摘 要：本文从房地产洗钱的特点和原因入手，深入分析房地产洗钱的方式，进而提出预防和打击房地产洗钱的方法和建议。
关键词：房地产；洗钱；金融监管
中图分类号：F832 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）03-0070-02
一、利用房地产行业洗钱的特点及原因
（一）房地产交易隐蔽性较大
由于房地产价格的上涨使房产保值、升值的潜力空间巨大，洗钱者购买后用于出租甚至转手售出不容易被察觉，且在全国范围内均可购买没有区域限制。虽然在部分地区已经实行了实名制购房制度，然而洗钱分子轻而易举就可以通过向信得过的亲朋好友多借几个户口买房，再者可以通过购房、投资或者花钱都可以很容易地得到一个当地户口。如廊坊地区居民距离天津较近，只要到天津购得一处住房，就可以获得当地户口，使得洗钱活动畅通无阻。
（二）房地产单位价值较高，便于大额资金进出，容易成为洗钱的载体
以廊坊市为例，商品房销售价格都在4000元以上，一套普通住房价值大都在30-60万元之间，在北京、上海、深圳、广州等大城市，一套住房的价值在几百万，有的别墅甚至上千万。犯罪分子可将黑钱及不正当收入由货币形态变为房地产形态，然后通过将房地产销售、按揭、中介、转让、租赁、做假账等途径变成有赢利的资金。
（三）通过房地产业洗钱具有中间环节多、周期较长、投资回报高特点
房地产开发项目一般周期都在一年以上，洗钱者可直接或间接投资房地产开发，如果不出现烂尾楼、重大质量安全事故或相关案件，相关部门一般很难发现。且房产保值、升值的潜力空间大，公司开发后出售，或个人购买后用来出租或者转手售出，能够获得很高收益。
（四）缺乏对履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法
相关反洗钱法律法规虽然对负有反洗钱义务的金融机构进行了具体列举，但对应当履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法至今未作出明确规定。
二、利用房地产行业洗钱的方式
（一）以大额现金购置、出售房地产方式洗钱
洗钱者借助目前我国房地产市场持续不断的暴涨恶炒混乱局面，多采取现金一次性付款方式同时购置一处或多处房地产，再以现金一次性支付方式分次出售，将犯罪所得和不正当收入变成合法的投资收益，从而达到洗钱的目的。由于通过金融机构采取支付结算方式很容易被追溯调查出来，所以洗钱者多采取现金一次性付款方式购置、出售房地产。现金付款方式主要分为两种，一种为直接用现金到房地产开发公司交付房款，一种为购房者从外地汇款到本地银行，然后从本地银行取现后就近存入购房账户。由于购房采取现金付款，银行只知道有现金流量而无法监测到现金流的源头和去向，难以进行反洗钱监测。
（二）采取提前归还住房按揭贷款方式洗钱
洗钱者为逃避大额现金支付可能带来的风险，故意在购房时出具虚假收入证明资料，办理个人住房按揭贷款，用银行贷款支付部分房款，过一段时间后，用犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款。同时，洗钱者还可以通过直接投资房地产业，通过制造热销假象炒高房价，为获取超额利润而囤积房源，然后伙同律师和银行工作人员，疏通银行对该项目的个人住房贷款审批环节，以虚假贷款申请者名义发放个人住房按揭贷款，一段时间后再以犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款，从而达到洗钱目的。
（三）通过使用伪造身份证明文件以房地产中介身份进行洗钱
主要是通过伪造身份证明文件，故意掩盖资金所有者，利用伪造的身份证明文件或自己合伙人的名义开设账户，以经纪人身份代客户进行房地产交易，虚拟以低价购买高价卖出方式谋取暴利进行洗钱。
（四）以直接或间接投资房地产行业方式洗钱
直接投资房地产行业是指洗钱者直接将犯罪收入借用自己所信任的人名义组建房地产开发公司，自己从幕后操纵，以合法的身份运作房地产开发项目，将犯罪收入混入正当经营所得，依法申报纳税后将犯罪收入合法化。间接投资房地产行业是指洗钱者看准个别出现资金短缺的正当经营的房地产投资开发企业，将犯罪收入以暗股、干股或借款的名义将资金借给房地产开发公司，参与房地产开发投资，然后通过借款利息或者获得分红方式获得对非法所得的合法占有。
三、强化房地产反洗钱监管的建议
（一）尽快制定《特定非金融机构反洗钱办法》，进一步建立和完善洗钱高风险行业反洗钱监管制度
明确负有反洗钱义务的特定非金融机构的范围及其监督管理办法，使《反洗钱法》中对特定非金融机构反洗钱义务的原则性规定具体化。结合房地产行业特点，建立房地产行业反洗钱部门规章制度，明确其反洗钱工作职责，明确界定房地产行业洗钱的特征、方式、手段、种类及认定标准等，使反洗钱执法有章有法可循。
一是尽快建立房地产业客户身份识别制度。房地产交易时，房地产开发公司应要求购房者或者其房地产经纪人补充提交大量客户身份信息，不仅包括居民身份证或单位营业执照等身份信息，还应包括职业、经营范围、收入来源等信息，并备案待查。要求出售房产的卖家也提交同样具体的客户信息。同时，明确房地产经纪人在客户身份识别方面的反洗钱义务。要求其在接受房屋买家委托购房时，必须确定买卖双方的真实身份，必须记录每个客户的详细个人信息和交易情况，如果客户是公司而非个人，则经纪人还必须取得该公司的证明文件和负责人的信息，并且还要确定有无第三方参与交易。
二是尽快建立房地产大额交易报告制度。鉴于目前房地产行业洗钱风险主要集中在大额现金支付这一显著特点，要求房地产开发公司、房地产经纪人对收到超过一定金额标准以上的交易资金，必须向反洗钱监测中心上报大额交易报告，以便有针对性地追踪可疑的房地产交易，同时防止可疑的买房人用大量现金购置房产，从而有效监控那些有洗钱嫌疑的交易者动向。同时，尽快研究制定房地产业可疑交易上报标准，要求房地产开发公司、房地产经纪人对于发现伪造、变造个人或单位身份证件进行房地产交易，购买单套住房价值在一定标准以上，同一客户同时购买两套房屋以上等情况，必须向反洗钱监测中心上报可疑交易报告。
三是建立房地产客户身份识别资料和交易记录保存制度。要求房地产开发企业、房地产经纪人对于房地产交易过程中产生的客户身份识别资料和交易记录必须保存五年以上。
（二）会同建设部在房地产领域开展反洗钱工作，共同研究在房地产领域开展反洗钱工作的政策措施
尽快在全国范围内落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，增加中国房地产行业的信息透明度，使有关部门可以随时在全国联网的房地产登记系统查询到购房人购置房地产情况以及交易记录，以防止某些人将买房作为洗钱的手段。
（三）禁止房地产大额现金交易，对超标准住房拥有者收入进行合法性检查
加快推广银行本票等非现金支付工具的使用，在房地产交易中禁止大额现金收付，尤其是要禁止银行接受大额现金存取款。同时，根据区域、城市差异，对购置单套金额在一定标准之上的购房者、同时拥有多套住房且地产总价值超过一定金额标准以上的房地产拥有者，要求房地产开发公司、房地产经纪人对其收入合法性进行必要审查，并对其真实性、合法性负责。
（四）充分发挥反洗钱联席会议制度和多方协作机制作用，共同堵塞洗钱者以直接或间接方式投资房地产行业进行洗钱的漏洞
工商行政管理部门、开户银行、审计部门等应加强对房地产开发公司股东入股方式、现金入股持有者的资金来源合法性等进行重点审查，严格把好资金注入关。在房地产项目实施过程中税务部门应直接跟踪，将房地产开发商自动缴纳高额度的经营税和个人所得税的可疑情况列入洗钱的嫌疑对象，与其他部门联合加以监管。银行对商品房的按揭房贷要加强审核，强化对提前归还住房按揭贷款等可疑情况的监控。对于跨地区开发的房地产公司，工商、建设、规划、发改委等部门应负责对项目的备案、征地、立项报批前的资信、业绩以及公司注册档案等的监督审查。
（责任编辑李西江）