摘要：房地产作为国民经济的支柱产业，在国家坚持房住不炒基调下，近几年来政府对房地产的调控政策可谓是有增无减。在一系列严酷的环境中，房地产由以前的黄金时代逐渐变为白银时代，越来越多房地产开发商倒闭，未来房地产公司又如何保持持续经营。
关键词：房地产;房住不炒;持续经营
一、房地产特点
（一）资金密集型
房地产行业属于资金密集型企业，这一特点已限制只有部分企业或个人有能力成为房地产开发商。很多小房地产开发商苦于自身没有雄厚的资金，于是进行高杠杆操作，自拿土地那一刻，便各种重复抵押贷、开发贷等，财务杠杆率出奇的高。自九十年代海南省房地产泡沫破裂，房地产经历过几年大萧条后，由于福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动，房地产行业才重新起步。
（二）开发及投资回收周期长
房地产属于大型建筑工程，整个房地产开发周期比较长，通常开发商从拿地到取得预售证开盘售卖的时间需要12到24个月，整个开发周期期间几乎没有任何净现金流入，导致开发商前期需要垫付占用的资金多而且时间长。这会导致开发商现金流吃紧的情况时常发生，一旦某项开发工程由于资金不能及时到位受到影响的话，会进一步延迟楼盘开放售卖时间，从而影响项目的现金流入时间。
另外，由于开发周期长，所以对应的投资回收期也相应慢。从拿地到开发，再到开盘售卖，最后售罄的时间通常需要2-3年时间，有些项目可能需要4-5年才有可能售罄，如此一来，开发商从一开始的支付土地成本、开发建安成本那一刻起，到最终楼盘售罄收完楼款为止，大多需要3年时间左右才能把整个项目的投资回收期贯穿完整。
（三）政策影响大
如果单从房地产经营性质来看，房地产行业只是普通的拿地盖房子出售，但实际上，房地产行业不仅仅只是盖房子售卖这么简单。由房地产行业衍生出来的事物影响力甚至远远超过盖房子这个行为。就目前来讲，一座城市的规划，一个学校，一个医院，一条地铁线（或者高铁线和城轨线）等都影响着一个房地产项目经营的好与坏。由房地产衍生出来的学位房，地铁房，甚至房地产行业自身的融资条件等，大多与国家政府政策密切相关。国家或当地省市政府的政策走向，就是房地产今后的走向，同时，国家政府为避免房地产影响国民居住，每时每刻都在房企-国民-政府之间进行政策调控，要同时考虑房地产企业经营、国民居住问题、政府土地财政之间的利弊。
（四）开发过程复杂
一个楼盘的开发，大致经过的阶段有：土地投资阶段、策划阶段、前期阶段、设计阶段、施工阶段、营销阶段、物业阶段、收尾阶段。一般来说整个开发过程是比较复杂的，主要原因是，开发商不可能整个项目所有工程都一揽子解决，通常开发商会把整个项目的工程大部分分包给其他施工商，这样一来就是产生质量与监督问题，开发商为质量和监督方面上需要花一定代价来保质保量保进度，因為各个阶段工作的开展需要通过政府部门进行许可使用证的颁发，这就经常说的五证。五证分别为：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》;房地产开发商必须五证齐全，才可以合法合规进行楼盘售卖。
二、房地产内外环境
（一）内部管理水平低
我国房地产行业目前已发展四十年多，与其他各国发展历程相比，发展速度快但整个行业管理水平相对落后，主要原因是，早些年房地产公司但凡是块地，都是赚钱的，只要拿到地块，开发商就赚钱。因为房价在早些年一路高歌上涨，房地产开发商拿到地就是拿到了利润，至于内部的管理核算之类的工作，都比较粗糙，完全没有类似日企的那种精细化管理。仔细一想也是，当时的环境都是一直拿地，拿到地块就是赚到钱，房地产企业也没有谁会想到经营精细化那些事情。
（二）外部环境不乐观
近几年来，国家调控房地产的政策可谓是一纸比一纸严，再加上美国发起对中贸易战，整个中国乃至全球的经济都不景气。面对各种黑天鹅事件的发生，金融机构收紧银根，房地产行业现金流越过越紧，面对可望不可及的房价，居民观望情绪高涨，房子愈发难售。某些房地产公司为回笼资金不惜打折大甩卖，地方政府怕引发更多恶性降价问题，公然出台房地产备案价不允许降价销售，产生一种现象是：一边是房地产资金链快断房子却依旧卖不出去;另外一边是居民面临高昂房价居住不起。
三、持续发展措施
目前国家已明确房地产行业经济不作为短期调控经济的手段，所以房地产行业以前所享受的政府政策性红利已越来越少，在外部环境无法改变的情况下，房地产如何才能在今后明哲保身保持持续经营发展成为目前房企的最重要的事情。
（一）制定战略目标
房地产企业应制定相应的三年或五年战略目标计划，根据计划逐层分解到各个区域公司或项目上。同时盘活已有库存资源，找出年度目标缺口，按目标缺口制定投资目标，根据各个城市公司及项目之间合理分配投资目标，保障企业年度目标。同时应定期对战略目标进行回顾分析，出现重大影响事项时，应及时调整公司战略目标。
（二）注重房产附属功能
相比以前随便拿地都是利润的情况下，如今这种情况已属罕见。由于房子的数量增加，加上地价的上升，面粉怎么会比面包贵的情况一直被开发商和中介挂在嘴边引导消费者购买楼房。然而，理想很丰满，现实很骨感，地方政府为土地财政收入不断出售土地，但刚才已描述，房地产开发商的行为不仅仅只是拿地盖房子，由房子衍生的事物更为影响人们的购买行为。有些房地产开发商的想法恰恰与此相反，最终的结果导致项目亏损，甚至一些小开发商直接倒闭或被收购。
以前土地不会存在流拍现象，如今比比皆是。不是企业不想拿地，而是企业在拿地的时候需要考虑的不仅仅是建房子那么简单，更注重的是房子的附属衍生事物。随着城镇一体化的推进，全国各地逐步形成以京津冀，江浙苏长三角及粤港澳大湾区的几个大型综合地区规划，人口净流入增长的城市才会存在盈利的项目，其他许多城市早已透支未来的购房消费能力，再进行开发新的项目时，无疑是库存过剩，再无接盘侠进行兜底。
（三）投资测算及全周期经营计划
外部融资环境差，加上市场环境不乐观，房地产企业在进行拿地的时候已谨言慎行，在每一次的招拍挂中，土地价、自持面积、保障房面积等一系列因素，房地产企业都需要考虑在内，根据不同的因素组合进行测算利润，这种投资前测算地块利润的方法已逐步走入各大房地产开发商，为的就是今后根据测算净利润情况评估项目风险，把手里仅有的资金能放到回报率最大的项目上，提高资金使用效率。
对于已拿地正在进行规划开发、预售、部分已售的项目，房地产企业需持续关注经营结果，记录历史月份经营情况，预测未来月份经营预测，并且根据影响因素进行敏感性分析，测算项目后期调整因素对经营结果的影响，形成项目自拿地后到全部售罄的全周期经营计划管理。同时记录项目每个阶段的经营情况，根据历史月份数据不断滚动修订未来预测月度和季度业绩目标，保障企业目标顺利达成。
（四）定期经营分析
面对市场环境及政策的快速变化，房地产企业在制定月度、季度、半年度、年度目标时，需要全面考虑企业现存投资计划及经营计划与结果，规划设计好管理驾驶舱。可以根据管理驾驶舱的经营分析结果及时调整及下达集团公司目标和经营决策，从横向及纵向对公司进行经营分析，对今后发展策略及发展方向提供具有建设性的参考结果。
（五）内部经营审计
大中型房地产公司里，多数存在跨区域跨省市的分子公司，对于分子公司各自的经营里，有部分经营行为存在信息失真情况，例如：利用公司制度漏洞进行业绩造假，没充分考虑当地政府政策盲目制定公司經营策略，损害股东利润等。这种情况，由于跨地域经营及各个政府政策不一的问题，集团管理层往往会忽略分子公司的经营真实性。这时就需要集团发挥审计的重要性，成立专项的审计小组定期对各个分子公司的经营行为进行稽核检查，从而得出其经营行为是否存在与集团公司经营方针不一致或存在腐败贪污等问题，切实保障股东权益不受损害，保证公司健康持续经营。
参考文献：
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