摘 要：本文对房地产项目开发的成本构成进行相关介绍，在此基础上分析出新经济形势下房地产开发企业成本管理过程中出现的一些亟待解决的问题，并给出相应的解决方案，希望能够为房地产行业的发展做出贡献。
关键词：新经济形势 房地产 成本管理
中图分类号：272 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）04（c）-098-02
随着经济的不断发展，房地产的发展也越来越快，甚至已经成为了全国性的话题，其中的成本管理也就变得越来越重要。企业在控制好成本的前提下才能够更好地参与到市场竞争中，才能在激烈的市场环境下更好地发展。
1 房地产项目开发成本构成
房地产成本指的是房地产企业在生产和销售房地产产品的过程中各项耗费之和，包括前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等。只有在了解了房地产项目开发成本的基本构成之后，才能够更好地研究房地产开发成本管理。
房地产开发成本详细的组成如下：（1）市场调查、房屋开发设计、地质勘察、对于环境影响评价的可行性研究和土地开发等过程都是需要在工程施工之前进行的，所以在这些过程中产生的费用统称为前期工程费。（2）顾名思义，土地征用及拆迁补偿费是房地产企业使用土地而产生的费用，可细分成两个方面：第一，如果房地产企业所用土地为国家所有，国家就要向其收取一定年限的土地使用费用，第二，如果房地产企业所用土地之上原有房屋，就需要进行拆迁，而房地产企业就需要对被拆除房屋所有人和使用人进行一定补偿。（3）项目建筑区内供电、供水、道路、排污、环卫、通讯等各项耗费之和统称为基础设施费。（4）相关人员的办公费、工资福利、差旅费等费用则归纳为管理费。（5）项目建筑区内有些无法进行有偿转让的公共配套设施就会产生一定的费用，成为公共配套设施费。（6）在进行土建、装饰、安装和项目周围基础设施等附属工程时产生的费用称为建筑安装工程费。
2 房地产开发企业成本管理普遍存在的问题
2.1 成本控制组织体系不完善、不系统
从目前来看，大多数房地产企业都是让财务部门来进行房地产开发的成本管理控制，而不是设置专门的部门来负责，在这种情况下，财务部门不仅需要做财务方面的本职工作，还要来进行成本管理控制方面的工作，一心二用的弊处众所周知，就极有可能会造成既做不好财务工作，成本管理控制工作又出现成本控制的组织体系不完善、不系统，甚至管理控制与实际施工脱节。还有部分房地产企业为了表面上更好地配置资源，会把部分工程分包出去，殊不知这样只会令工程施工建设过于分散，成本控制标准也就无法有效地得到统一，资源浪费现象只会更加严重。除此之外，部分企业中的管理人员没有深刻认识到成本管理控制的意义，只是认为成本控制主要存在于施工阶段，而没有考虑到决策、设计阶段也是需要进行成本控制的，进而造成了房地产开放工程前期大量的资源浪费。
2.2 资金管理手段落后
在房地产企业中，资金是极其重要的，甚至可以说是企业的血液，所以资金管理也就相应地重要起来。从目前来看，大多数的房地产企业都会制定资金管理计划来对资金进行细致的管理，但真实的情况却是这些计划只停留在表面，企业并没有依据计划来进行相应的管理工作，这样就会造成房地产企业的管理控制与预期计划发生脱离，资金的周转运行就不会顺畅。除此之外，部分企业的资金管理相关工作缺乏先进技术，资金计划无法根据相关变化而及时地进行调整，这样往往就会导致实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划的制定也就变得毫无意义。
2.3 合同管理有待完善
从目前来看，大多数房地产企业都存在着这样一个亟待解决的问题：在进行合同管理工作时，没有成本管理的意识，进而导致无法形成全面管理的思维，体现在具体的事情上，主要有以下几点：（1）在房地产开发过程中，合同涉及的内容和工序会不断增多，合同的拆分就会受到影响而出现关于时间进度和用料成本等方面的问题。（2）部分房地产开发过程中，合同中并没有对项目施工的质量标准和项目的工程造价支付方式等进行明确的规定，造成工程项目无法通过审核，进而造成项目工期延长和成本消耗增多。
3 新经济形势下房地产成本管理的有效策略
3.1 建立健全成本管理组织和控制体系
房地产开发企业在实际的运营过程中，要根据自身发展所处的阶段来建立相应的成本组织构架和运营模式，减少组织构架和管理层级，以能够提升管理的绩效，与此同时，关键的环节还应该设立专业部门和专业岗位，以求能把关键环节做到最好。房地产开发企业对于经营模式的选择同样至关重要，一个科学合理的经营模式能够有效地帮助企业提升绩效，对于经营模式的选择具体来说应遵循以下原则：（1）如果企业只有一个项目在进行，就应该采取职能制运营模式，让各个部门都接受单一指令调度。（2）如果企业在同一地区同时开发了多个项目，就需要采取矩阵制运营模式。（3）如果企业在不同地区同时开发了多个项目，就应该采取分公司运营模式，根据地区来成立分公司，分公司再进行本地区项目的成本管理，等项目完工之后再进行汇总工作。
3.2 制定合理的房地产合同
众所周知，合同在房地产开发项目中有着不可替代的重要性，因而对于合同的管理工作也就变得十分重要。房地产开发过程中合同管理的实质就是对成本控制和利益实现的实施过程，该过程包括合同的执行和款项的支付两部分。在房地产开发项目中，对于项目合作方的选择方法应该优先考虑招投标、议标和协议采购等，因为使用这些方法能够让合作方更加合适和有利，因为房地产市场的管理愈发规范，大多数房地产公司都是使用招投标的方式来进行合作方的寻找。一个项目开发的起点是合同的签订，签订了合同也就意味着工程项目的成本控制和利润得到了有效的保证，这就要求在签订合同的过程中要做到以下几点：（1）界限划分要清晰，并保证合同双方的权益。（2）合同条款的语言要精准，言辞理解要唯一，避免产生不同的理解而造成不必要的麻烦。（3）合同签订过程要严格按照审批流程进行，合同审批通过后还要记录备档。在合同签订工作完成之后，就需要相关成本管理人员将合同中的成本具体划分到科目體系中。
3.3 把控好各个阶段的资金
在房地产企业中，资金是极其重要的，甚至可以说是企业的血液。房地产企业在进行资金管理时应按照以下几个步骤进行：（1）要求各业务部门每个月份都向资金管理部门上报资金使用计划（即月度资金计划）。（2）资金管理部门进行各部门的资金计划情况的汇总工作。（3）公司按照汇总结果来进行资金的统一调度。此种成本体系的建立能够让“资金计划”的编制依據更多的来源于各业务部门的“资金预算”，让企业能够更加快速和准确地进行未来现金流的测算。
3.4 营改增后房地产要筹划合理的税收体系
随着营改增的全面开展，房地产企业要筹划合理的税收体系，降低成本，具体来说应做到以下几点：（1）通过成立专门的税务管理部门来拓展税务管理的空间，系统研究税政，认真评估分析，科学确定工作方案，制定相应的应对措施，值得注意的是必须要加强对增值税的税务管理，此部门应该由公司各个部门的代表组成，这样才能够保证意见的广泛性。（2）投标报价和合同管理部门的职责要更加明确。在当前营改增的背景下，招投标体系和预算报价必然会发生一些变化，投标报价和合同管理部门就应该做到及时学习新增政策，并根据新增政策来继续保持正确测算相关成本和签订合法有效的合同，除此之外，还应继续进行严格的合同审批手续和流程，以防止意外发生。（3）加强物资、资产的管理。在进行物资和资产的购置时，要充分考虑到购置方式和时间对税负的影响，并在此基础上制定合理的购置计划。（4）加强资金管理。在当前营改增的背景下，房地产企业更应该重视起对于资金的管理，具体来说应该做到：合理规划建设和销售方案，制定详尽的资金计划，尽力平衡资金流，尽量降低税改对融资成本造成的冲击。
对于房地产企业成本管理来说，机构、人员、流程、工具、手段等各个方面都需要进行必要的调整，才能提升成本管理水平。房地产企业的成本管理是全成员性、全过程性的管理，企业需要建立完善的成本管理体系，同时加强实施过程的成本监督和分析，并及时反馈。这样才能为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企业获取更大的经济效益。
4 结语
总而言之，成本控制在房地产开发中占据着重要的位置，所以房地产开发企业就要做到像重视经济效益一样重视成本控制。企业领导更应该明白成本控制的重要性，明确成本控制的目标，加强成本控制的思想建设和对成本控制人员专业性的培训，让企业能够在激烈的市场环境下更好地发展。
参考文献
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[2] 刘瑛.探究房地产企业成本控制[J].中国总会计师，2016（14）.
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