摘要：受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。风险导向审计是商业银行内部审计发展的新模式，将风险导向审计应用在房地产开发贷款中，既是适应商业银行审计监督的需要，也是风险导向内部审计方法应用与发展的方向。从房地产开发企业资金来源现状出发，分析了将风险导向内部审计应用到房地产开发贷款中的可行性，探讨了针对房地产开发贷款的审计重点后，提出工作方案。
关键词：风险导向 内部审计 房地产开发贷款 商业银行
房地产业是我国国民经济的支柱行业，近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。商业银行应进一步加大房地产开发贷款的管理力度，严防因外部宏观环境变化带来的各类风险。风险导向内部审计是商业银行内部审计发展的新模式，是以实现银行目标和为银行创造价值为目的，结合风险管理、公司治理和内部控制评价为一体的综合审计。风险导向内部审计关注的是商业银行所面临的风险和未来，根据科学系统的风险评估来确定审计项目和审计重点，更加注重审计风险、商业银行管理风险、经营风险，并把风险意识贯穿于内部审计活动的全过程。
商业银行是各类风险集中的领域，这使得商业银行内部审计以风险为导向对风险管理和内部控制体系进行持续的评价和推动改进成为必然，将风险导向审计应用在房地产开发贷款中，既是适应商业银行审计监督的需要，也是风险导向内部审计方法应用与发展的方向。
1 市场现状
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，貸款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业，期限一般不超过三年（含三年）。
2012年，房地产开发企业合计资金来源96538亿元，同比增长12.7%，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比1%，自筹资金占41%，其他资金占43%。从各资金来源同比来看，除了利用外资同比下跌48.8%以外，其他来源的资金均同比上涨；其中，个人按揭贷款增长21.3%，定金及预收款上涨18.2%，国内贷款上涨13.2%，自筹资金上涨11.7%，其他资金上涨11%。总的来说，房地产开发企业资金情况同比改善的速度有所放缓，除利用外资的同比增速有所回升以外，其他方面来源的资金以及资金总量的同比增速均有所下滑。
近年来，受多重因素及严峻的政策调控影响，房地产企业资金链日益紧张，行业潜在风险不断聚集和加大；同时，房地产开发贷款投放受到来自监管方面的压力，商业银行对房地产开发贷款持审慎态度，商业银行房地产信贷业务发展面临新的考验。如何积极应对房地产开发贷款风险，已成为商业银行审计人员重点关注的课题之一。
2 可行性分析
内部审计模式经历了账项导向内部审计、制度导向内部审计和风险导向内部审计三个阶段。目前，国外银行主要以风险导向内部审计为核心来规避和化解审计风险。自2005年我国内部审计协会发布并实施第三批内部审计具体准则，将风险管理审计纳入内部审计准则体系起，我国内部审计发展进入了更注重建设性和前瞻性的风险导向内部审计阶段。目前，我国商业银行内部审计正处于制度导向内部审计与风险导向内部审计并存的阶段。
近年来，我国各大商业银行相继进行了内部审计体制改革，初步建立了相对独立和垂直管理的内部审计组织体系和全面风险管理模式，审计在强化商业银行内部管理，规范商业银行各项业务、纠正违规问题、有效防范风险、确保经营目标实现等方面发挥了较大的作用。房地产业是我国国民经济的支柱行业，是典型的资金密集型行业，其与宏观经济政策联系紧密，与金融体系关系密切。近十几年，在房地产行业迅猛发展的同时，商业银行房地产信贷规模也不断攀升，银行房地产信贷风险也随之逐步显现。在这样的背景下，风险导向审计在房地产开发贷款中的适用性更加明显。
3 审计重点
3.1 资本金来源的合规性
项目资本金来源的合规性审查非常关键。加强对贷款项目自有资金比例及到位情况、项目资本金来源合规性的审查，有助于判断项目贷款投放是否与客户自有资金到位进度相匹配、有助于对项目运行情况和信贷资金实际用途做出合理的预判。同时，还应对项目其他资金来源的落实情况进行审核，如通过分析企业在其他金融机构的融资情况，判断企业是否存在利用已完工项目重复贷款、或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款的行为。
3.2 项目贷款的封闭性
对房地产开发贷款实施封闭管理，可以有效防范信贷资金被挪用的风险。在开发阶段，封闭账户可以保证贷款资金仅用于项目开发；在销售阶段，封闭账户可以保证企业销售回款优先用于归还银行贷款。
在贷款支用前，可以根据企业的各类交易合同及相关付款凭证（如工程施工合同、建筑材料采购合同、各类付款及完税发票等）审核项目的真实性和合法性；通过现场及网络查询等途径确定项目实际工程进度，审核付款进度的匹配性和合理性。
在贷款支用后，应及时准确了解房屋销售进度，要求企业按销售进度还款。对在售项目，可以通过楼盘销售现场了解、登陆当地房产网查验楼盘预售登记备案表和走访房产登记部门等多种途径确定项目实际销售情况，审核企业是否按照规定将销售资金打入封闭账户；对已建成或备案销售项目，应要求企业按销售进度还款。
3.3 项目抵押物的有效性
商业银行的房地产开发贷款，一般以土地使用权和贷款项目的在建工程作为抵押物。在审核时，应严格审查抵押物权属，准确了解抵押物是否存在缺陷、存在重复抵押、存在抵押物变更，或是否及时办理在建工程抵押等情况；同时，应审查押品评估价值的合理性，尽可能降低商业银行抵押物处置、变现难度和信贷资产损失风险。
4 工作方案
依据国际惯例，风险导向内部审计流程主要包括以下步骤：评估重大错报风险并制定审计计划；实施内控测试确定被审计主体内部控制的有效性；执行实质性程序获取充分、适当的审计证据；得出审计结论并提出改进风险管理的审计建议书；实施后续审计，监督审计结果的落实。
对房地产开发贷款，审计人员需要在审计开始前就对房地产行业、相关法律制度和监管政策有所了解，熟悉商业银行的治理架构和环境。在风险导向内部审计模式下，内部审计人员重点关注的是风险是否得到适当管理和控制，而不是控制的充分性和遵循性。审计人员在确认商业银行整体或某项具体交易目标的基础上，分析对这些目标产生影响的关键风险，并以此为基础制定详细的工作方案；接着，审计人员通过分析被审单位的财务业绩评价体系和会计政策，进行战略风险评估；其次，进行舞弊风险评估和控制测试；然后，执行分析性复核，形成财务数据合理预期；最后，执行余额细节测试，把握审计难点。需要注意的是，在注重分析性测试的同时，余额细节测试仍是风险导向审计的重要内容之一。
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作者简介：李强（1959-），女，吉林松原人，经济师，从事审计理论与实证研究。