1999年苏州城建环保学院学报上登载的范克危等所著的《房地产企业人力资源管理与生产函数》一文中首次计算出了我国1995年时期的房地产业生产函数为Y=0.3554K0.9151L0.0733，由此得出房地产行业规模报酬递减的结论，进而得出让企业缩小生产规模，减少投入要素的量，以提高经济效益的论断，我们认为这种推论值得探讨。我国房地产开发企业的规模就是现在与发达国家相比也是普遍偏小的，更不用说十年前的规模水平，所以在当时作者得出让企业缩小规模，减少投入要素的量以提高企业经济效益的观点是有误的。究其根源，我们认为在于作者没有将土地这一要素纳入生产函数中。
房地产产品的生产不同于其他产品的生产，生产要素除了资金和劳动力之外，土地也是关键生产要素，必须纳入房地产开发的生产函数中。所以，根据柯布－道格拉斯生产函数，房地产开发行业的生产函数的基本形式应该为Y=AfakβLr，其中f为当年投入的土地面积，其中包括本年完成开发土地面积、正在开发的土地面积、待开发的土地面积、本年购置土地面积。出于土地机会成本的考虑，所以本文把后两者也纳入当年投入的土地面积总量中。K为当年完成的投资总额，L为当年的平均从业人数。
一、量纲的统一
由于从统计资料中所得到的各生产要素的量纲不一致，所以在将他们用到生产函数的确定时，必然会出现数据的以大吃小现象，导致各要素参数确定的错误，这样得出的生产函数是不可用的。因此，必须首先统一量纲才能进行生产函数的估计。本文欲将所有生产要素的投入量换算成价值形态，即完全用货币度量来实现量纲的统一。对于投资k,由于它本来就是价值形态，这里就不必考虑其换算问题；对于L，用当年该地区该行业的工人平均工资乘以其平均从业人数来实现，这里的当年该地区该行业的工人平均工资是采用的《2001中国劳动统计年鉴》上的房地产开发与经营行业城镇单位从业人员的年平均工资，其他的统计数据均来自《中国统计年鉴2001》；对于土地f，由于统计资料的限制，这里根据土地投入约占房屋造价的30％的行业情况，暂且用竣工房屋单位造价乘以30％来代替土地的购入单价，从而实现土地投入量纲的转换。表1是2000年我国房地产开发分地区的原始统计数据,本文摘录的是年经营总收入排在前15位的地区的统计数据，这些地区代表了我国房地产业较高的发展水平，我们认为对它们计算得来的结果对我国房地产业的发展才会有更多的启示和指导意义。
二、参数确定方法的选择
自从美国经济学家索罗、丹尼森创立了技术进步与生产率理论之后，随即也出现了很多生产函数的参数确定方法，但都有局限性和不完善之处。相对而言，回归分析方法要科学合理一些，它没有规模报酬不变的使用限制，也没有其他的不合理的假设条件，经济意义也比较符合。所以，本文选择了回归分析法作为生产函数的参数确定方法。Eview软件是基于回归分析法的计算软件，所以本文采用了eview软件计算。
在计算中，由于道格拉斯生产函数Y=AfakβLr是非线性的，不能直接用回归分析法得到其参数，还需要进行线性化处理。将函数两边取对数可得Iny=InA＋aInf＋βInκ＋γIn，由于本文对其中的生产要素进行了量纲的统一，所以函数中的生产要素都是以价值形态出现的。根据前面所述的量纲统一办法和表一的统计数据，易知：f=FN×FP×0.3,κ=FD,l=LN×LP,Y=RV。计算结果如表二所示：
由以上计算可得：lnRV=－0.261936－0.437648ln(FN×FP×0.3)＋1.2727lnFD＋0.200736ln(LN×LP)
所以有lnA=－0.261936
α=－0.437648
β=1.2727
γ=0.200736
那么A=0.818128 则房地产开发行业的生产函数为：
RV=0.81828(FN×FP×0.3)-437648
K1.2727(LN×LP)0.200736
即Y=0.81828f-0.437648k1.2727l0.200736
三、生产函数浅析
由E=α＋β＋γ=1.035788>1可知房地产开发行业是规模报酬递增的行业；由各要素的投入产出弹性系数可知：土地的投入产出是缺乏弹性的，而且投入与产出变化的方向相反；资金投入是富有弹性的，人力投入是缺乏弹性的，但是他们的投入与产出变化的方向都相同。
对比本文得出的生产函数与1995年的生产函数，可以得出以下启示：第一，房地产开发行业是规模报酬递增行业而非规模报酬递减行业。截至2000年，我国房地产开发行业已初现规模经济，但是，我国房地产开发企业的规模同世界发达国家相比，还有很大差距。我国最大房地产开发企业市场占有率不足1％，这不仅有我国企业开发水平低的原因，更多的还在于我国企业规模还是偏小，所以我国企业仍需努力将企业规模做大，并加强企业科学管理，提高产品市场占有率。第二，2000年的生产函数中技术进步贡献率明显高于1995年的技术贡献率水平。这说明我国房地产业经过这五年的发展，生产技术和管理水平都有较大程度的提高。第三，土地的投入产出缺乏弹性，并且投入与产出的变化方向相反，因此，在土地的投入上，切忌大量的囤积土地，占用过多的资金，这样一方面容易导致开发资金不足，另一方面势必会降低企业的赢利能力，所以应该充分的作好土地的策划工作，以适当的投入比例科学的安排土地的开发数量、储备数量与再购置的数量，做到即能保证开发的连续性，又避免过多的占用投资资金，尽量让企业最大限度赢利。第四，资金是富有弹性的，即资金产出的增长率大于投入的增长率，一方面说明我国房地产业的资金运作能力增强了，另一方面也说明了我国的房地产开发行业还处在投资驱动增长阶段，企业应多方拓展融资渠道，保证资金来源，维护资金链的安全。第五，人力的投入产出弹性是缺乏弹性的，所以，我国房地产开发行业需要减少用人数量，提高人力资源的质量，引进高素质专业人才和管理人才，使企业生产更加专业，保证产品适应市场需求，企业管理更为规范，企业运作效率得到提高。
四、总结
我国房地产开发行业自2000年以来，有实力的房地产开发企业都在逐渐做大，企业管理水平和运营能力也有较大提高。规模做大的企业竞争能力更强，他们拥有更多高素质的人才队伍，资金实力更强，开发能力更强，这些都印证了我们的推论。我们认为，本文得出的生产函数是符合行业的生产实际情况的，对我国房地产开发企业具有一定的指导意义。