摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控以及土地等政策，使房地产业的门槛在节节上升，这大大加剧了投资房地产开发的风险性。如何加强房地产项目前期的开发策划，降低其风险，适应市场的激烈竞争，将土地资源价值最大化，已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题及对策。
关键词：房地产项目开发；前期策划；问题
前言
房地产在人们的生活中有着非常重要的地位，与人们的日常生活息息相关。市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。随着经济发展、社会进步、人口增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产业己经成为国民经济的支柱产业。房地产业的迅速发展也带动了房地产策划的快速发展。房地产开发项目从项目立项一直到交付使用的整个过程中，开发商面临着许多决策，这些决策几乎都是在极其复杂的市场环境做出的。在这大大小小的决策之中，对投资项目成败影响最大的是房地产开发项目前期阶段的决策。而项目的决策取决于前期策划，因此做好房地产开发项目前期策划尤为重要。通过对房地产开发项目前期策划理论不断认识并应用于实践，对其存在的危机进行理性思考，讨找战胜危机的可靠途径。但是当前对房地产开发项目前期策划的研究还不是很多，实践中存在一些问题，还需要对前期策划进行优化创新。
1房地产开发项目前期定位策划的概念和作用
其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说，策划是寻找到事物因果关系，权衡将来可采用的方法作为当前决策的根据。更具体的说，策划就是提前决定做什么，什么时候做，怎样做，由谁做。房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动，是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策，预防和降低项目开发带来的危机。它的前期有两个方面的内容：一是针对于整个策划来说，前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部，其主要包含市场定位研究、土地定位策划和产品定位策划等；二是前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生，是一种具有科学性的推测活动。
房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标，通过对市场的全面系统的研究和解析，综合各种资源，解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以，房地产前期定位策划有以下作用：一是使企业更为准确的决策，最大限度的降低项目操作出现的误差；二是有利于整合房地产资源，推测未来市场，实现目标用户居住要求的作用。
2房地产开发项目前期策划工作中存在的问题
前期策划对于房地产开发项目尤为重要，通过对房地产开发项目前期策划的研究，发现其中存在的一些问题，一些开发项目投资者把重心放在地块的选择上，认为地块的位置好价格合适收益就会好，忽视了基本建设程序，不重视房地产开发项目的调查研究，轻视前期策划工作，即使认识到房地产开发项目前期策划的重要性，有时为了节约资金或对自己的策划组织太自信不请专业的策划单位，除此之外，策划人员自身也存在一些问题。由于房地产开发项目策划是近几年才发展起来的，策划人员的综合素质还有待于提高，所以在一定程度上影响了策划工作的成果。
3房地产开发项目前期策划的主要内容
3.1项目市场调查
对环境的分析调查是为房地产策划的前提和科学依据。只要对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。宏观环境分析是指对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析是指本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
3.2目标客户群分析
调查市场的目标客户群会作用于很多方面，房地产承包商要准确了解客户的需求，市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会通过市场调查，房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划及市场定位
项目市场定位是指相关企业单位为适应客户群的需求而产生的产品的分析定位，与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格及与众不同的特色。
导致市场定位错误的因素如下：一是少选址错误，有的开发商建筑低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来：二是功能定位与设计有误，如有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配；三是房型设计与套内面积控制相矛盾，如有的工薪阶层小区追求过大的厅、过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，因为节省设计费用，套用旧的设计方案，规划设计陈旧如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但单位平面布局不好；有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等，结果华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。
3.4项目产品研发与设计
项目产品指的是开发商提供给消费者的各种无形和有形式服务，这些均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等，以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。在对开发建设的周期、进度安排做总体规划对营销的各环节做出总体的进度安排，在项目形象导初期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成，从而实现总体的营销目标在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进人的安排和部署。
4房地产开发项目开发前期策划的方法
4.1树立科学的发展观，对房地产开发的体制和政策进行更新
知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展，新经济和新市场的发展现状，导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本，这就需要建筑设计师与开发商一起努力，以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立，建筑设计师应使自身的视野拓展，突破固有设计程序，在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角，房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。
4.2调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民
先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标等能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握，再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境等，并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握，让自身趋利避害，在残酷的竞争中处于优势。
4.3对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握
开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知，应当认真地遵守法规政策，不然，出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行，还会导致浪费大量的财力、物力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革等进行关注和了解，更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握，才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整，从而使开发项目成功的可能性提高。要紧跟国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等的管理模式，使建筑工程朝着规范化、科学化的方向发展，实现建筑企业良好的经济效益。
5结语
房地产开发是一个投资项目施工工期长，风险和效益齐驱的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划双构型、提出到实行、完善的体系精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。
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