［摘 要］从海南省旅游房地产的发展现状与特征出发，提出目前海南旅游房地产开发的三种主要模式:依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式、以热点城市为主的旅游居住地产开发模式、集度假、居住为一体的综合性旅游地产开发模式。进一步探讨了海南旅游房地产发展过程中存在的问题，并提出应对之策。
［关键词］ 国际旅游岛 旅游房地产 海南 开发模式
随着海南建设国际旅游岛战略的正式获批，海南旅游房地产的发展也上升到一个新的高度。旅游业是海南的主导产业，因此，从旅游视角思考房地产，已成为海南房地产业发展的重要指导思想。2010年7月获国家发改委批准的《海南国际旅游岛建设规划纲要》，对海南旅游房地产市场做出了重点强调与明确规划。本文从海南省旅游房地产项目开发的现状出发，分析了目前主要的三种开发模式以及存在的问题，并提出应对之策，对海南旅游房地产的发展有一定的参考作用。
一、海南旅游房地产发展现状与特征
1.海南已成为我国乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一
2005年至2009年海南全省游客总接待量和旅游总收入持续上升，2009年接待过夜国内外游客2250.33万人次，入境游客55.15万人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游业稳步提升的拉动下，以“度假房产”、“生态房产”为着力点的旅游房地产市场快速升温，外销率不断提高，房价持续走强，转型升级步伐加快。2009年，全省房地产销售量560.34万m2，比上年增长50.5%，实现销售额351亿元，比上年增长73.2%。
数据来源：据海南省旅游发展委员会统计资料整理。
海南凭借独特的自然资源和优美的环境资源，吸引了国内外诸多著名品牌酒店投资建设。如“国家海岸”——海棠湾首批建设的十几家酒店就包括凯宾斯基、朗豪、费尔蒙、希尔顿逸林、喜来登、君悦、香格里拉等著名品牌。硬件设施的建设和完善为发展国际化的休闲度假旅游奠定了基础。目前，海南酒店客房有36578间，五星级或按五星级标准建设的酒店已过180家，国际品牌酒店已达48家，位列全国各省市之首。随着旅游业的持续高速发展，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也不断增大，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万~13.2万间。
2.海南目前旅游房地产发展的总体空间特征可以概括为“东闹、西静、中隐”
东线的滨海度假地产以东线高速为串联，借助政府规划和优越的海岸条件，将自然资源转化为地产资源，将单纯海景观光、商务会议客源转化为房地产客源。中线利用固有的热带雨林和温泉等资源，通过先期低端度假产品催热市场，大力发展养老度假休闲地产。西线为岛内保持原生态较为完整的地区，原生态的海岸和山地雨林资源丰富，最早规划为工业开发集中地带，旅游地产开发尚在初级阶段，将定位为原生态野趣旅游地产。
3.开发热点已跳出海口和三亚两个重点城市
从旅游区域发展的基础上看，东部沿海地区的发展较为成熟，是当前的热点开发区域。但随着其他地区旅游资源的逐步开发，中西部市县的旅游地产也风生水起，开始升温。海口、三亚踞海南岛南北两端，一直以来都是旅游房地产发展的领军城市。在海口、三亚的竞争中，海南的二三线城市旅游房地产市场也悄然兴起，具有明显特征的开发热点区域已初步形成，且在空间上呈现出以热点城市为点，以东部海湾为线，向中部、西部全面发展的趋势。
4.旅游房地产产品更加丰富与多样化
20世纪90年代初，三亚首先出现了分时度假酒店（产权酒店），由此形成了长久以来产权酒店“唱独角戏”的局面。随着社会的发展，旅游者的需求日益个性化、多样化，在市场的多种需求下催生了各式各样的旅游房地产产品。从项目地理位置看，有滨海、森林、山地等风景区旅游地产，亚龙湾人间天堂•鸟巢度假村就是一个很典型的案例；从经营模式看，有公寓式酒店、家庭旅馆、养老休闲社区等，尤其是养老休闲社区得到了市场的认可，发展势头强劲。
5.开发商和购房顾客多元化
海南独特的自然环境资源吸引了大量游客前来观光旅游，同时也吸引了大量房地产商纷纷入驻海南。目前，中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发，这个数字已经超过房地产百强企业在国内某些一线城市的开发量。随着人民生活水平的提高，海南岛房地产的客源更加多元化。据海南建设信息网的数据，2008年，海南房地产的客户范围已从以东北、北京等为主扩展到全国（图1）。
二、海南旅游房地产开发主要模式
1.依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式
度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。它与一般城市酒店不同的是，多建于滨海、山野、峡谷、乡村、湖泊等自然风景区附近，而且分布很广，市场范围遍及全国各地，向旅游者传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域和历史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地产发展的主力军，由早期建设的亚龙湾到近期规划建设的海棠湾、棋子湾等，均是以开发高档度假酒店为主。
此类旅游房地产的特点，首先是自然条件优越。如正在开发的海棠湾酒店项目，多数建在风景优美、海景资源丰富的海湾，占据了具有绝对优势的一线海景资源，为度假酒店的滨海观光、海上游乐等项目奠定了基础；其次是品牌特色明显。吸纳国际性品牌酒店入驻海南是建设国际旅游岛的一个重要战略，是促进旅游接待条件在硬件和软件方面首先达到国际化水准，提升海南旅游“国际化”的重要举措；第三是目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设，海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标，随着《海南国际旅游岛建设规划纲要》的获批，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批国际高端消费群体。
高星级酒店建设迅猛的主要问题是同质化严重、高端客源竞争激烈且市场淡旺季节明显，酒店未来收益面临严峻挑战。从海南接待游客的客源地结构来看，目前国内游客占全省游客总量的95%，境外游客仅占5%左右，且国内游客仍然是以观光为主，因此，低价、低品质竞争的低端化旅游市场运行模式仍在延续，难以实现旅游产品结构的转型升级。根据国家旅游局统计数据，近年来三亚市亚龙湾五星级酒店平均出租率在48%—64%之间，而海口的五星级酒店平均出租率为46%—57%，酒店之间的竞争十分激烈（表2）。
2.以热点城市为主的旅游居住地产开发模式
海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源，将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。
此类旅游房地产的特点，在土地市场方面，一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假、居住价值日益提升，因此未来的外城区将成为市场主要竞争地；在产品方面，随着市场规模和覆盖范围不断扩大，一线海景资源日益稀缺，房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造，在户型方面出现两极分化：一是面积在250—400m2的高端别墅；一是50—80 m2的大众化小户型公寓。在房地产业内，小户型曾被多数人看作是一种过渡产品，时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准也得到一定程度的提高，引起了人们极大的关注。在客户需求方面，市场为外向型市场，购房目的为旅游、度假、养老、投资等。如据《2010年海南省房地产市场调查报告》分析，海口高端房地产客户购房的主要目的就是度假、养老、享受生活（表3）。
旅游居住房地产发展的主要问题是，投机性质的购房者占多数，由此造成了楼房空置率高、设施浪费、成本增加等问题。海南国际旅游岛战略推出后，旅游房产价格被迅速拉高，其中很大一部分是投机购房，导致入住率很低。据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率仅20%左右；文昌某楼盘的入住率则10%都不到。同城市传统房地产相比较，旅游地产由于其时段性入住的特殊性，造成了“三浪费一增加”，即楼房空置浪费、社区基础设施浪费、周边公共服务设施浪费及管理成本的增加。
3.集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式
建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整，旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。与观光型旅游不同，休闲度假游往往会以某地为据点，将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合，是以慢节奏为特征的生活方式，所以休闲度假者在一个地方停留的时间一般较长，对于这种较长时间的度假，光有景观和酒店远远不够。因此，海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等为一体的综合性旅游房地产。
此类旅游房地产开发的特点，在自然环境选择方面，与多数度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托，同时重视康乐资源（如温泉资源）、旅游配套资源等；在产品构成方面，这是多种类型组合的旅游地产产品，可以满足不同消费者的需求，如传统酒店提供给消费者更多的服务性，度假公寓、度假别墅则具有更大的独立性和自主性，给消费者一个异域家的感觉；在目标客户方面，在丰富的旅游度假产品基础上，目标客户范围较广，主要是来自内地省份以休闲度假、康体疗养、养老为主要需求的候鸟一族。同前两种开发模式相比，此类旅游房地产的优势最大。
综合性旅游房地产开发的主要问题在于，目前开发的产品多以酒店和小高层度假公寓、度假别墅为主，全部冠以养生度假、生态居所的宣传口号，核心竞争力无法体现。另外度假公寓、度假别墅基本以岛外客户为主，受海南旅游季节性明显的因素，旺季热销，淡季无人。
三、海南旅游房地产发展的应对之策
1.注重产品特色，灵活营销，增加客源
针对依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式，为了避免恶性竞争，首先应努力借鉴国外旅游度假胜地酒店业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分挖掘本土的文化特色，依托丰富独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假、养生、健康长寿、适于居住等主题，努力把海南建成国际知名的度假胜地。其次，灵活运用营销策略，如形成“度假权益”产品，就是将酒店的客房使用权按时段进行分解，用优惠的价格按份销售给固定的消费者，消费者在约定的年限内，每年拥有一段时间到该客房住宿、度假的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权利以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。众多高端酒店的兴建，并不意味着海南能从“国内岛”成功转型为“国际岛”，或从低水平的“观光目的地”转变为“度假休闲目的地”，相对稳定的多元化客源才是问题的关键。
2.建立相关法律法规，提高入住率
针对以热点城市为主的旅游居住地产开发模式，海南省相关部门应当建立法律法规来控制楼房空置率，如取消空置房物业费打折，从1999年到2006年8月，海南关于空置房的物业收费一直是按50%来执行，2011年1月1日海南省物价局开始正式实施《海南经济特区物业管理条例》中的明确规定，房屋空置超3月，将全额缴纳物业费。物业费的提高对降低空置率，促使房地产市场的良性发展可以起到积极作用。正如国家欲在2012年出台的“房控税”一样，海南省也可以出台征收楼房空置费等政策，以此降低空置率。旅游房地产的核心是以其是否部分或全部执行旅游功能来界定的，因此一般性的投资房地产并不能称之为旅游房地产。但是，购房者在进行“二次销售”即将房屋时段性的使用权销售或出租给度假客人后，一般性房地产就可以转化为旅游房地产。建立相关法规，努力提高入住率，可以将房屋的一次性投资转化为分期的旅游度假收益，不仅可以帮助置业者快速收回投资，还可缓解海南旅游“淡旺”季节性的矛盾，从根本上拉动区域经济增长。
3.完善配套设施，提升服务水平
针对集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式，由于其开发规模、投资、建筑面积较大，因此应该以提升房地产经济效益和生态效益为目标，改善房产结构，促进房产的多元化发展，完善配套设施，以高品质休闲房产为主要发展方向，以家庭旅馆等其他度假产品为补充，满足高、中、低各类收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期在海南居住，因此对周边的生活圈要求不高，但是对社区内的物业服务、社区文化生活、区内生活设施等一系列的软性指标要求较高，这就需要提高服务人员专业知识及素质，丰富社区的精神文明建设等，从根本上让消费者体会到家的感觉。
四、结语
旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的，但反过来，旅游房地产的发展，又支持和引导了度假旅游的深入开展。开发商需要寻找与旅游发展共赢的方式，将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大的综合效益。作为全国唯一的热带岛屿省份，海南拥有全国独一无二的气候、环境等旅游资源，旅游房地产拥有独特的发展优势，组合了居住、度假、商务、养老等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。可以预期，海南的旅游房地产业具有广阔的发展前景，未来一定会呈现更加理性、健康的发展。
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