【摘要】 当前，在三明市房地产开发项目中，由于全过程、全方位的工程造价控制理念尚未形成，投资管理的各个层面仍不完善，导致工程投资中损失浪费的现象普遍存在。文章针对这一现象，从项目开发中的五个阶段就如何控制和管理工程造价进行了阐述，并提出对策建议，试图促进开发商降低工程成本、提高投资效益和社会效益。
【关键词】 房地产开发 工程造价 控制策略
近年来，随着房地产开发规模日益增大，一个开发项目由几年前的几千、几万平方米建筑面积递增至现在的十几万、几十万平方米建筑面积，房地产开发中的工程造价也大幅提高。然而，三明市的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点仅放在项目建设过程的后期阶段甚至放在工程决算阶段，以致预算超概算、结算超预算的现象屡见不鲜。工程造价失控，势必降低开发投资的经济效益，关系到开发商的发展与生存。所以，在当前楼市走势低迷、房价理性回归的新形势下，实施工程造价的有效控制无疑显得尤为重要。我们必须更新观念，在遵循全过程造价管理理念下，推行工程造价管理工作从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等一系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，将控制重点转移到项目决策和设计阶段。
一、决策阶段的工程造价控制
1、注重项目选址
在房地产建设项目实施中，决策阶段的工程造价控制首先从房地产项目选址开始，要求选址应符合城市规划，要开发适销对路的产品，项目要有准确的市场预测与市场定位，适应市场需求，以利资金回收。选址过程中要编制科学的环境评价报告，要做好地质初勘工作。例如，三明市某房地产开发公司，在项目选址的问题上就有过深刻的教训。曾有两个开发项目供该公司选择：一个在三明市三元区下洋地块，另一个在三元区东霞小区，当时两地商品房房价相差不多。该公司在决策时，既没有做地质初勘工作，也没有调查两地已建成建筑物的地质情况，决策者仅凭印象，认为下洋地块配套相对完善，便确定开发下洋地块项目。在勘察设计阶段，该公司仍然没有重视基础问题，为节省勘察费，地质勘察点设置过少，致使地质报告不全面。设计单位依据提供的地质勘察报告，设计为人工挖孔桩基础。结果在实际施工中发现，下洋地块的水文地质情况与地质报告有较大出入，该地块原先有一池塘，局部地表以下28米才能达到基岩层，在距地表12米处有大量的流塑性淤泥，致使人工挖孔桩的1/2红砖护壁在砌筑后不到10分钟便全部被流塑性淤泥挤垮，施工无法正常进行。建设单位根据现场实际情况，被迫放弃了人工挖孔桩的方案，全部改为机械钻孔灌注桩，就此一项，多增加桩基施工成本268万元，并且拖延工期达3个多月。而与此形成鲜明对照的是，另一开发商施工的三元区东霞小区的地表以下最深5-6米处便可到达基岩层，而且土质全部是粘性老黄土。选择在三元区东霞小区开发，在建设规模相近的情况下，仅桩基一项，与下洋地块相比，便可节省510多万元。此案例给我们提供了一个深刻的教训，显现了项目选址工作对工程造价控制有着重大的影响。
2、周密编制投资估算计划
投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。在项目决策阶段编制详细的项目成本投资估算控制表，是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可行性研究报告批准后，估算作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。工程经济人员在投资估算过程中，应实事求是地反映设计内容，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，全面分析方案的经济性，并从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程。
3、精心论证可行性研究
强化项目前期工作，规范项目投资决策，是提高投资运行质量的基础，没有经济效益或经济效益差的项目，不列入建设计划，必须做可行性研究，可行性研究必须有经济效益评价，没有经济效益评价的可行性研究报告或方案不予评审，达不到经济效益标准的项目不予立项，突出项目前期工作的超前性。通过投资科学管理，提高投资经济运行质量，以保证公司全局经济效益的提高。
二、设计阶段的工程造价控制
1、推行设计招投标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套项目、绿化等工程设计捆绑招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。例如，三明市某房地产开发有限公司在建筑面积共为6万平方米的商住工程设计招标时，要求各设计单位提出设计方案及相应的技术经济指标，并进行设计费报价。在选择设计单位的过程中，本地区（三明市）的一家设计单位（资质乙级）的设计费为9元/平方米，而厦门一家甲级设计单位报价为14元/平方米。表面上看，如果选择本地区的设计公司可省费用30万元，但是通过设计方案及技术参数的对比，发现在同样满足建筑功能的情况下，厦门设计公司的钢筋含量为31千克/平方米，而三明设计公司的钢筋含量为39千克/平方米。据此测算，厦门的设计公司可为开发商节省钢材480吨，共计250万元。由此可以看到，引进设计竞争机制后，就钢筋一项就为公司节省投资220万元。
2、开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更.以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，合理降低工程造价。
3、完善合同约束条款，有效控制造价
针对目前部分设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同中增设约束条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（一般为5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力，是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等方面控制的有效举措。
三、工程招投标阶段的工程造价控制
1、遵循公平、公开、公正、诚信的原则
招标前，应严格审查施工单位的企业资质、经营业绩、经济实力、管理能力及社会信誉，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象。
2、认真编制招标文件
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影晌工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。
3、合理低价者中标
目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低干成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。对于众多的投标者，开发商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价合理等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。
4、严密工程合同条款
对工程合同中涉及工程费用收取标准、工期、质量等级、承包内容及方式、价款的结算方式、保修内容及期限、违约责任、争议处理等，都应有明确约定。在签订工程合同过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
四、施工阶段的工程造价控制
1、工程监理制实施与管理
实现三控一管的监理体系，是控制工程质量、进度、工程造价三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资，增进效益的作用，就可以给预、结算审查提供一套比较规范的设计变更、现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。
2、优化施工方案及施工顺序
优化施工方案也是控制投资最有效的手段之一。所谓优化就是从若干个施工方案中选择一个技术上切实可行、施工期限能满足要求、施工质量能够保证、施工费用较低的施工方案。
3、严格控制工程变更
施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是对那种设计费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位、监理公司、施工单位等现场代表共同论证核实，尽量减少合同外费用。
4、严格现场签证管理
现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必要的损失，这就要求驻地监理及甲方代表要有高度的责任感和使命感，做好施工现场记录，同时要经常到工地，做到“随做随签”，避免“一揽子”及日后签证。
5、严把材料关
做好设备、材料的订货、采购工作，确保物美价廉、及时供应。
五、竣工结算阶段的工程造价控制
工程竣工结算系指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程款结算。在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算、审查是否按图纸及合同规定全部完成工作。认真核实每一项变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关的话，将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，核对时要认真、细致，在严格把关的同时，也应尊重实际，不要恶意压低造价，审核时要保持良好的职业道德与维护公司信誉。
综上所述，控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设、施工、设计单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。房地产企业要实现利润的最大化，就必须在工程决策阶段、设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段的全过程中，加强工程造价控制，降低开发成本，确保开发项目投资目标的顺利实现。
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