【摘 要】房地产开发项目成本管控是房地产开发管理中的重要部分，贯穿于房地产项目开发建设的全过程。论文通过对房地产开发项目成本的敏感性分析，提出了成本管控的具体措施与建议。
【Abstract】Cost control of real estate development project is an important part in real estate development management， which runs through the whole process of real estate project operation. Based on the sensitivity analysis of the cost of real estate development project， this paper puts forward specific measures and suggestions for cost control.
【关键词】房地产;成本管控;措施
【Keywords】real estate; cost control; measures
【中图分类号】F275.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）12-0068-02
1 引言
房地产业是国民经济的重要组成部分，其蓬勃发展对国民经济的增长具有极大的促进作用，同时由于房地产业的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大，又是一个高风险、高回报行业，要在高风险和激烈的市场竞争中实现经济效益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。
2 房地产开发项目成本敏感性分析
对房地产开发项目成本进行管控，首先要清楚开发项目成本构成。房地产开发项目成本通常由七大部分构成：土地费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、建设单位管理费、财务费用及营销费用[1]。
土地费即土地开发成本，包括土地出让金、拆迁补偿费、拆迁安置费、耕地占用费、青苗赔偿费、土地税费等，在整个房地产开发项目成本构成中约占21%，并呈上升趋势。其中，土地出让金是影响成本的敏感性因素，因其投入比重大，会给开发商的啟动资金造成较大压力。
前期工程费主要指房屋开发的勘察、规划设计费、报批报建费、三通一平费、建设方临时设施费等，在整个房地产开发项目成本构成中约占5%。其中，规划设计费、三通一平费由于对项目总成本及销售影响较大，属于影响项目总成本的敏感性因素;勘察、报批报建、建设方临时设施等由于产生的费用较小，对总成本及销售影响较小，属于影响成本的非敏感性因素。
建安工程费即建筑安装工程费，包括建筑工程费、安装工程费、设备安装费及室外工程费等，在整个成本构成中占比约41%。由于工程涉及面广量大，建安工程费受到的影响因素较多，可压缩性强，所以是影响项目总成本的敏感性因素。
基础设施费即公共设施费用，包含基础服务设施配套费及公共配套费。其中，基础服务设施配套费包含供水工程费、供电工程费、燃气工程费、电视、电话、网络弱电工程费及其他基础服务设施配套费;公共配套费包含学校、幼儿园、社区医院用房、自行车停车棚、社区、物管用房等公共配套设施建设产生的费用。基础设施成本在房地产开发项目成本构成中占比约30%，是影响项目总成本的敏感性因素。
建设单位管理费即房地产开发企业在项目筹建、建设、竣工验收前的生产准备等工作中所发生的费用，包含管理人员办公费、差旅费、工资及附加费、劳保费、保险费等，在项目总成本构成中占比较小，约占2%。由于此部分投资多，获得的效益就会更多，所以是影响项目总成本的敏感性因素。
财务费用指房地产企业为筹集项目建设资金等发生的费用，包括资金成本和税务成本两部分，在整个房地产开发项目成本构成中占比约20%。由于资金链的持续良性循环是项目投资成功的关键，所以财务费用是影响项目总成本的敏感性因素。
营销费用指由于广告与推广、售楼处和样板房装修产生的费用，在整个成本构成中占比约2%。由于其受营销方式、市场环境因素的影响较大，成本控制伸缩性强，所以是影响成本的敏感性因素。
由上可知，土地出让金、规划设计费、三通一平费、建安工程费、基础设施费、建设单位管理费、资金成本、营销费用等八个方面是房地产开发企业成本管控的关键点。
3 房地产开发项目成本管控措施
针对房地产开发项目的各类成本费用，根据其对总成本或销售效益影响的敏感性，采取积极有效的措施进行控制，实现企业的经济效益最大化[2]。
3.1 强化项目成本控制观念，完善管控体系
提升房地产开发企业成本管控观念，做好项目开发成本定位，充分考虑各种成本风险因素。树立全面控制成本观念，重视重点阶段（如设计与施工阶段）的成本管控，加强项目开发前的组织控制与成本预测，提高开发项目成本管控的可操作性，大力倡导全员与全过程的成本控制方法，将不同类型专业人员的智慧凝聚到技术层面的决策中。
3.2 立项阶段，做好可行性研究与投资预算
项目立项阶段，要做好详尽的市场调研，充分考虑影响房地产价格的因素，如最佳区位、环境配套、市场竞争力与购买力等，同时要考虑政府与金融部门的政策变化。在目标定位上充分考虑各种因素，根据市场价格拟订项目的目标利润，并在此基础上推算出项目的目标成本，再对目标成本及费用进行分解，并拟定开支范围及费用标准，使目标成本具有预见性和可控性。
3.3 招标阶段，比选出最佳的承包单位
引进竞争机制，尽可能通过公开招标或竞谈来选择承包单位。在招标过程中，认真评价、比较投标方案的合理性与经济性。如在选择设计单位时，通过设计招标与设计方案竞赛比选出技术上先进、经济上合理、工程造价低的设计方案，进而确定出最合适的设计单位;在选择施工单位时，通过拦标价控制和公开招标，选出最佳单位。
3.4 规划设计阶段，有效预控规划设计成本
在这一阶段，实施限额设计和设计质量奖罚制度可有效预控规划设计成本。
限额设计即要求设计单位在工程设计中将经济与技术相结合，在设计时应充分考虑技术的可能性和经济的合理性，采用标准化的设计，各专业设计严格遵循建筑标准、建筑模数、设计规范、技术规程等，严格控制技术和施工图设计方面的不合理变更，保证总投资额不被突破。
实施设计质量奖罚制度就是在原有设计计费的基础上，对因设计而节约投资的，按节约部分给予提成奖励;因设计变更而增加投资的，按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费方法，这样有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，从而达到于设计中控制工程造价的目的。
3.5 施工阶段，加强合同管理，严控施工现场
施工阶段在项目建设全过程中占用的时间较长，施工成本在整个成本构造中占比也较大，因此，这一阶段的成本管控较为重要，不仅要加强合同管理，还要加强施工现场管控[3]。
首先，在拟写施工合同时要用严密的文字明确合同的内容、范围以及合同文件的组成，避免出现含糊其辞和前后矛盾的情况，预防合同纠纷，避免施工索赔，减少工程費用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，及时纠正合同履约过程中出现的问题，从而更有效地控制工程造价。
其次，在施工现场管控时，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少设计变更，并严格控制现场工程量变更签证。
3.6 竣工验收阶段，杜绝未来不必要的费用发生
工程完工后及时组织各相关部门和单位依据合同、图纸对工程进行详细的检查，全面试用各项使用功能，及时督促承包商修复质量缺陷，增补遗漏的工作量，以防止工程交付后发生争议、纠纷，产生不必要的费用[4]。
3.7 工程交付后，制定有效的销售方案，综合分析各项经济指标
工程交付预售时，密切关注房地产市场的变化，制定切实有效的销售方案，提高销售增长率和市场占有率，增强项目回款能力，及时回笼资金，同时对该工程的各项经济技术指标进行剖析，以此检验整个项目的盈利情况，对照目标计划以及房地产开发项目各环节的实际控制水平，总结经验教训，并按照市场惯例完善对相关人员的激励机制。
4 结语
综上所述，房地产开发项目成本是决定房地产价格的关键因素，而房地产价格又是影响国民经济的重要因素，因此，要根据不同时期、不同社会经济环境要求，加强成本监控，降低企业经营成本。在保质保量的前提下，严控项目开发成本，实现项目经济效益与社会效益的最大化。
【参考文献】
【1】王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2003.
【2】顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品，2011（18）：212-213.
【3】顾镭，陈浩.浅论房地产企业开发成本控制的重点与措施[J].江苏建材，2007（2）：72-75.
【4】邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术，2006，35（12）：145-147.