摘要：近10年来，安徽省房地产业进入快速发展阶段。根据市场需求和安徽省实际，“十一五”期间，安徽省房地产开发投资将以年平均21．9—24．5％的速度递增，五年累计投资将达到4135—4727亿元；为此，住宅商品化率必须每年提高6．2个百分点，2010年达到51．6％。
关键词：房地产开发； 开发投资； 竣工面积； 住宅需求； 预测
中图分类号：Ｆ127．54； Ｆ293．30 文献标识码：Ａ
近10年来，特别是1998年城镇住房制度改革后，安徽省房地产业进入快速发展阶段，房地产业在国民经济中的地位日益重要。为了奋力崛起，同时保持国民经济健康协调发展，有必要在分析房地产开发投资现状的基础上，对“十一五”（2006—2010年）期间安徽省房地产开发投资规模作出适当的估计。
一、 安徽省房地产开发现状
我国“房地产业”是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体，是伴随经济改革和市场经济体制的建立而发展起来的。我国国民经济统计中的房地产开发投资，是20世纪80年代中后期开始针对“房地产开发企业”的开发投资进行的统计，即通常所讲的商品房开发投资。它不包括基本建设住宅投资、城镇私人建房投资等房地产投资。
（一）房地产开发投资规模
从表1来看，投资对安徽经济的拉动作用越来越大。1999年以前，全社会固定资产投资相当于ＧＤＰ的比例一直在26％左右，2000年这一比例开始上升，2004年已接近40％。这与房地产开发投资的迅速增加密切相关。由表1可知，2004年全省房地产开发投资363．46亿元，比1995年（36．10亿元）增加10．1倍；同期，全社会固定资产投资只增加2．6倍，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由1995年的6．8％上升到2004年的19．0％，增加了12．2个百分点。
1995—2004年，房地产开发投资每年的增幅起伏较大。1998年城镇住房制度改革促进了房地产开发，1999年出现第一个高峰，增幅达31．6％；2002年起房地产开发投资连续三年每年增幅均超过30％，2003年增幅达64．3％，出现第二个高峰，为历史最高。1995年至2004年，安徽省房地产开发投资的年平均增长速度为29．3％。
（二）商品房竣工面积和销售面积
根据表2，1995—2004年，安徽省商品房竣工面积快速增加，从1995年的352．48万平方米上升到2004年的1878．51万平方米，年平均增长速度为20．5％。同期，房屋销售面积从220．44万平方米增加到1528．93万平方米，年平均增长速度为23．9％。商品房竣工面积与销售面积之比平均为1．35∶1，其中1997年曾达到1．83∶1。从2000年起，在需求的刺激下，竣工面积与销售面积之比逐步下降到1．21∶1，但2004年又扩大到1．23∶1，商品房空置问题有所加重。商品房销售中，住宅销售占主要部分，住宅销售占商品房销售的比重平均为84．6％。1995年至2004年，商品住宅销售面积从183．10万平方米上升到1283．57万平方米，年平均增长速度为24．1％。
（三）房地产开发相关变量的统计分析
由表1和表2可知，住宅销售面积、商品房竣工面积、房地产开发投资均明显增长，那么，这三者之间是否线性相关呢？
二、影响城镇住宅总量增加的主要因素
随着经济的发展和居民收入水平的提高，安徽省城镇居民每年增加的住宅总量非常大，但商品住宅只占很小的比例，影响城镇住宅总量增加的因素主要有以下几个：
（一）城镇居民人均居住面积。安徽省城镇居民住房条件不断改善，1995年—2004年人均居住面积由11．61平方米提高到19．33平方米。居住面积相当于使用面积，一般来说，1单位建筑面积相当于0．75单位的使用面积。经换算，1995年—2004年安徽省城镇居民人均居住建筑面积如表3。从1995年到2004年，人均住房建筑面积由15．48平方米增加到25．77平方米，平均每年净增1．14ｍ2／人。
（二）城市化水平。提高城市化水平是全面实现小康社会的重要内容。长期以来，我国的城市化严重落后工业化，从而影响了经济的发展。衡量城市化水平的指标有多个，本文采用市镇人口占总人口的比例（见表4）。1995年—2004年，安徽省总人口平均年增长0．831％，市镇人口所占比例由19．09％上升到33．50％，平均每年上升1．60个百分点；市镇人口由1145万人增加到2161万人，九年净增1016万人。
（三）城市拆迁还建量。房屋都有一定的使用寿命，上个世纪五六十年代建造的房屋陆续进入拆迁期。一般认为，住宅使用寿命平均为50年，每年拆迁还建的住宅是上一年存量住宅的1／50。
通过以上分析，城镇住宅增加有三个途径：（1）主动增加，收入水平提高后，因人均居住面积增加而增加的住宅。（2）自动增加，因城镇人口增加而增加的住宅。在城市化过程中，新增的城镇居民中，通常有1／3是由于区划原因形成，即原地区按照区划设置转为城市，而居住于此的居民原来就拥有住宅，他们不会增加对住宅的需要；另外2／3是新进城镇人口，他们将增加对住宅的需要，（3）被动增加，因城市拆迁还建而增加的住宅。根据表3和表4，加上拆迁还建量，每年实际增加的住宅面积见表5。
将每年销售的商品住宅与实际增加的住宅面积进行比较，得表6。城镇住房制度改革后，1999年—2004年六年平均，销售的商品住宅占14．4％，其中2003年最高，占21．4％。这说明，由于房地产商品化水平较低，每年住宅销售面积远远小于城镇实际增加的住宅面积。
三、“十一五”期间安徽省房地产开发投资预测
“十一五”是安徽省奋力崛起的关键时期。在此期间，房地产开发投资如何发展，直接关系到国民经济和社会发展的全局，直接关系到全面建设小康社会目标的实现。
（一） 商品房竣工面积预测
1．住宅需求预测
假设2005年—2010年像前10年一样，人口年增长0．831％，2010年总人口将达到6778万人；城市化水平每年上升1．60个百分点，2010年将达到43．1％；城镇居民人均居住建筑面积每年增加1．14平方米，2010年将达到32．61平方米／人；每年住房拆迁还建量为上年存量的1／50。根据安徽省规划，2010年城市化水平在42％—43％之间，与假设基本一致。按照前面的计算办法，得未来住宅实际需要量预测，见表7。
2．商品房竣工面积预测
假设2005年—2010年商品住宅销售量占城镇住宅实际需要量的比重，按历史最高水平（21．4％）计算，得出每年商品住宅销售面积，同时，根据回归方程ŷ＝129．2184＋1．3544ｘ，求出2005年—2010年商品房竣工面积，见表8。
（二）房地产开发投资预测
1．预测一。将表8中商品住宅销售面积代入回归方程ŷ＝－35．2053＋0．2955ｘ，得2005年—2010年安徽省房地产开发投资预测值（一），见表9，平均年增长3．8％，十一五期间累计投资将达到2024．16亿元。
2．预测二。假设2005年－2010年像前10年一样，商品房竣工面积仍保持年平均20．5％的增长速度，根据回归方程ŷ＝－62．4045＋0．2170ｘ，得2005年—2010年安徽省房地产开发投资预测值（二），见表10，平均年增长21．9％，十一五期间累计投资将达到4135．47亿元。
3．预测三。假设2005年－2010年像前10年一样，房地产开发投资平均年增长29．3％，得房地产开发投资预测值（三），见表11，十一五期间累计投资将达到5421．23亿元。
4．预测四。假设每年需要的住宅全部商品化，将表7中住宅需要面积作为商品住宅销售面积，代入回归方程ŷ＝－35．2053＋0．2955ｘ，得2005年－2010年安徽省房地产开发投资预测值（四），见表12，平均年增长35．7％，十一五期间累计投资将达到10105．27亿元，比较以上四种预测，预测一太低，房地产开发投资平均年增长不可能只有3．8％，以往10年，最少也有12．2％。预测四太高，按照安徽省规划，未来几年每年ＧＤＰ将增长13％，2010年达到1万亿元，固定资产投资相当于ＧＤＰ的比例为60％，即6000亿元。为了加快工业化步伐，十一五期间安徽省工业投资比例将相对提高，房地产开发投资比例增加十分有限。按照预测四，2010年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重将达到37．8％，这一结果令人无法接受。所以，只有预测二和预测三存在可能。
按照预测三，房地产开发投资平均年增长29．3％，2010年房地产开发投资将达到1698．43亿元。比照安徽省规划，2010年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重将达到28．3％，比2004年提高9．3个百分点，面对工业投资比例的相对提高，要达到这样的比重也不可能。如果房地产开发投资占全社会固定资产投资比重仍保持2004年的水平（19．0％），那么，2010年房地产开发投资将达到1140亿元，与预测二（1185．35亿元）基本吻合。所以，预测二比较符合实际。
按照预测二，商品房竣工面积平均年增长20．5％，根据回归方程ŷ＝－62．4045＋0．2170ｘ，已知σ＝20．33，ｌｘｘ＝2048168．13，取ɑ＝0．05，ｔ0．975（8）＝2．306，2005年－2010年房地产开发投资置信区间依次为：（361．07，496．37）；（450．55，608．25）；（556．86，744．58）；（683．61，910．23）；（835．34，1110．82）；（1017．28，1353．42）。下限过低，因为2004年房地产开发投资为363．46亿元，超过2005年估计的361．07亿元；按照上限，房地产开发投资每年将增长24．5％，2010年达到1353．42亿元。结合表11，得表13，十一五期间房地产开发投资平均年增长21．9％－24．5％，占全社会固定资产投资比重在19．8％－22．6％之间，五年累计投资将达到4135．47亿元－4727．30亿元。2005年1－9月，安徽省完成房地产开发投资311．1亿元，全年估计400多亿元，基本与预测相符。
根据预测二，2005年－2010年商品房竣工面积年平均增长20．5％，假设商品房竣工面积与销售面积之比按历史最好水平1．21︰1，商品住宅销售面积占房屋销售面积的比例按前10年的平均水平84．6％计算，那么，2005年－2010年商品住宅销售面积预测见表14，平均每年将增长21％，低于前10年平均水平23％，但对照表7，住宅商品化率必须每年上升6．2个百分点，2010年达到51．6％，这个任务还是相当艰巨的。
四、结论
1．1995年－2004年，安徽省房地产开发投资平均年增长29．3％，商品房竣工面积平均年增长20．5％，开发投资增速比竣工面积高8．8个百分点。这说明商品房造价不断提高，一方面是由于地价上涨和建材的张价；另一方面是由于建筑质量的提高，导致成本的增加。
2．1995年－2004年，商品房竣工面积与销售面积之比平均为1．35︰1，商品房空置问题比较突出，从2000年起，这一比例逐步下降，但2004年又扩大为1．23︰1。商品住宅销售构成房屋销售的主体，其所占比例变化较小，平均为84．6％。除个别年份外，商品住宅销售量均不到实际增加量的20％。这说明安徽省住房商品化水平较低，个人建房、单位建房仍然是城镇住房建设的主体。
3．预计2005年—2010年，安徽省商品房竣工面积年平均增长速度仍将保持在20．5％左右，“十一五”期间累计竣工面积将达到20498．49万平方米；房地产开发投资每年将增加21．9％—24．5％，十一五期间累计投资将达到4135亿元—4727亿元。
4．未来安徽省房地产开发投资规模主要取决于住宅商品化率。如果要实现年增长21．9％—24．5％的目标，必须加快住宅商品化率，平均每年要提高6．2个百分点，由现在的20．8％提高到2010年的51．6％，确实任重而道远。
参考文献：
①曹振良等．房地产经济学通论［Ｍ］． 北京大学出版社，2003年第1版。
②宁宣熙，刘思峰．管理预测与决策方法［Ｍ］．科学出版社，2003年第1版。
③谢家瑾．当前房地产市场形势与走向［Ｊ］．中国房地信息，2005，（7）。
（责任编辑顾锦）