营改增前，房地产企业采取预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。营改增后，为保证营改增政策的顺利实施，关于房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，根据《国家税务总局关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，不再以收到预收款的当天为增值税纳税义务发生时间。同时，各地也出台了不同的政策指引明确预收款的税务处理。例如，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。開票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。这些规定已经突破了财税36号文的相关规定，成为征纳双方意见不一的重要原因，容易引发税务风险。对此，房地产企业应在遵守税法的前提下，重视税法解释和适用，同时及时关注开票与申报的税务风险。
3.土地增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。
依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43 号）中“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以确定：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；
土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。
各个地方对于土地增值税的预征率规定了不同的标准，例如，《深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）规定，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2017年第7号）规定：一、房地产开发项目分类及预征率：（一）住宅类。普通住宅2%，别墅4%，其他非普通住宅3%。（二）生产经营类。写字楼（办公用房）3%，商业营业用房4%。（三）车位4%。（四）对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规[2016]2号）规定：（一）除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。（二）预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。（三）公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
《湖南省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（湘地税发[2008]16号）规定预征率为：（1）普通标准住宅为1%。（2）除别墅外的非普通标准住宅为2%。（3）别墅、写字楼、营业用房等为3%。（4）单纯转让土地使用权为5%，然后按土地增值税有关规定进行清算，多退少补。（5）对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高实行预征。
诚意金退还的税务处理
由于诚意金本身不具有固定合同的效力，对于购房者而言，诚意金的最终用途及是否返还具有较大的不确定性。为了保护消费者的权益，部分地方政府出台了返还政策，如《四川省消费者权益保护条例》规定，房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同之前，以“诚信金”、“排号费”、“预购金”等形式收取的费用，买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还。结合上文分析，对于摇号前改变购买意愿的客户以及未中签的客户交纳的诚意金，由于不属于预收款，尚未做出税务处理，房地产企业通过签订退款协议后，应当将诚意金全额退还；对于已经中签且签订商品房买卖合同的客户，诚意金属于预收款，房地产企业已经按照税法规定作出税务处理的，应当进行纳税调整，同时关注开具发票的税务风险。
（完）