摘要：自21世纪以来，房地产行业在我国的发展势头十分猛烈，并一度超越其他经济产业成为我国国民经济的支柱性产业而存在，为我国的经济发展做出了卓越的贡献。但是，房地产行业就其专有的高投入和高效益型，使得房地产行业的竞争逐渐剧烈，再加上国家对房地产行业的优惠政策的支持，也使得当前房地产行业在整体发展前景一片大好形势下，内部竞争十分激烈。
关键词：房地产企业;开发间接费用;税务筹划
文章主要对房地产企业的间接开发费用进行分析，并着重介绍我国当前房地产企业所面临的现状与问题研究，进而通过针对性的研究进行策略的制定。希望通过本文的研究能够为房地产相关企业在进行开发间接费用的工作提出指导性意见，进而为当前企业的未来发展提供借鉴。
一、房地产企业开发间接费用的核算
根据房地产开发企业财务会计制度规定，开发间接费用主要是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括人员工资、福利费、机器设备折旧费、机器设备及工具修理费、人员办公费、项目部的水电费以及计提的劳动保护费和周转房屋摊销。开发间接费用科目应分设如下项目进行分别核算：1.职工薪酬一指开发企业内部现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费一般为职工工资的14%。2.累计折旧一核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算的机器设备、房屋、仪表仪器等提取的折旧费。3.修理修配费一核算房地产开发企业内部单位使用的属于固定资产科目核算范围内的房屋、机器设备、仪表仪器等发生的修理修配费用。4.日常办公费一核算房地产开发企业内部单位各部门日常办公用的纸张、文具、邮电、印刷、书刊、报纸等费用。例如：某房地产开发企业内部独立核算单位在2014年1月份共发生开发间接费用52500元，发生时的会计分录如下：借：开发间接费用52500贷：银行存款（或应付职工薪酬等）52500，该房地产开发企业当月开发项目各开发产品直接成本为商品房A290000元，商品房B95000元，商铺55000元，可有偿转让的配套设施60000元，即确定的成本对象为4个，合计直接成本500000元。假设间接费用采取直接成本法分摊，间接开发费用的分配比例为52500/5000000.105，1月份房地产开发项目应分配的开发间接费用为：商品房A290000X0.105-30450元，商品房B95000元X0.1059975元，商铺55000元X0.105=5775元，配套设施60000元X0.105=6300元。开发间接费用根据房地产开发项目成本分配结果同时计入开发成本的各：二级账户的借方和开发间接费用科目的贷方，具体分录为：借：开发成本一商品房A开发间接费用30450开发成本一商品房B开发间接费用9975开发成本一商铺开发间接费用5775开发成本一配套设施开发间接费用6300贷：开发间接费用52500。
二、开发间接费用的特殊税务处理
（一）工资福利费
工资福利费的土地增值稅清算时扣除需要提供开发项目的管理人员名单及签订的劳动合同，但是行政管理部门、财务部门的人员薪酬支出一般不能作为间接开发费用税前扣除。按照企业会计制度相关规定，计提和实际发生的职工教育经费等不能直接归属于企业开发产品的成本，作为期间费用核算，按会计差异进行调整。
（二）日常办公费用
开发项目部门发生的通讯费及网络维护费作为开发间接费用，可以在土地增值税清算时扣除。但是项目开发人员发生的与开发项目无直接关系的通讯费，不能在开发间接费用中列支，更不允许在土地增值税清算时扣除。与开发项目有关的差旅费支出可以在土地增值税清算时扣除，但是项目开发人员.私车的加油费、保养费用以及难以与项目开发直接相关的差旅费用不可在开发间接费用中核算，不可在土地增值税清算时扣除。楼盘模型制作费用一般属于销售费用，不在开发间接费中核算，也不能在土地增值税清算时扣除。开发项目支付的保安服务费，如与开发项目直接密切相关可以作为开发间接费核算，如果不相关则不能计入开发间接费，在土地增值税清算时不允许扣除。
（三）售楼处、样板间建设支出及周转房摊销
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，房地产开发企业临时修建的售楼处，在土地增值税清算时，没有明确能作为开发间接费用计入房地产项目的开发成本、能在土地增值税清算时扣除。国家税务总局2009年印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）中开发间接费用包括项目营销设施建造费。从《土地增值税暂行条例实施细则》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》各自对开发间接费用范围的表述看，土地增值税暂行条例实施细则中的开发间接费并未包括企业所得税处理办法中列举的项目营销设施建造费，但这并非意味着项目营销设施建造费不能在土地增值税清算时扣除，因为土地增值税暂行条例实施细则中列举的开发间接费项目并非是穷尽了所有，其中有一个“等”字作为兜底。笔者根据法学原理、实际经验与职业判断，认为售楼处、样板间的支出可在土地增值税清算时扣除，可在开发间接费中核算。但要区分几种情况，对于租用的样板间，其样板间租赁费应在销售费用中列示，需做纳税调整。对于留做固定资产的样板间，装修费用应计入固定资产原值，按期计提折旧，折旧费用计入期间费用，不可在土地增值税清算时扣除。在开发的小区外建设的临时性售楼处、样板间，发生的设计和建造、装修费用，应计入房地产销售费用，售楼部、样板间内的资产购置支出不得在房地产开发销售费用中列支。在开发小区内建设的售楼处、样板间其发生的设计和建造、装修费用，在建成后可实施有偿转让的，应计算销售收入并准予在土地增值税清算时扣除。周转房摊销也可以在土地增值税清算时扣除，主要包括房屋租金、装修装潢费、工程改造费用等。
三、结论
简而言之，文章通过对房地产开发企业开发间接费用的会计核算与税务处理的分析，得出开发间接费用对房地产开发企业财务会计核算影响较大的结论，各房地产开发企业应认真研读企业会计准则、企业所得税法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，做好开发间接费用的会计核算和纳税筹划工作1。
参考文献：
[1]纪宏奎.开发间接费用的会计核算与税务处理[J]税收征纳，2017（08）.
[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理——基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2018（01）.