摘要：4月14日被业界普遍认为房地产领域有史以采调控力度最大的“新国十条”出台，继而北京市等地方政府也出台了调控政策。一系列房贷新政对房地产开发贷款及房屋销售做出了严格的规定。精准地打击了楼市投机。对抑制房价过快上涨起到了立竿见影的作用。银行作为房地产行业资金来源的主渠道，在严格执行国家调控政策的同时，应深刻认识当前房贷新政背景下房贷业务可能面临的风险，早做准备，采取措施，防范和化解房贷风险。
关键词：房贷新政；房贷风险；防范
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1006－1428(2010)08－0093－03
一、政策背景综述
2008年。发端于美国的全球性金融危机对世界经济带来了沉重的打击，全球经济迅速陷入衰退状态，我国经济也受到严重冲击，经济增长减缓。为避免金融危机对我国实体经济造成更大的影响，中国政府于2008年10月份采取了一揽子经济刺激计划，统称“国十条”，包括取消信贷额度、加大信贷投放力度、降低房贷利率等。经济刺激计划很快收到了实效，中国经济在2009年1季度见底回升，2010年1季度我国国内生产总值延续了2009年总体变好的态势，GDP增速达到了11.9％，大大高于去年一季度修正后的6.2％，该增速创下了近两年来的单季新高。
2010年1季度的固定资产投资同比增速达到了25.6％。而其中房地产投资同比增速更是达到了35.1％，房地产投资占固定资产投资的总体比例也由2009年的16％增加到了2010年1季度的19％。由此可见2010年1季度房地产领域仍处于高速增长阶段甚至过热，而房地产领域的局部过热直接导致了房屋销售价格的大幅上涨。
为了遏制房价过快上涨，4月14日，国务院果断出台了“新国十条”，4月30日，北京市率先公布了地方楼市调控政策。随着国家及地方楼市调控政策的相继出台，整个房地产市场量价应声而落，房屋销售情况与之前发生了鲜明的对比。我们通过对北京、上海、海南、西安等房地产市场实地考察，发现购房者的数量已经大幅减少，价格也出现了回落，部分之前上涨过快的区域已经开始降价销售。房地产市场将要面临一次中期调整。
据测算，我国房地产开发项目所需资金的70％来自于银行，个别项目则高达90％，可见房地产行业与银行业紧密关联。新政公布至今资本市场上整个房地产板块跌幅达20％，银行业应未雨绸缪。对潜在的风险有充分的估计，防范房贷系统性风险刻不容缓。
二、未来国内房地产市场走势基本判断
此次房贷新政调整比包括2007年在内的历次调整都严厉，一是将二套房首付比例从40％提高到50％；二是本次调整暂停第三套房贷；三是北京市还于5月1日开始实行以家庭为单位的限量令和非本市居民限购令；四是实行地方政府问责制。
基于以上分析我们认为，从中期来看，房价将不可避免地会出现一定幅度的回调。房价会经历多长时间的调整将取决于后续政策颁布。以当前时点的政策来看，我们认为在房价过高的一线城市，房价有可能出现可观的降幅。理由：一是此次政策调控力度远远超过前几次调控，更具实质意义，上次房屋销售价格指数仅向下调整了12个点；二是若GDP增速以保持8％为底线。则相对一季度而言可回落的最大幅度为30％左右。房地产价格如果能够出现30％左右的回调，经济是可以承受的，这既符合管理层的意愿，又给局部过热的经济起到了降温的效果，还符合消费市场的预期；三是就北京、上海、深圳等大城市而言，房屋均价回调30％左右基本可回到2-3年前的价格水平，市场是能接受的。
三、新政背景下的银行业风险
在新政实施过程中银行房贷风险不言而喻。可能面临的风险点主要有：
1、个人客户违约引发风险。
房地产市场处于贬值趋势之下，在房屋价格高位成交的自住性客户可能会因为房屋贬值而带来相应还贷压力增大。投资性、投机性个人住房贷款客户往往是希望在房屋价格走高时将房屋卖出来偿还银行贷款，获取差价。一旦在高位被套，房屋在短期内难以以成本价格卖出或杀价卖出。继而产生严重的资金短缺问题进而违约势必导致房贷风险。
对于需求性个人住房贷款我们通常认为是最安全的，但是我们当前面对的是低利率水平，很多客户都是在银行7折利率或8.5折利率水平所获取的贷款，一旦房屋发生贬值，货币政策趋紧和利率提升，很可能导致此类需求性个人住房贷款客户因为每月的收入低于每月还款额度而产生相应的客观违约，同样导致银行房贷风险。
2、开发商无法还贷产生的风险。
我国房地产开发商的资金来源一般而言50％以上是从银行贷款获取的。房地产商的经营一向都是高负债经营的。一旦房地产开发商开发的房地产不能够以相应价格卖出或即使卖出也无法抵得上从银行的贷款，那么房地产开发商的资金链就会发生断裂并相应的产生违约风险。有的房产商已获得银行贷款，正在建房或刚建完，因市场变化而售不出房子，或以低于成本价格售房而导致银行信贷风险。当房价下降30％，房地产开发商的违约概率就很高了，按房地产开发企业违约概率的压力测试公式分析，此时房地产开发公司违约概率将接近80％，房地产开发贷款风险凸现。
另外，自2009年5月份以来的一年时间里，银行发放的土地储备抵押贷款的价值已经明显的发生变化，高估值及抵押率过高的土地储备贷款在眼下市场的波动中风险非常明显。
3、房地产市场波动易导致客户道德风险增加。
房屋价格的下降也将在很大程度上加大客户的道德风险。例如，客户在高位价格购买的房屋所支付的首付款以外的余款可以在房屋价格调整之后购买到更好的房屋，客户在这种情况下，就有产生道德风险的可能：放弃支付余款而去另外购买房屋。房地产开发商则因为房屋价格发生调整而暂停房地产开发或减缓开发进度，对银行贷款采取相应延期、逾期等措施，从而增加房地产开发贷款风险。
4、房地产市场波动易导致银行房屋抵押类贷款抵押物贬值。
在整个房地产市场处于长期向上的态势之下，房屋抵押类贷款一向被认为是银行最为安全的业务，即房屋是最保险的抵押品。在房地产市场处于稳定或上升状态下，这种认为显然是合理的。但是一旦房地产市场发生波动，房屋价格相应下降特别是大幅度下降，那么银行在房屋价格高位时所发放的房屋抵押贷款的抵押物将不可避免的发生贬值，相应产生的客户主观道德风险就会增加。因为一旦房屋价格发生较大幅度的下降，那么不足值的房屋和客户贷款之间真正的价值就要重新衡量，一旦抵押的房屋价值低于贷款余额，客户的道德风险就会上升。
5、房地产市场波动易导致与房地产相关行业总体风险加大。
房地产行业是涉及领域最为广泛的行业之一，它与钢铁、建材、家居饰品、装饰装潢等多个行业都有相
当紧密的联系。一旦房地产市场发生波动，极易导致相关行业的风险状况相应的发生改变，房地产市场上销售量的下降，将直接导致建筑建材、家居饰品等行业的销售量下滑。继而产生现金流不足等问题。同时房屋价格的下降也很容易导致相应基础建材类商品的价格下跌。加之2010年以来，央行三次提高存款准备金率。流动性趋紧，经济增长态势将放缓，综合作用易导致相关行业或关联企业资金链断裂无法还贷而产生信贷风险。
四、加强风险防控
1、严格执行“三个办法，一个指引”。
银行应该严格执行银监会发布的“三个办法，一个指引”，提高银行业自身的风险防控能力及信贷管理能力。按照要求合理配置信贷资源，保障信贷资金流向实体经济和关系国计民生的重要项目，防止资金被挪用做房地产炒作或房地产市场资金补缺。
2、加强存量房贷的监控力度。
对于已发放贷款中重新审视认为风险等级相对较高的客户。银行应该安排多人次进行严格跟踪监控，做好贷后检查，及时发现风险，先期采取措施。尤其是一些自2009年5月以来房地产行业贷款集中度相对较高的中小银行更应该高度关注房贷市场风险。
3、审慎发放房地产新增贷款。
对于新发生的房地产开发贷款，在当前通胀预期、利率预期、房价走势预期等多重不确定因素的影响下。应该采取审慎态度。加强贷前调查，杜绝操作风险。对于贷款动机及客户情况不确定性较大的贷款应采取风险规避策略，或者适当增加贷款的首付比例。执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》，做到有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险。同时银行应重新对房地产企业进行评估，及时调整授信额度，对已有土地但处于长期闲置状态的开发商，建议原则上不再对其发放新的项目开发贷款。
4、加大风险准备金提取力度。
针对已经发放的贷款，银行应该根据监控过程中的实际判断，按照实际情况进行风险准备，及时调整风险准备金提取。为增强银行在未来时间内房地产市场的不确定预期下的抗风险能力。银行可以根据房地产市场的调整力度适当增加风险准备金的提取比例。银行在此次大规模的房贷市场调整下，应该做好房贷市场风险暴露大幅增加的准备。尽力提升银行的抗风险水平。
5、按照《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》要求，杜绝一切形式变相二手房贷中介机构“高返点”，防止信息不对称所带来的房贷风险。严格审查借款人的信用，了解借款人的真实交易背景，防止假按揭的发生。
6、做好压力测试。
为确保银行能够承受房地产市场可能发生的大幅度波动带来的影响，银行应认真做好压力测试。对于宏观政策方面可能继续调整的可能性及力度，银行应该从一定程度上做好准备。比如在利率及存款准备金率上调之后银行面临的风险暴露增加多少，房价下行空间进一步加大可能面临的客户违约率大幅上升后银行的抗风险能力怎样等。压力测试能够让银行更为精确地识别当前银行自身所面临的风险及抗风险的能力，并及时根据情况对自身的业务发展总体情况进行重新调整，减少风险权重较高的贷款发放，提足准备金，有效规避风险。
总体来说，当前正处于政策调整阶段，房地产市场实施房贷新政的具体措施还在进一步完善之中，后续调控政策有可能陆续出台，因通胀预期而带来的货币政策调整的可能性也在不断加大。为了减少流动性，央行已于2010年1月至今先后三次提高存款准备金率。在这种相对复杂的背景下，银行应该认清自身在房地产领域的业务开展情况。房地产业务占比相对较高的银行更应该加大识别风险的力度，做好相关风险防范工作。促进房贷业务健康发展。
(责任编辑：周智立)