摘 要：房屋测绘是一项非常重要的工作，关系到民众的大事，是一项技术性强、精确度要求高的工作。本人结合几年来在测绘的经验，在实际对测绘中出现的问题，进行探讨并提出一些自己的建议，从而提高测绘的质量。
关键词：房屋测绘；常见问题；解决办法
近年来伴随着房地产业的迅速发展，房产测绘的重要性也不断体现。房产测绘的水平直接关系到产权人的切身利益。“房地产测绘”是运用测绘仅器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益，它关注的是民生问题。
1 房地产测绘的作用
1.1 为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积 就与房地产价值挂上了钩。
1.2 为房地产管理提供信息服务
①在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况。 如房屋总量、 房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料。②为了实施房地产权属登记发证管理。房地产管理部门需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息。
1.3 为其他部门提供参考资料
房地产测绘还可以为城市建设、司法机关判案、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。
2 房屋测量中出现问题的原因
2.1 人为因素所造成的测绘误差
第一种情形是由于测绘单位工作人员的失误所造成的商品房面积问题。房产测绘是一个新生的行业，很多测绘单位的技术水平还不是很高，从而出现错误，而人员的错误主要来自以下三个方面：（1）怕麻烦读图不精细：（2）水平有限不能读懂图纸；（3）自己计算错误和没有规定特殊情况自行处理造成后期检查人员的认定错误；（4）为观测、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错 。
第二种情况则是开发方侵权、违约或欺诈等原因所造成的房产面积出现差错在施工过程中，由于技术等原因，经常会出现建筑设计进行变更的现象，而这种变更通常是私自进行、规划部门在在更改时还未同意的，这样就会出现纠纷，而这一问题的实质是开发方的违约问题。 不过，通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。
2.2 数据采集、图纸变更和技术性原因
一是数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、面积分摊等只能是“纸上谈兵”，没有直观的认识。而在后期的实测中的数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计方案进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
二是技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仅器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且，预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
2.3 核查材料
在计算房屋面积时，必须有房屋边长数据，而这些数据的采集依据则是设计图纸，变更说明等，因此在查看资料时应该注意一下几点：
(1)设计图纸资料必须要经过会审，并盖有审核单位的图章。如果是没有会审的图纸，经常会出现以下情况：图纸中经常出现前后不一致的情况，如平立剖三面、剖面与外檐、施工图与结构图。经过会审的图纸错误少的多，而且会审图纸都通过了规划，建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更，出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况，发生房屋某些部位的变更，改变使用性质的房屋。
(2)有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算。这就要求测绘单位要能够看懂设计图，并且了解设计图中的各类符号的含义以及怎样能够换算成所需要的房屋边长数据，在实际工作中需要注意以下三点：首先，在许多设计图上，设计的尺寸有 柱轴心尺寸、内控尺寸等，这些尺寸首先都必须经过换算，所以在进行测绘工作时，必须看清图上标注的是什么部位的尺寸；在换算边长数据时，还要考虑施工结束后的实际状况。其次，有些房屋边没有标注的尺寸，必须要求图纸设计人员重新补充。最后，要将设计图中各楼层之间的结构关系看清楚，如楼层高度、大厅高度等。
3 如何提高房屋测量的准确度
3.1 提高测绘工作人员的水平
首先，要不定时的对测绘从业人员进行职业技能培训，使其精通自己的业务，对于测绘工具的使用，等非常熟练，这样才能确保测绘工作的顺利进行
其次，要制定并执行严格的企业内部管理制度，以此来提高测绘从业人员的职业道德。测绘 单位一定要意识到测绘成果对与开发商、购房者以及自身的重要性，所以精准度是测绘单位 赖以生存的保障，务必要保证每宗测绘成果都符合国家规定的标准。
3.2 注意对非典型曲线组成的几何形状实测
出现非典型几何形状的原因包括：为了追求曲线美，或者是因为定点放样或者施工失误。在实测中经常会遇到这种两种情况，对于出现的不同原因，解决的方式也不一样。由于设计原因而产生的非典型几何形状，因为有图和预测成果图作为参考，只要选取几个合理的测量点，就能解决。而由于施工失误导致的非典型几何形状，在实测时比较困难，通常采用分割法等方法。非典型几何形状是商品房实测的重点和难点，对于非典型的几何形状而又与原设计图不一致的商品房实测，是房地产测绘单位在工作中所面临的一个难题，如果不加以注意，使得误差值超过国家规定，很有可能会损害购房者或者开发商的利益，同时也会给自身的信誉造成不好的影响，因此在进行测绘工作中，要特别注意。
3.3 建立审核制度
在对商品房进行实测后要运用电脑对所取得的资料进行绘图和计算，在有了初步的图纸后，技术负责人应该对图纸和实测的数据进行反复的校对，确认没有错误后才能够打印标准成果 图。另外还有定期对成果图进行抽查，看其是否与实物相符。并充分利用规划部门的规划，审核资料，与设计图纸和预测成果图进行比较，找出发生变化的地方、变化的数据以此来保证实测成果图的精确度。房产测绘的成果资料要经过整理、检查、验收后，才能向委托人提交资料，并归档。房产测绘实行二级检查一级验收制度。即以自查和互查为基础，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。然后由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级 检查。一级验收最好是由开发商组织工程技术人员再次进行核查，切实保证每个环节都没有问题，最后盖章投入使用。
房地产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。本文通过分析产生房屋测绘误差的原因，提出了相关房屋测绘措施，从而对测绘工作起到帮助。
参考文献
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[2]李香娥.房产测量中面积及测算问题探讨[M]，北京测绘，2006 (2)