摘要：房地产开发不是一项简单的商业活动，它十分的复杂而且繁琐，但是同时它也是使得人类建筑满足社会需求的唯一途径，而典型的房地产开发就包括了从土地或者建筑物的购置、将其进行开发或者出售等等活动。还有以及从现有建筑物购买，并重新装修后的租赁。房地产出售或出售房屋的房地产活动。通过房地产开发活动，满足社会空间需求的理念变为现实，需要土地、劳动力、资金、管理经验等的综合投入。本文将就房地产市场及其運行环境、房地产开发程序与管理和安全管理来对此进行分析与探讨。
关键词：房地产；工程管理；分析与探讨
我们都离不开人工建造的环境了，我们在这个我们亲手打造的环境内学习、生活、工作，一辈子与之息息相关。然而我们身旁的这些写字楼、商品住房、各种各样的购物中心活动中心等等全都不是自己出现的，而是政府发展为人民提供的基础设施，这些不会自动出现的建筑就需要另外他人的推动和实施开发、运行以及后面的维护，保持等等程序。房地产开发企业在这种情况下也就理所应当的运营而生了。
一、房地产市场及其运行环境
房地产最大的特点便是它的不可移动性，这就使得他和其他的商品有着明显的区别和作用。它虽然不可移动，但是可却可以被人拥有，还可以为拥有人带来收益。凭借此项特点于是也就相应产生了买卖、租赁以及低压等等交易行为和工作。传统意义上的房地产市场只是单纯指的是房地产交易的活动场所而已，但是随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个指定的地点进行交易，可以再网络平台上进行，那么市场的概念也就进一步的扩大，从特定的一点变为了为交易的一切途径和形式。房地产市场也指的是参与这个交易活动的交易人以及作为交易对象的房地产资产和当时环境对此交易所规定的交易制度、为保证交易顺利促进交易市场的组织机构等等。我们可以将房地产市场根据不同情况划分为各种类型：
（一）区域范围
房地产的非流动性表明，对其他区域需求的依赖性很强，这就决定了房地产市场是一个区域性市场。人们认识和把握房地产市场，更多的是从区域的概念出发，所以房地产市场是按照区域范围划分的，它是房地产。市场细分的主要方式。
（二）房地产利用
由于房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品概念、客户类型等方面的不同，存在很大的差异，因此需要根据房地产的实际用途分解成多个子市场。
（三）增量存量
通常将房地产市场分为三级市场：土地使用权出让市场、上地转让、新建商品房出售市场以及存量房地产交易市场。房地产和股票市场的增量是一种互动关系.
（四）交易方式
由于同一时期和同一地区不同类型的房地产具有鲜明的特点，有必要根据不同的房地产交易进行市场划分。新建的房地产交易存在于房屋买卖（包括预售）、租赁（包括预售）和抵押等子市场。有租赁、转让、抵押、保险等子市场。
（五）目标市场
从市场营销的角度看，房地产市场在营销过程中可以根据目标市场细分。一般而言，根据其建设标准或价格水平，可将房地产类型分为低、中、低中、中、高档物业市场。
房地产的市场运行环境就指的是将会或者有可能会影响房地产运行的各种因素的一个总称，因为在整个市场的经济体系中，房地产市场并不是孤立的存在，它时时刻刻受到着各方面各种不同的影响，在被各种因素影响的同时也会作为影响因素去影响其他。按照影响因素的不同性质可以将之归为八类环境影响因素，但在这里不便多谈。
二、房地产开发程序与管理
发展商自己的投资意向，在项目完成之前，开始出售或租赁，实施全生命周期物业资产管理。他们大多遵循逻辑和发展规律。程序通常分为八个步骤和四个阶段。
房地产开发的八个步骤包括：（1）提出投资假设。经过对当地经济社会和房地产市场的深入了解，开发商寻求满足市场需求，探索投资的可能性，筛选各种另类投资机会。判断其可行性。（2）细化投资理念。开发商选择的建设用地就一定会对这块土地进行研究和初步设计，再在这个基础上去土地出让或转让市场上面进行买卖交易，得到土地后进行相应土地类型的投资、并且设计土地的利用方向及初步规划设计方案，探索土地开发的途径和可行性。（3）可行性研究。发展商本人或咨询机构进行正式的市场调研，分析市场供求关系，估计市场吸收率，根据估计的成本和价格进行可行性研究，与G沟通相关的发展计划。并从法律、技术、经济等方面对项目的可行性进行了判断。作出投资决定。（4）获得土地使用权。开发商可以通过向政府租借以及土地转让等等多种方式从而来获得土地的使用权。（5）合同谈判和协议签订。市场调查是开发商获取客户需求的最佳途径，开发商可以根据这份市场调查来确定最终的设计方案或者设计方向，然后与客户进行合同谈判，要获得政府的贷款书面承诺以及要确定承包整个工程的承包队伍确定租赁方案等等；并获得政府建设PR。注销规划许可证和启动许可证。（6）项目建设。开发人员将根据预算执行成本管理，并批准市场开发团队提出的工程变更。实施进度管理。（7）完工。开发商组织物业管理队伍，进行市场推广和租赁，政府批准人住，进入市政设施，小业主或承租人入住（8）物业管理。委托专业物业管理、升级和必要的市场推广。
开发步骤和阶段的划分只是为了帮助人们了解开发过程，少走弯路，不能完全模拟开发人员心中变化的发展过程。不可能完全模拟开发人员和他们的合作伙伴经常在他们的合作伙伴之间协商的工作步骤的变化。
三、结语
随着房地产市场的扩大，房地产开发以及房地产的工程项目管理也变得越来越大型化了，因为房地产项目管理中的每一项工作都要求具体化从而变得更加的复杂。这不仅仅只是需要开发商要比以前拥有更多的专业知识以及更新的技能而已，还需要更多其他专业的专业人士的加入一起合作一起共同进步、共同融合。然而，房地产开发的复杂化以及开发商有如何的精明，所有人都必须要遵循房地产开发的一般程序，不可以跳出这个的框架。那么学习房地产工程管理是非常有必要且非常有用的。
参考文献：
[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[J].北京：中国建筑工业出版社，2015，5.
[2]柴强.房地产估价理论与方法[J].北京：中国建筑工业出版社，2017，6.