本得以转嫁，那么开发商成本就会有所增加，这样一来，就压缩了房地产开发企业盈利的空间，对于已经开始的工程项目，建筑承包商是否能夠开具增值税的专用发票以及提供的是适用于哪种税率的专用发票，将会成为房地产开发企业考虑的问题，同时，建筑承包商也会将一部分税收负担转移到房地产开发企业上。
其次，房地产开发企业在确认收入时，按照规定先计算需要扣掉收入中增值税部分，与缴纳营业税时相比，在账目上的收入就会有所下降，对房地产开发企业的利润表会产生一些影响。
最后，房地产开发企业的工程项目工期较长，如果在工程项目里采购的原料及相关设备是在新税制的推行之前，企业缺少增值税的发票，那么就无法抵扣进项的税额，相应地增加了企业的税收负担，并且新税制下，房地产开发行业税款缴纳的计算方法就产生了变化，会计的核算工作将更为复杂，房地产开发企业所面临的风险也会增加。
3.3 土地增值税存在的相关问题分析
在缴纳土地增值税时，房地产开发企业一般会采取多支少收的方式减少土地的增值额，進而适用于较低的土地增值税税率，在对土地增值税进行税收的筹划时，方式比较单一，不能适应房地产开发企业发展的要求，许多房地产开发企业管理财务费用的方法不太科学，管理人员的财税管理理念未能及时更新，对税收的缴纳工作不够重视，对新的税制理解不够深入，企业对财务的管理方法依然是沿用传统的方式，对于销售形势不好的新开发商品房没有充分利用国家的相关优惠政策进行税务调整，从而加重了房地产开发企业的纳税负担。另外，许多房地产开发企业内部缺少熟练掌握处理税务各项业务的专业人才，在税收的筹划工作上不够细致，直接影响着房地产开发企业的税务处理工作。
4 房地产开发企业做好税收工作的相关策略
4.1 做好企业所得税缴纳工作的相关策略
（1）企业所得税所存在的问题有些是因为房地产开发企业的过多列支，因此，企业的财税工作人员在汇总清算企业所得税时，对已经取得的发票进行仔细认真地核对，保证取得发票的客观真实性，如果有异常情况，必要时可以检查供货商的账目，防止发票的代开、虚开，对于企业超额度所列的支出与费用，要根据税收政策的规定，按照相应的比例进行扣除，对重复的列支现象，工作人员要仔细核验原始的凭证，防范顶账的随意性。
（2）房地产开发企业在合规的前提下，可以通过推延确认收入的时间，企业销售的结算方式决定了其确认收入的时间也有差别，一般来讲，房地产开发企业一旦做了收入的确认，没有及时收回全部资金，也需要计入到所应缴纳的税款当中。另外，房地产开发企业对资金的占用量大，单项的销售额度较大，因此需要企业选择合适的结算方法，尽量推延收入确认的时间，延迟缴税，既避免了预先对税款的垫付，也能提高资金的时间价值。
4.2 做好增值税缴纳工作的相关策略
（1）“营改增”的新税制推行之后，房地产开发企业应当参照应交税额的最小值来筹划并选择是作为一般的纳税人还是小规模的纳税人，纳税主体的性质决定着计税的方式，小规模的纳税人适用于5%的税率，如果确定为一般的纳税人则适用于11%的税率，并且其进项的税额越多，能够进行抵扣的销项税额也就越大，因此房地产开发企业需要盘点合作方的资源情况，分析一下哪些可以开立增值税的专用发票，如果合作方是小规模的纳税人，那么就需要分析购买小规模纳税人的劳务或商品能够增加企业的净利润，如果可以增加就能抵销一部分不能进行进项抵扣的损失，依然可以与其继续合作，如果不能，那么就应当重新选择供应商。
（2）“营改增”后，房地产开发企业可以通过经营方式的调整增加在售楼盘数量，减少工程项目所涉及的周期，从而减轻税收压力，拓展多样的经营方式，通过精装房的开发拓宽进项税额的来源，发展商业地产的开发及销售，购买商业房产的客户在取得增值税的发票之后能够进行抵扣，这样一来，房地产开发企业就可以通过这些客户将高额的税负进行转嫁，从而降低税负，减少企业的运营成本。
4.3 做好土地增值税缴纳工作的相关策略
（1）土地增值税存在的问题主要由于过多的列支及用途改变这两种方式而产生的，在做好企业所得税工作的基础上，由过多列支引发的问题已基本能够发现并加以解决，对于房地产开发企业改变项目的用途情况，相关工作人员应当在项目完成销售环节之后进行持续地跟踪，还可以由外围渠道了解并随时掌握情况，发现并及时纠正所存在的问题。
（2）房地产开发企业在发展中需要大量的资金，这些资金多来自于贷款，不过对于贷款的利息，以不同的方法去扣除时计算出的土地增值税是有一定差别的，一般来说，在项目施工阶段的利息，是计入到开发的成本中去的，但是在实际的操作中，为了简化计算的流程，一般会将这部分利息计入到费用中，这种差别让房地产开发企业有了可以选择的余地，因而企业就可以提供金融机构的利息单作为证明，对贷款利息按照项目进行分推，按照实际的数额扣掉利息，进而降低房地产开发企业的税负。另外，无论是针对哪个税种，都需要房地产开发企业的财税工作人员提升自身的专业知识水平及综合素养，又加上近年来国家陆续出台了一系列的税收新政策，相关工作人员更应及时了解并掌握新的政策规定，定期组织开展学习与培训活动，利用合理的税收筹划方式，最大限度减轻企业税负，提升市场竞争力。
5 结 语
总之，房地产开发企业作为社会经济发展的重要推动力量，受税制改革的影响比较大，新的税制给企业带来了机遇与挑战，需要企业提升应对能力，房地产开发企业在日常的运营中，必须对本行业的发展特点有深入的了解，分析与其发展有关的各项税收政策，并及时关注政策的变化，在合法合规的基础上合理进行税收的筹划，充分享受税制改革的各项红利，从而减轻企业的税收负担，实现经济收益最大化目标，让自身得以持续健康发展。
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[作者简介]侯风华，男，汉族，山东文登人，青岛国清置业集团有限公司财务经理，会计师，研究方向：财税管理。